八家标杆房企下半年拿地策略——中期业绩发布会摘录
来源：微信公众号“周璐的笔记”
在上市房企中期业绩发布会上，大佬们是怎么看下半年的拿地策略？感觉总体而言，一是对于拿地的积极性普遍不高，二是话题比较聚焦商业及旧改。
一、恒大
我们买了4400万平米的土地储备，其中40%是通过并购的，因为并购很便宜，你看我4400万平米，平均成本大概1600元/平米，比现在平均楼面价还低。那么刚才我也说了，每年消耗多少补充多少，我认为上半年有这个机会。所以就并购过来了，这个要看机遇、看时间，我算了一下，有30%毛利润率、15%的净利润率，我就并购了，如果没有，就不要。所以今年上半年恒大没有投很多地方，但是土地储备还是增加了不少，下半年基本还是这样，我没有做土地的预算，基本上已经够了，除非有重大的利好，没有利好，我下半年就不拿，基本上就这个策略。
所以我们对于未来拿地的标准就是，毛利润率30%以上，净利润率15%以上我就拿，当然还要兼顾资金，没有，就不拿，不拿也没有问题，恒大现在有接近4亿平方米的土地储备，有5万亿的货值在手，每年就那么几千个亿销售，不拿地对我没影响。所以，我拿不拿地完全看项目的收益和手上的现金流。
二、世茂
关于收购，我刚才已经说了，我们上半年已经买了780亿，权益后也就在500亿左右，全年我们权益前投资额也就1000亿左右，这边的1000亿是按照全年2500亿的销售和2000亿的回款的基础上得出的，在这里可以告诉大家应该还要再多一点，多多少要具体要看市场。
那我们实际上上半年已经用了70%，下半年只有30%，您刚才问我是不是还有这么好的机会，我先告诉你机会比上半年更多！因为中国地产是杠杆很大，所以我觉得中国政府很聪明，提出要一城一策，你有些地方房价上涨压力很大，比如北京、上海、南京、杭州、苏州等等，政府就往下压；有些三四线城市，反正也没什么人买，就会放松一点，所以国家是很聪明的，但它锁住了地产的核心脉搏，就把融资给锁得比较紧，实际上很多开发商都借了很多钱，为什么我们可以收这么多并购，有些企业我们谈的时候都没溢价，买了四、五年的地都没溢价，为什么？他下个月就几十亿要还了，你不跟我们合作，就没钱还，因为银行也不再借钱，而且这些已经不是小房企，大家不要看说排名前50很安全，前100很安全，前20很安全，错了，现在银行是看你资产负债的，看你现金流，看你所有的东西，所以我们上半年实际上有跟前20的房企合作，我们这两个月也有一些跟前10的房企合作，所以不一定说是小房企，当然小房企可能被收购的概率更大一点，大房企也有很多整合和合作，这种机会还是挺大的，所以我觉得机会更多，我们要求会更高！我们上半年可能毛利润率27-28个点，净利润率在10-11个点，我们就收了，下半年我想不行，可能毛利润率30%以上，净利润率12-15个点，我们才收，为什么会这样？因为现在不确定性是在加大的，国家融资的环境是挺恶劣的，当然了我们比较好，因为我们做的比较早，我们今年就发了十几亿美元债，额度正好用完，用完以后的话，发改委突然发了一个文说以后只能借新还旧，我们就觉得这个窗口期抓得比较漂亮。我们在7月份做了一百多亿的银团，利息是4.3%，我觉得又是抓得很漂亮，现在这个环境比较差，我相信现在再做银团就很难了，香港银行自己都头疼，这些香港的资产都有可能在下降。您刚才说的地价和房价，确实是保守一点，但是因为我们算的是房价，而房价不代表它在当年能入账，入账可能还得一两年后，而且现在预测毛利润还是保守点好。
三、金茂
关于土地市场，很多城市今年的供地计划很激进，但实际上只完成了40%左右，也就是说今年下半年全国各主要城市的推地力度会加大。所以这样的话，对于地产商来讲，是获取土地的机会。中国金茂今年上半年大概不到400亿的土地获取，全年度来说，我们会保持这样的节奏。整体上，中国金茂买土地的资金，大概相当于回款的一半，所以我们还会保持这样的节奏。今年拿地的资金可能会跟去年基本上保持一致。
