来源：观点指数
摘要：3月16日，观点指数研究院在“观点年度论坛”网络直播现场正式发布“中国房地产卓越100”系列榜单，评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。
观点指数 对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为房地产业的重要话题。
或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点中国地产界最具有代表性的企业。
寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《中国房地产卓越100报告》，并在“观点年度论坛”盛大发布。
“状元”再次花落碧桂园，万科恒大榜眼之争
在“中国房地产卓越100榜”中，碧桂园、万科和恒大再次入选榜单前三位。庞大的销售规模、巨量土储，以及较高的管理水平、品牌建设和商业模式，使得三甲之位依然无法撼动。
后，这已经是碧桂园连续第三年夺得卓越100榜的状元荣誉，名副其实的“常胜将军”。过去岁月中，碧桂园发挥规模优势，由销售3000亿元，到跨进5000亿，再到带领地产行业创造第一个7000亿房企。
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在房企“由量转质”、“稳量提质”的大环境下，未来很长一段时间内，碧桂园的规模效应会进一步突显。同时，顺应趋势，开始，碧桂园逐步放慢发展节奏，提升利润和探索创新业务。
截止到中期，碧桂园实现净利润约230.6亿元，同比增长41.3%，股东应占利润约为156.4亿元，同比增长20.8%。观点指数测算，碧桂园股东应占利润有望接近或突破400亿元。
创新业务方面，1月12日，碧桂园旗下机器人中餐厅旗舰店正式开业。这条被冀望为未来利润增长点的机器人业务线，还要继续孵育壮大。
位列卓越100榜第二位的是万科，与碧桂园相距1.9分。过去的，万科稳固基本盘，全年合约销售录得3.94%同比增长，在三甲中增速最低。不过，长期库存、运营节奏以及销售回款等指标多有改善，运营效率更高。
住宅销售之外，万科的多元化业务进一步清晰，砍掉细枝末节后，物业、商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育被寄予厚望，成为未来的增长点。
手握巨量“超划算”土储的恒大，登上“中国房地产卓越100榜”探花之位。截至中期，恒大在手土储达到3.19亿平方米，总土储土地成本低至1611.5元/平方米。其中超过65%位于一二线城市，低成本加上城市布局，让恒大可以继续锁定高毛利。
，疫情阴霾下，恒大创新销售方式，给房地产营销带来全新思考。截至2月底，恒大网上销售平台共实现网上认购99141套，认购金额1026.7亿元。
话语权争夺，销售 TOP30以规模稳固阵营
过往的几年中，“规模即话语权”，逐渐成为行业共识，千亿成为地产企业普遍目标。而在卓越100榜单中，销售排名靠前的房企，也占据着一定的规模优势。
如果观察卓越100榜前九位，可以发现都是上一年排名靠前的老面孔。其中继晋升至卓越100榜前8位后，龙湖依靠稳定发挥，已经连续三年霸踞在榜单前列。
过去的，以稳著称的龙湖，不仅在销售上取得突破，全年合约销售保持超过20%的同比增长速度，同时租金收入亦录得较大增幅。而在财务表现上，龙湖继续扮演“学生代表”角色，信用评级在所有房地产民企中位列最高。
目光移及“中国房地产卓越100榜”前20，可以看到该阵营组成也是相当稳固，规模带来的连带效应同样明显。和上一年类似，在“中国房地产卓越100榜”中，销售金额排名前20房企，仅有2家没能稳住卓越100榜TOP20的位次。
这是因为有越来越多的中型房企在权益销售、货值等方面积极行动，另外在管理、商业模式和品牌上也表现亮眼，因此实现了超越。
全面观察“中国房地产卓越100榜”，可以看到销售500亿以上的房企有65家，远高于和的59家和38家。
