来源： 刀评楼市TB
7月31日，深圳市发布了《市规划和自然资源局、市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。
文件显示，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求，开发企业自愿的基础上鼓励转为可售型人才住房。
与《通知》一同发布的还有《关于通知相关内容的解读》，近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。11月，住建部批准的《办公建筑设计标准》自3月1日起实施，新标准取消了公寓式办公楼。
文件还提到要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例，这是给所有一二线城市的一点启示。在一线城市明确提出这个方案的，还只有深圳一家，可见情况比较特殊。
如果说，只是把“停止商务公寓审批”视为打击炒房客的政策行为，这完全是一种误解！
但深圳公寓市场火热，明显与住宅供给量短缺有直接关系，因为，住宅供给量不够，这才造成投资性需求进入商用产品。
其一，租金下降明显。深圳甲级写字楼一季度租金降至212元/平方米/月，比去年同期下降3.2%。租金下调的背后，深圳甲级写字楼空置率继续保持19.5%的高位，居四大一线城市之首。
其二，高端公寓过多。深圳高端公寓由来已久，早在就诞生过29万/平的公寓，例如鹏瑞深圳湾壹号广场、华侨城华寓、公园道大厦等商务公寓也高价入市，总价纷纷超千万，现在就更多了。
当然，千万不要以为在深圳买公寓是SX，在深圳，商务公寓几乎是“准住宅”，因为深圳管理人口约2500万，土地仅有广州1/3多，典型的地狭人稠，因此，每一次高端公寓供应都是被富裕阶层搜刮一空。
深圳限购严格，为了控制人口，住宅只能买一套，但商务公寓不限购，还不限制最小分割单位、不限制销售对象、不限制转让。此外，南山、福田等区域，还能够享受学位房待遇。
深圳“停止商务公寓审批”，不会让公寓产品价值晦暗，反而会因为“短缺”，价格变得更高。无需预判，需求不变，减少供应，短期之内，公寓类产品一定抢破头，这简直是一种魔咒。
深圳“停止商务公寓审批”，很难被理解为遏制公寓炒作，更像是一种经济策略，在商用用地与住宅用地之间寻求平衡点，提高城市抗体，解压租赁市场！
从实际情况来看，公寓产品火热，并不能说明公寓产品投资价值就超过住宅，即便是深圳，也是如此。
公寓产品二手税费重，这是压在全国公寓投资品头上的巨镰，二手公寓的流动性差是现实情况，这是一种无差别的现象。
此外，一般公寓产品没有天然气和阳台（不是不能做，是成本太高），小区绿化率偏低，容积率较高，商用价值超过自住价值，因此，舒适度不如住宅，价格也低于住宅，在深圳公寓价格低于住宅20-30%.
但深圳市场比较畸形，住宅供应量奇缺，每一次诞生都是千万大单抢号，发展至今，即便是公寓产品，也实现了抢购，例如，招商太子湾、万科星城等，这些项目公寓推出，都是秒清。
为什么会出现这种情况？长期以来的供地结构失衡，深圳商务用地供给量大，住宅供地量少，导致高端公寓此起彼伏，市场主流竟然变成了公寓，而不是住宅。
这是不是很像西安高新区？简直一模一样，这两年2-5万+高端公寓诞生，几乎都是这个原因——没有住宅用地供应！
截至目前，西安高新区2-4万+公寓已经在14个以上：云水壹号、第五大道、尊贵立方、梧桐公寓、E客公寓、兰博基尼公寓、希尔顿欢朋美墅、高新芳华、九树、赛里斯壹号、万瑞府、万达天鼎、荣民捌号等。
参考《最新！西安47个均价2万+楼盘地图曝光！》
其中，以小面积居多，大户型占少数，但豪装似乎已经是高端公寓的一个“枷锁”，没有豪华装修，枉称高端公寓！
此外，还有两个题外思考，与大家沟通一下，仅做沟通：
其一，把公寓变成“准住宅”，清空市场库存量。
截止上半年，西安公寓的市场存量是190万方，去化周期达到27.7个月。对比末，库存量再次增加了5.2个月，尤其是西安公寓存量不仅在高新、曲江、航天，现在连西咸、浐灞、港务区也极为突出，为了去化存量有什么好的办法吗？
是否可以考虑让公寓落户，并且享受学区资源，改商水商电为民水民电，向长沙深圳学习，给公寓产品去化提供一个操作性较强的方案。
其二，把公寓作为“解压阀”，吸引人口再落户。
截止上半年，西安主城区住宅价格打破1.5万/平，热点板块千人摇号不断，即便是2万+也出现个别摇号，市场走强的势头还存在。因为普通公寓产品价格仅相当于同片区住宅的70-80%左右，单价相对便宜，总价更低差距较大。
是否可以在解决落户、学区、用水用电之外，让公寓产品成为普通购房者进入西安的一个软垫，不至于硬着陆，让公寓成为一种“半保障型房屋”。
西安市的公寓产品已经出现两极化，高端公寓价格飞涨，达到了2-5万/平；普通公寓价格低沉，仅在0.8万/平起步，与地级市房价相仿，如果能够在落户、学区、用水用电上改革，或将是一个重大改变。
如果公寓类产品改革，那西安商业产品的去化和人口引进的数量，或将上一个新台阶！
文章来源：刀评楼市