真正去公开市场拿地，大家可能觉得降温或者说是便宜，会有这样一个想法。因为大家看到溢价率好像是下降，但实质上这个城市的土地它不是像大家想象的那样，大家可以仔细看一下我们所有国内的土地，从头到尾基本上就没降过，他一直属于一个永远上涨的趋势，它所谓的溢价率下降，是因为它底价提升，所以招牌挂市场上，只要是公开竞争的，基本上都会是一个比较高的价格。我们希望能够拿到比较合适的价格，但是我觉得是不现实。所以跟城市运营相比，城市运营的土地更具有这个优势。所以从这点上来讲，我们希望能够更多的去获取城市运营项目，从而丰富我们的土地储备。刚才谈到说公开市场上优质地块会出现，实际上现在中国金茂的土地储备85%都是一二线城市的土地，都是非常好。同时在市场有机会的时候，例如降温，我们肯定会抓住这样的机会。但是跟城市运营项目的获取之间并不矛盾，因为城市运营项目获取是无法满足真正高速发展的需要，所以这个步伐是不会停下来。当然如果有公开市场那更好。
土地降温这个情况，我刚才已经说过了，实际上地价并没有下降，只是溢价率下降。所以我们一级开发，大家也意识到这个问题，政府是很有意思，如果土地市场下降了以后，我们做一级开发，地就能够下降卖，但政府也不会同意下降卖。比如说我们现在已经拥有的一级土地，要不你就卖不出去，要么你就必须涨了才卖，所以对这一点要有清楚的认识。
实际上主要还是希望在一二线城市拿地，而且我们也希望能够深耕我们已经进入的城市。如果出现了三四线，它更多的是大都市周边的一些城市，或者是说未来要做的城市运营项目，其他三四线的地基本上不太碰。另外在都市圈的这些三四线城市，我们对应的是高端的悦系产品，中国金茂正在对悦系产品进行全面升级，除了府系之外，中国金茂希望可以打造出一个有自己特色，带有一定技术含量的悦系产品，会比府系定位低一些，但是它仍然属于改善型的高端产品。第二个问题，有两种情况，一种是土地本身已经封存的情况下，那么就完全的市场化处理，因为你已经在一级开发中获得了土地的溢价；还有一个情况，就是说如果说是仅仅做二级的话，会有一个比较大的优势。
四、佳兆业
我们公司旧改的占地面积是3200万平米，这个数在去年年底的时候就是2900万平米，前年年终的时候是2700万平米，前年年初的时候是2400万平米，也就是说我们最近这一年多来，每半年有300到400万平方米旧改占地面积的拓展。这个拓展实际上是一个循序渐进过程，而且需要锁定区域的阶段性机会。这个规模我不敢说是哪个企业一定多或者一定少，我们有自己非常稳健的步伐。今年年初我们提出来说，拓展跟转化要两手抓。你们也看到我们去年下半年转化的项目，今年入市；今年上半年转化的项目，有的下半年入市，有的明年入市，这个就是我们的计划性。所以我们看旧改的规模也好，计划也好，主要还要看它的项目节奏。
我们过去十年来讲，旧改项目平均每年可以转化到土地储备大概是90万平米。未来3到5年，我们每年的转化大概是80万平米到100万平米，如果大湾区项目平均售价为5万/平米的时候，我们的货值有500多亿。
城市更新为什么现在这么热？以往我们在做城市更新的时候是很少人来竞争的。现在不一样，现在竞争很激烈，以往没有的，以往是村里来邀请我们做，或者是政府找我们做。现在大家看到旧改是个肥肉了，所以很多人来抢。特别是粤港大湾区公告完，深圳的示范区公告完以后，旧改更热。
最近，比如说我们做成半成品，或者是别人把旧改做成半成品，我们收购的话，市场价格估值按照基本地价来估值，起码还要溢价，以前是不需要的。以前是打折，打三到五折，现在按照基本的地价还要溢价20%-40%，人家才会给。所以我们希望城市更新在未来是佳兆业的一面旗帜，同时也是佳兆业最大的核心竞争力，能够为集团、为股东带来更好的回报。