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另外千亿和两千亿房企的数量也在扩容，分别为35家和16家，比卓越100榜相应增加4家和6家。
当然，随着房企集中度提高，强者恒强，这些销售规模上的种子选手也成为卓越100榜的“常客”，牢牢稳固阵营。
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从排名变化来看，如图中所示，过往3年，连续3年卓越100榜上有名的企业有81家，而排名越靠前的房企，“圆点”更集中。这意味着上述房企，排名变化更小，相比其他房企更能守护自己的排位。
“中国房地产卓越100榜”前30名中排名变化较小，需要注意的是，中南置地跃升2位，排在第27位。
由的500亿房企到几近2000亿元，中南置地进步神速。规模取得突破后，年会上，中南置地提出未来3-5年要出利润、优财报、稳发展，这是基于行业发展趋势下的方向把握。
根据中南建设发布的业绩预告来看，度归属于上市公司股东的净利润金额预计达39.47亿元-46.05亿元，涨幅达80%-110%。随着中南置地的战略提升和行动，预计未来将给上市公司贡献更多可预期的利润。
行业发展的车轮滚动向前，“规模化”从来都不是一个伪命题——规模相对较大的房企，土储丰厚，融资能力突出，不仅在发行规模上占据优势，融资成本也相对较低。
随着行业集中度程度不断上升，再加上“规模化惯性”，不管是主动还是被动，都将驱动房企继续向前。
保守还是进取？发展路径考题下的利润平衡
规模追求是顺势而为，然而不意味着就有对应的绝对利润收益。
观点指数以卓越100榜中55家上市房企作为观察样本，测算有26家房企归母净利润率（归母净利润/营业收入）较出现一定程度下跌，最大下跌幅度达到16.66%。
数据来源：企业公告、观点指数预测
上述房企中，归母净利润率相较增长超过2%的有10家，占比18.18%；处于1%-2%之间的有9家，另有10家处于0%-1%区间。
随着行业竞争加剧，不可否认，卓越100房企对规模扩张存在着一定需求。而现实是，往往需要动用更多资金或者杠杆撬动，成本管控和地价上升带来的压力却不减反增，因此如何在规模和利润中取好平衡，是房企需要修炼的一门功课。
数据来源：企业公告、观点指数预测
从卓越100榜55家上市样本企业来看，有不少销售金额较高的房企归母净利润反而低于更小量级的企业。
如果以比例来计算，不考虑其他业务贡献前提下，上述房企中仅有4家归母净利润测算占销售金额10%以上。换句话说，销售金额中10%可以转化成归母净利润，分别是中国海外发展、华润置地、龙光地产还有金融街。
以中国海外发展而言，虽然历年来销售金额不是最高，但是依靠严格的成本管控等策略，其归母净利润接近或超过头部房企。
过去两年中，“各方面增长相对较缓”成为中国海外发展的隐形焦虑以及投资者关注点。也许是意识到保守步调让其相对其他同行失去了很多发展机会，中国海外发展变得更加积极。全年销售金额同比增长33.49%，高于仅5.29%的增速；合约销售为港币3771.68亿元，同比增长25.21%。
按照中国海外发展的发展规划，不仅要实现4000亿港元销售目标，而且对高盈利也未放松，要保持30%的毛利率。
在上述卓越100榜55家上市样本企业中，归母净利润占销售金额1%-3%之间的有17家，超过样本企业三成。这部分房企杠杆用得比较高，费用管控和资金成本也相对处于劣势。
数据来源：企业公告、观点指数预测
当然，需要考虑的是房企销售额结转存在一定滞后性，如果统一以结转周期为两年时间测算，仅有17家企业“归母净利润/销售金额”高于“归母净利润/销售金额”。换句话说，30.91%的样本房企销售金额对归母净利润的转化要弱于。
因此，规模化不是伪命题，但是如何提高卷面分考验着每一家房地产企业，需要在每一道发展工序中践行。
当前有不少观点认为，未来创新科技将会以房地产作为应用场景，增加新的内涵和附加值。目前，融合科技概念发展地产的房企不少。以实地地产为例，其借助智能产品、数据分析等方式，为消费者提供更宜居和周期更长的住宅产品。这或许不失为一种提高议价力以及利润空间的路径。
