我是章哥，房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。
章哥说买房微信公众号提问
提问1：
章哥好，又是我。我们到了最后的选择阶段了。还是这两个小区，现在是两套房，户型朝向什么的全差不多，面积也一样，都是100左右三居。价格也几乎一样，都是600万左右。只有一个问题，一个有电梯15层，一个没电梯4层。我想买没电梯的，因为离地铁近。可老公懒得爬楼梯，想买带电梯的。请问应该怎么选？
回答1：
1、 好选择，我教你怎么用公式计算。
2、 两个小区的楼龄都是左右。按照电梯的使用年限，常规为，最多为25年。
那这电梯还能再使用，之后更换，以40万一部计算，平均每户1万左右吧。
按现在的趋势，左右，没电梯的这个楼也该加装电梯了，费用在30万左右，减去补贴，平均每户也是1万左右。
也就是说，十年后，两栋楼就都有了电梯，一样了。那我们就计算这十年之内的成本。
3、 两套房都是100平，无电梯的一般得房率为90%，也就是套内90㎡。
有电梯的板楼一般得房率最高为80%，也就是套内80㎡，两套相差10㎡使用面积。
按照房价都是6万/㎡计算，100平电梯房少了10㎡使用面积，折合60万。
也就是说，如果以套内面积计算的话，电梯房比楼梯房贵了60万。这就是电梯的代价。
4、 没电梯的四层楼，每次回家要爬三层台阶。三口人按照每人每天上下楼两次计算，每天就是18层。
60万//365天=164块钱，164/18=9。也就是，每层楼的爬楼成本是9块钱，每趟27元，每天三口人的爬楼成本是164元。
每次爬楼回家要花27块钱电梯费，值不值，请自己考虑。
5、 换一种算法。去年2月份，住建部发布了征求意见稿，要求以后房产按照套内面积计价。这件事早就是大势所趋了，所以估计会在近年内实施。
那也就是说，十年后，这两套房既然都有了电梯，那套内面积的价格应该还一致。假设都是涨到10万/㎡吧。
楼梯房90㎡，900万。电梯房80㎡，800万。两套房相差100万。这一百万可以说就是你们爬十年楼梯所换来的。100万//365天=274，274/18=15，爬每层楼15，每次回家等于挣了45块钱。
6、 总结，是否选择电梯楼，其实还要考虑居住体验、社区环境、周边配套、景观等等综合要素。我这只是在假定两套房的其他条件全一样的情况下的计算，至于如何选择，还是要你们自己衡量。
提问2：
你好！我在朝阳酒仙桥工作，单身，刚得到北京户口。在北京没有房产，但在外地有过贷款记录。这是不是就肯定是算二套了？现在我准备投资一套常营的大户型商住公寓，总价300万。有人建议以公司的名义购买，说这样能节省税费，请问是这样吗？
回答2：
1、 北京的限购政策是“认房又认贷”，北京户口的，只要北京有房，或全国范围贷过款，再买房就算二套。
2、 商住公寓如果纯粹从自住角度来看，可以购买。从投资角度看，并不合适。
首先因为限购政策不会在短时间内取消，而且因为交易环节的税费很高。所以，如果在你出售时，单价没有上涨到50%的话，几乎没什么利润。
3、 以公司的名义购买，是专业炒房客们的手段，不适合个人买房者。因为如果只为这一套房，那持有环节的税费和增值税等就是一笔大费用。而从个人角度讲，是很难做到税务规划的，也犯不上。
4、 总结：建议充分利用北京的购房资格，虽然是二套，也不要轻易使用。在目前来看，至少未来5-之内，商住公寓都不是好的投资产品。当然，如果你以纯粹以出租来考量的话，投资回报率也不低。只是出售时获得的利润要比普通住宅少。
提问3：
北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在阜成门附近上学，能否推荐合适自住+保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。
回答3：
1、 既然你贷过款，那在北京就只能算二套。
2、 600万现金，根据现有政策，可以最多购买750万的非普住宅。因为按规定，五环内总价超过468万的就算非普，二套贷款最高20%。
3、 750万，以西城12万左右的均价，能买到一个小两居，老公房一类。西城的房产，是北京地区内最保值的，几乎不受到一般行情的波动影响。例如至今的这次调控，其他各区都有下跌，唯有西城，差不多都是不降反升。其中，老公房和豪宅的抗跌性最强。
如果能筹到800万现金，那可以购买1000万的房产。
4、 阜成门一带的房子。这么说吧，从和平门到莲花桥往北的房子，保值率都很高，在至今的调控中波动很小。
但是，这些区域内的房子都比较老，次新房的价格又相当高，基本都在15万左右。而且老房子地段虽然好，但居住体验肯定不如三四环外的次新房。
建议，在三环外进行选择，一般十几年楼龄的房子都在八九万左右，居住体验超过老公房，而且保值率几乎是一样的。如果可以的话我再推荐。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方法论，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。
章哥说买房微信公众号提问
1、加入知识星球可以帮你解答从购房时机选择、城市区域选择、社区户型选择、看房、议价（房价、中介费）、签约、资质、贷款、相关法律、维权的全部问题，真正站在买房人角度的专业建议。
2、加入知识星球可以获取章哥从业二十年总结出的房产投资全套心得攻略，让你学会房产投资方法、早日实现财务自由。
3、知识星球为内部会员提供贷款、抵押、新房及二手房买卖等独家优惠渠道资源。
4、知识星球内部不断更新的房产投资全套心得攻略（部分目录）
《买房投资如何选择、涉及城市、区域、刚需、寻找价值洼地等系列文章》
《楼市实战——砍价篇系列文章，得到最优惠实在的价格》
《楼市实战——看房篇系列文章，破掉开发商和中介所有套路》
《不要进入学区房误区系列文章，绝对不能耽误孩子》
《零风险投资房产系列文章，最实用的法律锦囊》
《房产税深度解析系列文章，根本就不可能真正征收》
《一套滚动成三套，抵押融资全攻略》
《如何节省中介费，做到全网最低价》
《买房破限购的七种武器，定有一款适合你》
《如何培养出银行无法识破的流水》
《教你从房产小白变成房产投资大神系列文章》
《二手房学会这几招，中介不敢再忽悠》
《买房投资的五个城市标准，获得超值回报》
《科学买房法，避免你的选择障碍》