五、融创
我们上次业绩发布会上就说过，其实我们有两个判断，一个是土地的窗口期比较短，第二个判断就是融资的窗口期也比较短，这两个判断加在一起是我们对上一个阶段的判断。下一阶段的话，我觉得首先从土地市场这块来说，到目前为止，土地价格并没有便宜。为什么？就是因为好多开发商没拿到地，我们监测的各个城市的土地价格并没有降低，这是第一个迹象。第二个，已经有土地拍卖报名的人少，溢价率偏低的迹象出现，但是我们判断，现在的土地市场肯定在下行的通道慢慢的往下走，最低点在哪里呢，可能在年底，也可能在明年。我觉得下一步，在市场下行的趋势下，投资上可以不用着急，可以等到年底，也可以等到明年。
最后我想说一下关于并购这块，第一、今后会有越来越多的并购发生，因为资金融资收紧以后就会越来越多发生。我想说的并购，确实是从国家、央行来说都是应该鼓励的，因为并购确实是能够化解一些风险，化解一些危机。甭管是对客户也好，对银行也好，对债权人也好，都是需要鼓励的。从政策上我觉得都需要鼓励的。第二就是并购现在这个坑越来越大。我们其实最近看了很多的东西，其实你都没法看，主要是账算不过来，所以我们下一步这方面会更小心一点。逻辑就是我们看他缺钱了，其实就是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话，很容易把它卖掉，它很容易找到钱的，其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。
我们在并购里面最大的坑可能就是保底，保你10%，他都活不了了，他上哪保你10%，所以保底是一个很大的问题。因为很多人说，你放心你买贵了，钱我给补上，你拿什么补，弄明白了以后再补，是吧？所以我们今后并购机会会越来越多，而且我觉得政府也好银行也好，都应该鼓励去化解风险，对于相关客户包括买房子的人、债权人、银行，我觉得政策要鼓励并购。我们并购上并进来两三百亿，这两三百亿是这样一个化解。但是对于我们来说，我们特别小心，好像我们并购机会多是因为我们能够调整，确实是我们会特别小心。有些并购大家都知道，市场中我们一直在做一些。比如说有些并购，我们会非常谨慎地做，有的并购，最后我们就停了。因为我们有一个标准，不符合的标准的，不管是什么样的都不会做。上半年我们看到有600多，600多个并购已经到了集团的合同上，但是因为我们能够报到集团的合同上的地产项目，肯定也早就谈好了。然后能上的肯定都是十选一的、二十选一的，都是这样的。所以我们的质量大家可以放心。不管现在大的小的你们都放心，质量一定会没问题，因为我们是从好多里面挑选的，它有一个标准，标准我们还是会坚持，这是别人不能比拟的优势。我们把这个优势发挥下去，尤其是在下一个阶段。
六、中海
我们买地的总的预算，年初是由预算安排的，是根据公司的一些负债率，根据公司的回款，根据对市场的判断，所以我们做出了全年1350亿港元的新增投资的预算安排。上半年完成43%，因为我们觉得二季度市场是有调整的，所以土地储备速度稍微慢了一点，基本上符合我们的要求，买的地里面46%-47%是集中在北京、上海、深圳以及香港这四个城市，这是跟我们关注一线城市为主，适当关注二线城市的策略是分不开的。所以总的来看上半年投资比较正常的。
