部分高院观点及案例汇总：不动产抵押权优先受偿的范围如何确定？

现象：

不动产抵押登记簿上记载范围与当事人之间约定的担保范围不一致，导致在诉讼中如何确定优先受偿的范围，争议不断。

若翻阅登记簿，或许会发现，登记机关文本往往只载明“债权金额”，且是主债权金额，与担保范围之间隔着《物权法》第173条。

第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

从以下几个方面拆解该条文在实践中的适用：

一、一般抵押与最高额抵押的担保范围确定

结合实务中的《不动产登记簿样式（试行）》，其中“抵押登记信息”中仅涉及了“被担保主债权数额”，没有其他担保范围的登记栏目。在最高额抵押中，因登记的金额即是最高限额。

正因为一般抵押和最高额抵押在登记记载时的限制不同，对后者相对宽松，故在二者优先受偿的担保范围的界定中有所区分。

就一般抵押担保范围，有观点认为，抵押权证上记载的数额仅为设定抵押时担保的债权本金数额，其他金额应以合同约定的抵押担保范围确定。

至于最高额抵押登记担保范围，有观点认为，抵押权证登记的最高债权限额即为最高额抵押担保范围。

也即是，一般抵押担保范围不小于登记债权金额，而最高额抵押担保范围不大于登记债权金额。

二、一般抵押登记记载的“债权数额”并非担保的最高限额

该观点，系《度上海高院金融商事审判十大案例》之四，郑某与甲银行金融借款合同纠纷案。

实践中，银行一般都会在抵押合同中与抵押人约定，抵押担保的范围包括债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等。

但对于一般抵押而言，在抵押权设立之初，除本金的数额外，其他利息和费用的金额难以明确，故登记机关一般仅针对被担保主债权的数额进行登记。

如果在债权人主张行使抵押权时，债务人的剩余未还本金及息费总和超出登记的主债权金额，债权人对超出部分是否有权主张优先受偿，司法实务界一直以来存在很大分歧。

裁判要旨：

《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。

债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。

三、抵押财产变价款分配之优先范围的确定

以案说法：《判案研究》第3期，刊登的《抵押财产变价款分配之优先范围的确定》

该文，案例撰写人，系上海浦东法院陆剑平、丁娴静法官。

裁判要点，优先受偿范围适用的是以约定为前提，法定为补充的原则，有约定的受偿范围以约定确定。

涉案中观点即，他项权证登记金额仅是主债权金额，应以当事人在抵押合同约定的担保范围为准。

而关于利息是否在担保范围内？

一般债务利息是生效裁判文书中确定的利息，系法律规定的担保范围中优先部分，并无争议。

而加倍债务利息并未存在于法定担保范围内，若在抵押合同中未明确约定其可优先受偿，则无理由在执行中予以优先。

四、关于担保法解释第61条的理解与适用

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条规定，押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

实践中，有法院凭借该条款，将抵押权担保优先受偿的范围，锁定在登记的债权金额范围内。

其中，公众号法信在4月6日刊发的《未登记担保范围情形下不动产抵押权优先受偿的范围》一文中，列举的案例即采用该观点。

另如，江苏高院（）苏商终字第00530号一案中，也援用第61条，认为在两者不一致的情况下，案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准。

对于担保物权优先受偿范围登记不明确或者形式上仅登记债权本金数额的情形，究竟应如何理解与适用？

最高法院（）执复字第38号一案，对于第61条的解读，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，他项权证记载的权利数额与抵押担保范围系不同事项，当抵押合同对于抵押担保范围进行明确约定的情况下应依照合同约定执行。

在第61条的理解与适用上，重庆高院（）渝高法民初字第00078号，也对“被担保的主债权数额”与抵押担保范围进行了区分。

该案中抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元。上述主债权记载金额与《房地产抵押合同》载明的主债权金额1.7亿元不一致。

……

因此，应当认定抵押房屋所担保的主债权金额为7455.86万元，抵押的国有土地使用权所担保的主债权金额为35574378元。

五、如何认定最高额抵押中的“最高债权额度”？

最高额抵押在实务及理论中的“债权最高额说”与“本金最高额说”之辩，依据上述观点，实则采用了债权最高额说。

而《人民法院报》8月30日版中，刊登了安徽高院胡四海法官发表的《如何认定最高额抵押中的“最高债权额度”》。

双方签订一份《最高额抵押合同》，约定由张某以其名下的“某钢制货船”（价值约2000万元）为其在上述《借款协议》项下将产生的1000万元借款本金、利息以及实现担保物权的费用，向百川公司提供抵押担保。但双方未就涉案抵押物办理抵押权登记。

争议点：

一种观点：本案中所担保的最高债权限额应仅指1000万元借款本金，不包括利息及实现担保物权的费用等不确定性的债权，百川公司亦只能在1000万元本金范围内对涉案抵押物行使优先受偿权。

另一种观点：本案《最高额抵押合同》所担保的最高债权总额包括1000万元本金、利息以及实现担保物权的费用，百川公司就上述债权对涉案抵押物主张行使优先受偿权于法有据。

