北京玫瑰园别墅，曾是中国面积最大的别墅区，是北京市第一个赴香港招商的房地产项目，曾被誉为“首都第一别墅”。
1992年12月5日，离北京市25公里的昌平县沙河镇小蔡村有招牌挂出来，上面写着“京港合资飞达玫瑰园别墅有限公司”。
其实，这个公司的负责人刘常明是土生土长的北京人。有几个钱的刘常明通过钻营，摇身一变，获得了香港常住居民身份。完成了从小混混到香港大佬的转型。
刘常明出手大方阔气。办事畅通无阻，无事不能。京城房地产升温后，刘常明敏锐的感知到了。他通过特殊的手段，击败众多竞争者，抢到了这个项目。
3.5亿元的玫瑰园工程浩大，很考验开发商的资本实力和运作能力。刘常明虽凭借权力背景赢得了这一项目，可他连一点楼盘开发的经验都没有，也缺少源源不断的开发资金。
其实，刘常明从一开始都没有想好好的搞开发。只想炒一把楼花，圈一笔钱就溜之大吉。
玫瑰园轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过。刘常明频繁地刊登广告，四处招商。
不久后，一个猎物上门了。他叫邓智仁，刘常明在香港买过豪宅，这个豪宅就是在邓智仁公司买的。
邓智仁以香港利达行40%的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港元，首期动用6000万港元，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。
凭借邓智仁娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80套。
这时，发生了刘常明挪用首批购房款。邓智仁处心积虑，步步紧逼，通过一连串的股权转让，最终以8000万港元冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。
刘常明想空手套白狼，最终却落得个身败名裂的下场。1994年初，欠下巨额债务、心态失衡的刘常明在家命归西天。
刘常明失败的原因有四：
1.通过不正当的手段，赢得了项目。
2.没有开发经验，没有源源不断的资金注入。
3.只想空手套白狼，赚一笔就跑。
4.不该挪用公司的首批购房款。
人不应该贪心，有多大的肚子，就吃多少的东西。贪心不足，只能撑破自己的肚皮。
北京gwy，夫妻均为京户，老公名下三环住宅一套，市值1000万，负债40万，我名下昌平住宅一套，市值500万，负债100万，固安住宅一套，买入价180万，负债125万。其他家庭负债约40万，家庭年收入40万。现在欲将老公名下房产还清抵押出来.看好深圳，但不知是否值得迁一人入深户？或者去cq？新人求指点
答：
北京户口不值得迁深户。
你要是舍得，赠予过户给老人，或者可以放他单独买。
#北京头条#北京楼市：西城暴雷，全城联动降温了吗？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷您好，看到您的回复，关于西城是否会带动全城降温，很多是卖了别的区买学区，卖了学区再改善，学区是很多链条启动的重要原因，私以为，学区熄火，很多换房的也会暂停，可能会带动市场稍降温。
回答：你好，在北京，学区楼市和普通楼市有时候是分立的，有时候也是联动的。分立是因为学区购买人群和普通房子的购买人群不同，联动是涨价和降价容易带起市场情绪。西城是顶级学区和中上学区价值受到打压，价格肯定会降，但其他学区可能不一定能降下来。目前东城学区在调整，海淀也有些调整。其表现得特点是：有的有风险，有的没风险。目前来看，不会普跌，也不会普涨。相反，可能有些学区购买力又流向朝阳、海淀、东城一般学区，相应的楼市持续热一热。总得来说，短期北京楼市或将进入：分化！分化！详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷，您好！我名下有一套昌平保利罗兰/紫荆香谷的120平的三居和一套清河上林溪的44平开间。小孩在清河海淀实验二上学，但清河上林溪的房子较小。想问下您，保利的房子还有持有价值吗，我看保利附近有地铁的规划？如没有，我想，卖二换一，在清河想购入一套自住的次新房子，预算800-900，您有什么推荐吗？
回答：昌平保利罗兰，小区倒是还可以，但交通、配套、教育都一般，在升值角度来看，不是一个优质产品，建议可以考虑进行置换。预算900万左右的话，可以考虑莱圳家园，居住、升值都不错。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
3、提问：京爷您好，请问威尔夏大道如何，自住也希望能保值，当前适合入手吗，日后有没有升值空间，谢谢！
回答：威尔夏大道，品质还可以，交通一般，不过设计有别于传统的审美，有价值的是其大户型板楼。总体来看，保值性还可以，升值性不是太突出，也可以看看保利百合、益丰苑，我认为更加优质。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：请问京爷，京户首房首贷，预算400-450，投资保值升值为目的，请问朝青板块的九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块符合预算的房子，选哪一个更具有保值增值潜力？几个小区都去看过，炫特虽然新一些，但是交通似乎不够方便，未来3号线开通后也是在两个地铁站之间。看到炫特热度不低，与石佛营十里堡九十年代的老房子相比确实新一些，但是周边还有国美第一城，华纺易城，晨光等次新小区，想知道炫特的价值独特性在哪里？望京板块选房有预算内的推荐吗？谢谢
回答：你好，你选择的都是热门板块，所以基本都没问题。九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块，这些都是不同类型的产品。九十年代石佛营西里，属于老房子，老小区，也没有学校，所以先天落后一些。零零后的炫特嘉园，楼龄新一些，自然好点儿，虽然品质一般、人员杂，但这个预算在周围也没有什么选择。望京和朝青不太一样，望京这边购买力非常强劲，整体价格高，400-450万的预算，真的不太好买房，所以这种一居室反而比较有稀缺性。我更建议炫特和望京板块小区，望京的话，可以看看南湖东园二区等小户型。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
5、提问：海淀改善换房，现在是换房的好时机吗？还是等等元旦政策落地？
回答：你好，目前海淀得看什么房子，如果你的房子是一般学区，可以先买后卖。目前来看，海淀一般学区还有涨幅，也相对安全。仅仅是改善住房，没啥学区的话，估计也还有涨幅。当然，在市场平稳期换房也是不错的选择，至少不用焦虑了。元旦，这种政策的事情无法预测。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
6、提问：京爷好，感觉现在中介费比较贵，如果买卖双方商量好，可以绕过中介直接签约吗？会带来哪些风险和问题呢
回答：你好，可以自行成交的，当然得把握好，主要还是房源抵押问题、贷款问题、税的问题、户口的问题（现在好点儿了）、时间合理安排问题，还有就是资金要做好监管，定金要处理好，剩下倒是问题不大。可以看看咱们星球内部的自行成交资料，需要注意的还是不少的。当然市场中也有一两万块钱帮忙办理的，但是有一定的风险，人员比较杂。