下半年投资会怎么样？虽然全年有预算，但在投资预算，我们一般会根据市场变化以及回款情况做出动态调整。所以从目前市场的观点来看，我们觉得还是会比较稳，稳中带着一点谨慎，但总的来看还是以稳为主，因为长效机制的建立已经有两年了。去年下半年其实也很难。今年上半年3月份有个小阳春。4月份开始，4月份、7月份政治局的两次重申，金融行业已经定向收紧，但是从房地产行业的管控措施来说，没有更多的新变化。当然在因城施策情况下，个别城市有一些收紧的动作也属正常。但总体来看行业的调控政策是连续的、一致性的。所以我们认为下半年市场还是会比较平稳的。因为金融也受制于国际的政治经济的影响，包括中美贸易战的影响，所以金融政策变化可能会更加频繁一点，对行业有些影响。所以我们也在考虑，但总体来看影响不大，因为我们企业属于低负债率，我们手头现金各方面都还不错。回款到7月份、8月份总体都还比较正常。所以我们目前投资也是会正常去拿。当然目前这个时点，市场都有一些判断。真正的市场变化也都挺快。所以总体来看，我们还会一如既往按照我们的风格，该投资还是会投资。这样能保证我们持续的发展，因为你半年不买地，后面持续发展还是有问题。但是对我们提出更高的要求是在什么城市拿地，城市里面什么区域拿地。
因为因城施策、一城一策，现在城市分化很厉害，不是所有城市做不了，也不是所有城都能做，所以更加考验我们投资的精准度。这是一个挑战性的问题。同时我们也有几块地在一线城市价格相对比较高，包括大家也在问我们在一线城市平均价格为什么更高一点，其实这是结构性问题，北京原来我们都在五环外，现在已经回到了三环到四环。上海原来都在外环内，最近我们拿的地在内环以及内环跟中环之间，所以单价肯定会高一点。所以对我们来说单价的衡量意义不是很大，我们也看单块地的成交的一些东西。
几块热点的项目，一个就是在深圳。深圳历史上没有这么拿过，五块地拿出来，有两块大的，其中我们拿了一块大的，地价大概在54亿，还有就是北京造甲村是80亿，还有一块是苏州的港田路，36亿。这里边没什么问题，我们觉得没什么东西，盈利很好，这个也不需要多说，这是优质的土地，我们也一直在找这样的机会。如果不是说大家去争地王，这个地价应该比我们预期要低一点，盈利是不会有问题，这个请大家放心。当然刚才谈到，对于付款苛刻一点，实际上我理解你的意思，就是我们有很多的项目要求客户一次性付款。占比多少，我们不能告诉你。但是我们相信刚才讲到的这些项目，因为都是好多地方限价，像北京一限价，我们的产品优势就出来，比如说一百套房子有一千人要，当然是今天晚上付全款的，你先来。这种情况在我们公司不少。所以上半年这一千多亿港元的现金回来，跟很多东西都是有关系的。我相信刚才谈到这些几块地，这几个是重大项目是不是会一次性付款的优先，不好说，但是肯定是盈利的。
这里我补充几个数字，北京造甲村上的数据其实自媒体算错了，说可售楼面地价66000元/平米，其实不是这么一种账，楼面地价32000元/平米，里面的确有一些配件要还给村里，同时还有栋写字楼也是可售的，我们把可售性写字楼收回40000块钱就去卖，因为四环外面的总部基地45000一次性是可以销售的，我们收了一个40000块钱的写字楼。在这种情况下，楼面地价住宅的也就56000块钱，目前的北京严格限价基础上在旁边在卖的项目，在卖的是11万多一点，我们也不知道我们能不能批到11万，但是我们10万块钱也够了。有些自媒体算账，有时候他们可能没规划条件，可能没有那么清晰，所以我想这里跟大家解释一下。
七、富力
关于买地，其实当然最近可能大家看到一些报道，其实他们只抽了我一句话出来，就是原则上不买，我后一句就是如果你要买就要问我。我们一般喜欢做短平快的项目，希望地价是在10亿元以内的。短平快的意思就是六个月可以开工，一年可以现金流打平。我们说的快是中等快，不是最快，也不是最慢。我们争取如果短平快的项目，就是3到6个月可以推出市场，要争取在一年左右现金流打平。如果你说开发商这些都不做，就没什么可做的了。我们定义的短平快大概这样，六个月能开卖，一年能够现金流打平。在我们的华东区域、西北等地区，我们有很多项目都能够做到短平快。山东省也是我们特别关注的地方，这个地区目前的地价、政府的效率，市场的接受度都不错。我们在华南其实花了很大的钱在旧改上，所以大家发现我们在广州很少参加什么大型的拍卖了。
