本报讯
5月23日，“中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第发布中国房地产上市公司测评研究成果。
根据《中国房地产上市公司测评研究报告》，中国恒大成功蝉联榜首，前三名与一致，依旧为中国恒大、万科A和碧桂园。保利地产（600048）、中国海外发展和融创中国分别居于第四到第六位，龙湖集团、新城控股（601155）、华润置地和富力地产分列第七至十位。
(中国房地产上市公司综合实力榜前十强)
据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。与相比，纳入测评的上市公司总数净增加3家。
测评研究报告指出，国内外宏观经济形势复杂，房地产调控影响逐渐显出。受此影响，房地产上下游较多行业增长乏力。供应链超百家上市公司营业收入中，虽九成企业的营收依然在上涨，但过半数涨幅不足20%，一成供应链企业营收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、装配式施工行业营收增长较快，玻璃、电梯、电线电缆、充电桩工程行业营收下滑明显。另一方面，受消费升级、全装修政策影响，存量市场发展，各行业亦面临新的机遇。
延续头部聚集趋势
测评研究报告显示，从核心测评指标来看，上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%；资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%；净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。整体来看，上市房地产企业呈现多个发展特点。
从运营规模表现来看，上市房企经营规模高速增长，趋势延续头部聚集。上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿元的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿元的企业有14家，超过万亿元的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股（600606）。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标的数值分别为前15名和前53名，可见房地产行业继续向头部房企集聚，保持和差不多的趋势。
在偿债能力上，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。测评研究报告显示，房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看，，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，如中国国贸（600007）、中国海外发展等；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，如龙湖、亿达中国、宝龙地产等；另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城控股、万科、华夏幸福（600340）、碧桂园、恒大等。
盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。上市房企净资产收益率均值为9.80%，较提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化，主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽，在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。
在成长能力上，上市房企业绩增速略有回调，拿地策略各有偏重。，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力出现分化。从各企业的土地储备情况分析，龙头企业的依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。总体来看，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。
融资环境向好
多元拓展成热点
本次测评研究报告同时指出，房企融资环境依然偏紧，开发贷、债券融资、股权融资以及海外融资等途径不同程度收紧。全年房地产开发到位资金共16.59万亿元，同比增长6.4%，增速回落1.8%。进入四季度，融资环境有好转迹象。宏观金融政策从上半年的去杠杆转变为下半年的稳杠杆，货币政策经过四次定向降准后由偏紧向中性转变。至一季度，房企发债约1860.52亿元，比上年同期增加38.64%。根据央行一季度发布的贷款投向报告，一季度末人民币房地产贷款余额同比增长18.7%，虽然较上年末回落1.3%，但依然是贷款投向中增速最高的行业。
此外，从业务趋势来看，上市房企的主业仍是地产，除少数个别上市房企外，地产行业的营业收入占据绝对比重，基本在90%以上。经过了多年探索，行业多元化发展已全面开展，但主业为基的趋势在未来5年到不会有根本性变化。
(编辑上官梦露策划王峥)
