来源: 刀评楼市TB
7月31日,深圳市发布了《市规划和自然资源局、市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。
文件显示,全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求,开发企业自愿的基础上鼓励转为可售型人才住房。
与《通知》一同发布的还有《关于通知相关内容的解读》,近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。11月,住建部批准的《办公建筑设计标准》自3月1日起实施,新标准取消了公寓式办公楼。
文件还提到要减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例,这是给所有一二线城市的一点启示。在一线城市明确提出这个方案的,还只有深圳一家,可见情况比较特殊。
如果说,只是把“停止商务公寓审批”视为打击炒房客的政策行为,这完全是一种误解!
但深圳公寓市场火热,明显与住宅供给量短缺有直接关系,因为,住宅供给量不够,这才造成投资性需求进入商用产品。
其一,租金下降明显。深圳甲级写字楼一季度租金降至212元/平方米/月,比去年同期下降3.2%。租金下调的背后,深圳甲级写字楼空置率继续保持19.5%的高位,居四大一线城市之首。
其二,高端公寓过多。深圳高端公寓由来已久,早在就诞生过29万/平的公寓,例如鹏瑞深圳湾壹号广场、华侨城华寓、公园道大厦等商务公寓也高价入市,总价纷纷超千万,现在就更多了。
当然,千万不要以为在深圳买公寓是SX,在深圳,商务公寓几乎是“准住宅”,因为深圳管理人口约2500万,土地仅有广州1/3多,典型的地狭人稠,因此,每一次高端公寓供应都是被富裕阶层搜刮一空。
深圳限购严格,为了控制人口,住宅只能买一套,但商务公寓不限购,还不限制最小分割单位、不限制销售对象、不限制转让。此外,南山、福田等区域,还能够享受学位房待遇。
深圳“停止商务公寓审批”,不会让公寓产品价值晦暗,反而会因为“短缺”,价格变得更高。无需预判,需求不变,减少供应,短期之内,公寓类产品一定抢破头,这简直是一种魔咒。
深圳“停止商务公寓审批”,很难被理解为遏制公寓炒作,更像是一种经济策略,在商用用地与住宅用地之间寻求平衡点,提高城市抗体,解压租赁市场!
从实际情况来看,公寓产品火热,并不能说明公寓产品投资价值就超过住宅,即便是深圳,也是如此。
公寓产品二手税费重,这是压在全国公寓投资品头上的巨镰,二手公寓的流动性差是现实情况,这是一种无差别的现象。
此外,一般公寓产品没有天然气和阳台(不是不能做,是成本太高),小区绿化率偏低,容积率较高,商用价值超过自住价值,因此,舒适度不如住宅,价格也低于住宅,在深圳公寓价格低于住宅20-30%.
但深圳市场比较畸形,住宅供应量奇缺,每一次诞生都是千万大单抢号,发展至今,即便是公寓产品,也实现了抢购,例如,招商太子湾、万科星城等,这些项目公寓推出,都是秒清。
为什么会出现这种情况?长期以来的供地结构失衡,深圳商务用地供给量大,住宅供地量少,导致高端公寓此起彼伏,市场主流竟然变成了公寓,而不是住宅。
这是不是很像西安高新区?简直一模一样,这两年2-5万+高端公寓诞生,几乎都是这个原因——没有住宅用地供应!
截至目前,西安高新区2-4万+公寓已经在14个以上:云水壹号、第五大道、尊贵立方、梧桐公寓、E客公寓、兰博基尼公寓、希尔顿欢朋美墅、高新芳华、九树、赛里斯壹号、万瑞府、万达天鼎、荣民捌号等。
参考《最新!西安47个均价2万+楼盘地图曝光!》
其中,以小面积居多,大户型占少数,但豪装似乎已经是高端公寓的一个“枷锁”,没有豪华装修,枉称高端公寓!
此外,还有两个题外思考,与大家沟通一下,仅做沟通:
其一,把公寓变成“准住宅”,清空市场库存量。
截止上半年,西安公寓的市场存量是190万方,去化周期达到27.7个月。对比末,库存量再次增加了5.2个月,尤其是西安公寓存量不仅在高新、曲江、航天,现在连西咸、浐灞、港务区也极为突出,为了去化存量有什么好的办法吗?
是否可以考虑让公寓落户,并且享受学区资源,改商水商电为民水民电,向长沙深圳学习,给公寓产品去化提供一个操作性较强的方案。
其二,把公寓作为“解压阀”,吸引人口再落户。
截止上半年,西安主城区住宅价格打破1.5万/平,热点板块千人摇号不断,即便是2万+也出现个别摇号,市场走强的势头还存在。因为普通公寓产品价格仅相当于同片区住宅的70-80%左右,单价相对便宜,总价更低差距较大。
是否可以在解决落户、学区、用水用电之外,让公寓产品成为普通购房者进入西安的一个软垫,不至于硬着陆,让公寓成为一种“半保障型房屋”。
西安市的公寓产品已经出现两极化,高端公寓价格飞涨,达到了2-5万/平;普通公寓价格低沉,仅在0.8万/平起步,与地级市房价相仿,如果能够在落户、学区、用水用电上改革,或将是一个重大改变。
如果公寓类产品改革,那西安商业产品的去化和人口引进的数量,或将上一个新台阶!
文章来源:刀评楼市