旧村改造方面，特别是在珠三角，几乎所有企业都会参与竞争，但是在操作层面都比想象中困难一点。现在一般所有的旧村，特别是在珠三角，都是非常类似的，它先透过一些法律程序把这个项目给了谁，所谓给了谁这个动作，就要得到一定比例村代表的同意，比方说是85%，大概每一个城市有一点点差别，有一些可能要到了90%这样。上手以后，珠三角大概的条件，你获得的楼面大概等于全部的建面的40%左右，简单一点说，就是四六分成。比如说，100万平米的建面，发展商大概分得40万平米，其他的60万平米，包括回迁房都是他们获得，现在市场大概是这么一条账，然后你要把项目建好。
如果项目越大，土地就越不可能一次交给你。如果这个村住宅占比越高，也越不可能交给你。传统的市场都会传有很多钉子户之类的一大堆事情需要去慢慢消化，你说有一种绝对的方程式、时间表很不容易，所以大家都不愿意提这个，越高调，项目就越难拆，所以大家就慢慢拆，然后获得政府的一些帮助。比如市场上比较关注的陈田村，我们先拆的是商业部分，因为户数比较少，我们也能比较快的拿到地，有些项目的确是不容易的。可以这么说吧，你最后获得的项目的成本大概是你项目售价的1/3，拿地成本相较公开招拍挂渠道更有优势。比如说项目卖5万元/平米，可能土地成本是17000元/平米，如果在公开市场土地成本很容易就超过20000元/平米。所以没有办法，只能够把精力往这方面投，乐观的说，如果你签的旧改项目都能够成功的话，我们可能能增加5000-6000万平米的土地储备，相当于低价复制了个富力出来，这是很厉害的，大家都不敢这么说，也很困难。所以每年真正能够到手一两百万平米就已经很了不起，就能贡献几百亿的货值。
现在大家一般用的方法都比较低调，不吭声就算了，因为你越说就越难拆，大概是旧村是这么一个套路。很容易一条普通的村都会给你，但一般都会压你十几亿，因为银行都会借钱给你，但是希望你的钱先去，也就是说没实力的企业没办法参与，因为你要先给钱，所以没实力的话，即使你霸了一些村也没用。非上市机构即使签了一些村也只能卖，因为项目周期太长了，银行不借钱给你，一般银行都不愿意跟非上市机构交手，这是目前旧村改造的情况。
八、华润
我觉得购买土地，我以前给大家讲过，50%看城市，50%看回报，两个都很重要，你比如说在今年里面就说北上广深等一线城市的公开市场卖的几块地都很贵，其实风险也很高，上海整个上半年也没怎么卖地，一共只卖了两块地。其实你变成在二线城市拿地的时候，回报也未必会很高。一二线城市加上有产业支撑和人口流入的三线城市，都是我们的投资的方向，我相信可能主要是公司还是看回报造成了目前的拿地结构。在一二线城市有机会的时候，相对来说它的市场风险就会低一些，公司就可以做一个平衡管理。
其实中国现在土地市场变化越来越快，土地市场的变化受土地供应的影响，受市场销售的影响，也受金融政策的影响。整体来讲，我们对市场的前景还是非常有信心的，我觉得现在有些城市可能还会出现新的投资机会，下半年我们还是希望能够继续把握一些投资机会。但是对公司来讲的话，稳健的资产负债表，管理好负债比率，坚持投资纪律是我们的基本坚持点。
时代背景
今年5月份以来，房地产的信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道开始陆续受限，其中23号文更是以列举的方式将目前市场上常见的规避432政策的固定收益类、假股真债的房地产信托产品一网打尽，因此，金融机构向地产股权投资的专业化转型已变得势在必行，房地产企业寻找到长期战略级合作金融机构开展股权在内的系统化融资规划也变得势在必行。
