总预算450左右，首付大概180~200，暂不考虑学区，想请您帮忙推荐下朝阳的板块与小区。
1是具体需求：公司在望京，但购买后暂不打算自住想先出租几年，首房首贷，购房核心目的是想先用首套资格上车，拿来自住更好，更关注的是中长期的升值和投资收益，期待能在这个市场冷冻期抄到笋，可以重点关注哪些板块和小区？
2是思路问题，有点大，可以选择性忽略：之前受到某个流派影响，思路局限在了老破小凤变冰，所以一直有在看西坝河和团结湖，但最近也看了一些观点，认为无论是操作难度、转手、涨幅各方面看，新手还是操作次新更合适些，老破小不适合投资，思路上就有点拿不准了。您过去这些年对北京市场的经验判断，涨得好的房子，一般都有什么样的特征和规律？有哪些暗藏的坑要避开？
3.想咨询下，在您这里操作选筹买房，以及做咨询，费用都是怎么收的？
回答：
1.首付中含税费没有？常规是要至少准备出10来万的。如果包含，那不太容易买到450的。
2.现在算冷冻期可有点儿勉强，顶多算平和期，因为没有太明显的价格普跌。我也不认为北京有笋盘，毕竟有钱人挺多的，楼市又是个完全透明的市场，十万中介都精明着呢，哪个手机里都一堆投资客，很难说把机会给不太懂行的刚需留着。放平心态吧，期望值别太高，要不有可能被我们这种卖房的给忽悠了。
3.不是新手适合操作次新，而是刚需一般都是过几年就要置换，那一般建议买房龄新点儿的，好出手。老房虽然在保值上很稳妥，但流动性弱，如果在行情上升期时着急置换的话有可能吃亏。
老破小也不是不适合投资，而是不适合炒作，更适合长期持有的。像团结湖的老房是最稳妥的板块，20多年来一直跟随大盘。排序或许错后，但肯定不被甩下，炒也炒不动，压也压不下来。
4.涨得好的房子，除学区房之外，那就是背靠产业区，如西二旗和望京一类，然后是品质相对高的。房子是用来住的，在产业板块中越宜居的房子投资性越强。
不过说实话，讨论这些理论意义不太大，没有放之四海皆准的标准，只是个大概的规律。就跟说想发现人才似的，可以说清北毕业后进入大公司的发展好，但不是绝对的，高分低能的也有的是。暗藏的坑，所有暗藏的都是卖房人故意隐瞒的，或是业主，或是售楼处和中介。别听忽悠呗，尤其是在资金预算不太高的情况下别期望值太高。
5.别在我这儿操作了，我不好帮上忙，这期望值有点儿高，我达不到的。仅供参考。
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目前名下一套房，去年买的，望京利泽西园塔楼两居，现在市值还是八百左右吧，其中剩余公积金贷款不到60。远郊区人，想着孩子24年上学，起码比郊区教育好，而且学校挨着小区。最近北京新房频出，有点焦虑，而且本小区楼龄有点旧了，夫妻俩上班，平时老人给带孩子，也觉得两房有点挤。方案一：通过匆匆的文章了解到朝阳中考人数多，基数大，想着中考移民，现在去东城买个四五百的占坑，先出租，您有推荐么；方案二：让孩子在朝阳读书，陈分九年一贯也不错，在利泽西园买个开间占坑，方便入学，然后把两居卖了，去崔各庄或者奶西贷款买个小三居，是否能实现增值。
回答：
1.利泽是陈分的学区，很好的学校了，放到东西海也是中上等。就算是2024年执行多校，那对口进入的概率也比较大，不成功的话也是旁边儿的陈分望实，中学又有清朝望京可选。所以这学区质量算很不错的，如果换掉的话未必有这里稳妥，考虑好。
中考移民，那现在准备也太早了点儿了，还十年呢。谁知道十年后的政策啊？再一点，现在这两年可是入学高峰期，学区房溢价正高的时候。两三年后可就是低谷期了，京籍孩子一下子少了小一半。考虑好溢价部分波动的风险。从朝阳中考移民到东城的一般都是学习比较弱的，担心在朝阳考不上高中，到东城搏个资源多。真对自家孩子这么没信心吗？
2.卖了丽泽买新房，这几年的新房基本都是自住为主的，追求自住就合适，怎么都比这老房强。实现增值那就赌一把吧，富贵险中求，说不太好。房产的价值由地段儿体现，跟房龄有关系，但不是决定性因素。市区的老房子再破也比远郊的贵，能理解吧？地段儿的我不好说，不方便点评人家，容易惹麻烦，还是问中介或电商吧，他们卖房，更熟悉。
3.不过说实话吧，我感觉你们这有点儿为了折腾而折腾。800万的房子贷款才公积金60万，这已经挺亏的了，中介当时没提醒你们吗？刚一年又想再一次折腾，这税费可就给国家做贡献了。而且还准备在高峰期去炒学区房，还准备中考再用？这都挺不让人理解的。是否买新房看自己的喜好吧，和投资的关系不是很大，自住为主，房住不炒。
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