的商品房销售高开低走，7月份之后出现负增长。1-10月份，商品房销售面积143041万平方米，两年平均增长3.6%；增速较三季度末回落1个百分点。商品房销售额147185亿元，两年平均增长8.8%，增速较三季度末回落1.1个百分点。从单月销售数据走势看（参见下图），商品住宅销售从7月份开始出现大逆转，上半年的房地产销售尽管高开低走，但总体仍然创历史新高，7月份之后同比出现负增长，且呈加速下滑态势。金九缺席，银十不再，楼市交易加速下滑。10月份商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%，降幅较9月份分别扩大8.3、7.2个百分点。
房地产开发投资月度数据在7月份之后同样快速下滑。1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，两年平均增长6.8%，增速较上期回落0.4个百分点。10月份房地产开发投资同比下降5.4%，降幅较上月扩大1.9个百分点。新开工面积从7月份开始连续4个月负增长且降幅持续扩大，这是我国房地产市场少见的现象。
1、土地市场供需持续双降。中指研究院数据显示：全国300城，10月住宅用地供给、成交面积同比分别下降29.59%、57.96%，降幅较上期持续扩大。10月住宅用地出让金达2774.57亿元，环比下降42.65%,同比下降34.09%。平均溢价率为2.7%,较上月下降1.48个百分点,较去年同期下降10.95个百分点。
2、房地产开发资金来源持续恶化。1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，两年平均增长7.1%，增速较上期继续回落0.6个百分点。其中，国内贷款降幅扩大至10%；自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速较上期分别回落1、4.6、1个百分点。
3、龙头房地产开发企业的融资总量大幅下降。克而瑞研究显示：10月排名前100家房地产开发企业的融资总量为367.35亿元，环比下降 54.5%，同比下降71.3%，融资量达到近年来新低。其中发债总额116.09亿元，环比下降74.5%，同比下降78.6%。
4、房企境内外债券融资规模进一步收缩。贝壳研究院数据显示：1-10月房企境内外债券融资同比下降24%，前1-10月累计降幅较前三季度进一步增大。其中，10月单月境内外债券融资较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。
根据我们的观察及市场调研资料，导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的，既有房地产调控政策作用的结果，也与恒大等房地产龙头企业出现债务危机对市场冲击有关。
1. 房地产金融调控政策在执行过程中出现层层加码现象
8月份有关部门针对房地产开发企业的财务指标出台了“三线四挡”要求，底又对商业银行的房地产金融业务集中度管理提出具体指标要求。这些房地产金融调控政策对遏制房地产开发企业的高负债扩张起到了良好的作用，有利于完善房地产市场的长效机制。有关部门在出台“三线四挡”政策时，考虑到市场的稳定，对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此政策在执行过程中出现层层加码现象，财务不达标的企业基本失去了融资能力，有些商业银行甚至出现提前抽贷现象，致使房地产市场出现了一定程度的流动性梗阻。
2. 实施二手房指导价措施加剧了楼市的流动性困局
为了遏制部分城市的房价过快上涨，有关部门出台了二手房指导价政策，居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行，降低了居民购房的财务杠杆，这对降低房地产金融的风险是有积极意义的。但此政策在出台之初对市场需求的抑制作用是十分显著的，直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩。深圳是首先推出二手房指导价格的城市，在出台此项政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相当于政策出台之前的20%左右。上海在8月推出二手房申请房贷参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，这是8月上海二手房成交量下降约30%的最主要原因。
3. 住房信贷环境持续收紧
商业银行为了满足房地产金融集中度的要求，必须对房地产金融业务作适度调整，有些银行分支机构出现了按揭贷款放款慢的现象，停贷范围扩大。根据一线调查，目前重点城市平均房贷放贷周期延长到60多天，放贷周期明显延长。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷业务暂停，部分银行已通知客户额度紧张放贷可能需要等至。9月底人民银行提出“两个维护”（维护房地产市场稳定，维护消费者合法权益），按揭贷款的放款速度有所加快。
11月降准要来？房贷利率会松动吗？
房贷利率高、放款慢，依旧是摆在购房者眼前的一大难题。
目前广州各大主流银行中，首套房贷利率主要为5.85%-6.00%，二套房贷利率为6.05%-6.15%，依旧处于高位。
放款时间方面，依旧集中在4-6个月。
卡住金融就是卡住了房地产的脖子，多少刚需刚改被误伤。