同时，如何挖掘巨大存量房地产发展中的金融机遇，成为各家金融机构未来展业蓝海角逐的高地之一，并且城市更新类旧改项目因为暂时不受影响而成为各方展业焦点，粤港澳大湾区的城市更新业务因为先行先试和独具特色而成为其他省市和金融机构展业时的参照标杆。
课程要点
房地产行业监管政策、地产投融资政策解析；未来短期和中长期房地产公司的战略调整方向以及投融资方案调整；当前各类地产项目投融资的红灯、黄灯、绿灯；银行、信托、保险、私募基金等资金的不同资金偏好及介入地产投资的路径几何；涉及国企央企在地产投融资不同环节中的特殊问题注意及处理；不同阶段地产项目投融资方案设计及典型案例解析；增量地产项目股权（含基金）投融资的“募投管退”实务及案例解析；存量地产项目运作模式、投融资模式及投、管、退实操要点；三分投七分管——地产项目股权投资后的投后管理和清算退出如何操作；“大风控”的投前风控措施、投后风险预警机制建立、风险化解及处置策略；
是考验，更是机遇！如何把握？启金教育将于9月21-22日在深圳市举办《地产项目股权投资及不动产投资基金和存量不动产并购基金交易设计、合规风控、投后管理、清算退出及典型案例》。
01
第一讲后23号文时代地产前融和真股权投资模式、风控、交易架构设计
（时间：9月21日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名信托公司专业人士
具有银行和信托多年从业经验，尤其擅长房地产金融项目风险控制及管理，直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等，累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
一、房地产行业监管政策、地产投融资政策解析及市场研判
二、从房地产市场及房企核心数据看转型及对金融机构的挑战和机遇
三、23号文后主流金融机构对不同阶段地产项目提供融资的操作方式
四、地产股权投资的投前研判实务
（一）战略抉择
（二）交易对手选择
（三）投前研判
（四）投前尽调
（五）团队支持
五、地产股权投资的交易方案设计、合同要点及金融风控
（一）不同段位的地产股权投资玩法及典型案例
（二）信托股权投资的优势以及会碰到的核心问题
（三）被禁止和被关注的模式
（四）不同场景下的项目交易方案设计要点内容（附案例）
（五）项目合规、风控措施、法律要点
（六）特别的：城市更新、旧改项目
（七）公司治理方案
（八）合同框架及合同要点
六、地产股权投资类理财产品的设计要点
（一）要素及内含
（二）与债权类产品的差异
（三）重中之中——收益如何分配？
02
第二讲房地产真股权投资的投后管理、风险预警机制建立、清算退出、违约处置策略和模式实务
（时间：9月21日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名信托公司专业人士
具有银行和信托多年从业经验，尤其擅长房地产金融项目风险控制及管理，直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等，累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
一、把“大风控”贯穿到地产项目股权投资的投后管理
（一）基于项目主体及母公司层面的风险点关注（思维及方法）
（二）基于核心资产层面的风险点关注（思维及方法）
二、三分投七分管——切实做好房地产股权投资的投后管理及风险预警机制建立
（一）公司管理
1、重要职位的人选及责权利
2、董事会、股东会、监事会要定哪些要事？
（二）财务管控
1、印鉴证照管理
2、账户管理
3、财务账簿管理
4、现金流管理