综合分析，该文作者所持第二种观点，即该案双方当事人签订的《最高额抵押合同》担保的最高债权限额应包括1000万元借款本金、利息及实现担保物权的费用。

因涉案抵押物系动产，抵押合同生效时，抵押权即设立，故百川公司就上述债权，主张对涉案抵押物行使优先受偿权于法有据。

六、延伸：关于最高额抵押三个有典型意义的案例

（一）有些实为一般抵押担保，却办理最高额抵押登记，当事人利益无从保护

上海市第一中级人民法院姚蔚薇、盛萍法官编写的《抵押合同内容与抵押登记内容不一致时抵押性质及效力的认定》一文中，认为，双方虽办理了最高额抵押登记，但在登记的债权发生期间内未有债权发生，故SH公司要求谢某等三人承担抵押担保责任无法律依据。

（二）受让人代为清偿以消灭抵押权为限，最高额抵押不超过登记的最高债权额

上海市浦东新区人民法院陈裕国法官在《受让人代抵押人为清偿债务消灭最高额抵押权以最高债权额为限》。

该文中，提及最高额抵押中代为清偿的债务范围存在争议。

一种观点认为，《担保法司法解释》规定代为清偿指的是全部债务，最高额抵押同样适用，而且抵押权人除对抵押物拍卖所得价款中登记的抵押金额享有优先受偿权外，对超出部分也享有参与分配的权利。仅清偿登记的最高额部分，难以保障抵押权人的利益。

另一种观点认为，代为清偿指向的全部债务，仅是抵押项下的有优先受偿权的债务，代为清偿足以消灭抵押权即可，无需对一般债务进行清偿。

该文作者倾向于第二种观点。

其实，（二）中所载案例，已包含最高额抵押担保范围，采纳了最高额债权说，并将第三人代为清偿的善意义务进行厘清。

（三）最高额抵押变更债务人而未办理变更登记将不发生物权变动的效力

该观点，来源于《度上海法院金融商事审判十大案例》。

裁判要旨：最高额抵押权人与原债务人、抵押人及新债务人协商一致，将其对新债务人的债权纳入最高额抵押债权范围，但未办理抵押变更登记手续的，不发生物权变动的效力，抵押权人不能就其对新债务人的债权行使抵押权。

典型意义：物权法对于是否可以协议变更最高额抵押的主债务人以及变更主债务人是否需要办理登记等问题并无明确规定。

该案判决认为，如果未进行变更登记，允许抵押合同当事人随意将本不属于最高额抵押担保范围的其他债权纳入担保范围，可能会损害其他第三方的利益，如在后顺位抵押权人的利益，或者是抵押人之普通债权人的利益，故最终认定对未办理变更登记的新债务人的债务，银行无权行使抵押权。

七、地方法院对于该问题的理解适用

江苏高院和上海高院，对于登记簿上记载的债权范围与抵押合同约定不一定的，裁判中如何适用？观点差别较大，从前述的一些案例观点，也可了解一二。

（一）江苏高院观点

江苏法院认为，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

另，问：抵押权人实现最高额抵押权时，债权本金不超过“最高限额”，但债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用之和超过“最高限额”，抵押权人就超过“最高限额”的部分主张优先受偿的，能否支持？

答：按照《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款的规定，最高额抵押担保范围包括债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用的，上述费用之和不超过“最高限额”的，应予优先受偿，超过“最高限额”的部分不应支持。如果认定超过“最高限额”的部分也应优先受偿，有违物权法定原则。

（二）上海高院观点

上海高院于7月25日，发布了《关于行使担保物权所得价款优先受偿范围的统一裁判和执行尺度的操作意见指引》。

该指引适用于担保物权优先受偿范围登记不明确或者形式上仅登记债权本金数额的情形。

债权人行使担保物权所得价款优先受偿的范围应以当事人约定为准，当事人未约定的，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

最高额抵押权，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

（三）北京第四中院，金融借款合同纠纷审判白皮书（）

抵押合同约定的抵押范围通常包括债务本金、利息、逾期利息、诉讼费、实现债权的费用等，而房地产登记部门所登记的抵押权他项权利证书常常仅载明借款本金的数额。

我们认为，金融借款合同涉及担保，应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则，物权法规定的担保范围不仅包括主债权还包括利息、违约金等，当事人在合同中对担保范围有明确约定的，虽然登记公示的他项权利证书只载明本金数额，仍应当按照双方抵押合同约定的抵押范围认定。

（四）重庆高院观点

《重庆市高级人民法院关于办理实现担保物权案件若干问题的解答》规定：

担保合同约定的担保范围与抵押登记、出质登记中记载的担保范围不一致的，原则上应以登记的担保范围为准。

但由于行政行为不规范造成登记的担保范围与约定担保范围不一致的，在合同内容合法有效，合同约定担保范围及于主债权、利息、违约金等，且双方对担保范围均无异议，而登记仅载明了主债权本金的情况下，登记效力应及于符合法律规定及合同约定的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。

（五）四川高院观点

《四川省高级人民法院关于审理实现担保物权案件若干问题的意见》，当事人在担保合同中约定的债权范围包括利息及实现债权的费用，担保物权仅登记主债权的，担保物权的范围以当事人的约定为准。