5、成本管理
6、收入管理
7、财税筹划
（三）开发管理
1、预案管理
2、进度管理
3、合同管理
（四）不可能一帆风顺，遇到日常摩擦怎么办？
三、房地产股权投资最后一步——清算退出
（一）时点选择
（二）清算方式
（三）计算逻辑
（四）问题及隐患
（五）案例解析
四、风险总是不可避免——地产类债权和股权风险项目化解与处置（真实案例）
（一）化解风险项目（附3个案例）
（二）处置不良项目（附3个案例）
五、信托参与地产不良处置的模式及案例解
房地产投资与管理业务经验
资源交流会
（时间：9月21日下午16:30-18:00）
03
第三讲房地产基金投资策略、交易架构设计、备案要点、退出路径实务及案例
（时间：9月22日上午9:00-12:00）
知名金融控股集团不动产基金板块资深专业人士
一、国内外房地产基金介绍及对比
二、当前从产业发展和投资回报角度驱动下地产基金的投资机遇及策略
三、地产私募基金的相关重要政策及其中限制性内容重点解读
四、新形势下房地产基金投资合规交易架构设计
五、房地产私募基金的备案实务要点及难点应对
六、房地产私募基金的传统退出路径以及清算要点
七、房地产私募基金与资产证券化的结合及案例解析
04
第四讲存量不动产并购投资基金的投、管、退实务及案例分析
（时间：9月22日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名地产资产管理公司基金业务总经理
具有十多年资产管理实操经验，累计管理规模超过百亿，在存量不动产并购投资基金方面具有丰富的实战经验。
曾先后任职于某股份银行深圳分行私人银行部、信托公司深圳区域中心副总经理，某金融服务集团资产管理部总经理助理。
持有注册房地产估价师（执业）、资产评估师（执业）、税务师等职业资格。
一、存量不动产并购投资的市场背景及相关政策
（一）存量不动产投资的市场背景
（二）相关的制度、政策与解读
（三）市场发展与展望
二、存量资产并购投资基金业务
（一）业务背景
（二）存量不动产并购基金分类
1.增值型并购基金
2.机会型并购基金
3.持有型投资基金
4.轻资产运营基金
（三）基金方案的设计
三、存量不动产并购业务与信托的合作四种模式
四、不动产运营的常见方式（商业运营类、住宅及类住宅类）及实操要点
（一）改造升级
（二）清户、分证
（三）改造后销售
（四）改造后持有运营
五、不动产交易及相关问题分析
（一）交易方式及问题
（二）交易中的税务问题
（三）交易流程及问题
（四）交易过程中其他问题
六、存量不动产项目筛选中遇到的问题
（一）城市选择
（二）区位选择
（三）物业类型选择及改造可能性分析
（四）物业权属及可能遇到的问题
七、运营商选择标准及实操要点
八、存量不动产并购投资的风险及投后管理
（一）投资风险及风险管理
（二）投后管理模式及要点
九、项目退出方式及问题项目的处置模式和要点
（一）项目正常清算退出
（二）非正常回购退出
（三）直接处置
（四）再融资解决流动性问题
十、当前房地产市场下存量不动产遇到的问题及思考
十一、项目实操案例分析（正常退出类、非正常退出）
（一）社区底商业类物业资产并购案例
（二）工业性公寓类物业资产并购案例
（三）商业改公寓类物业资产并购投资案例
（四）物业资产租赁类投资基金案例
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适合对象
信托、银行、保险资管、私募基金、AMC、券商资管等金融机构参与地产投融资业务的人士；
资产管理公司、投资公司、财富管理公司、地产评估公司、律所、税务所等机构的人士；
房地产开发商、城投公司、实业集团、金控平台等涉及房地产融资的企业相关的人士。
主办单位：启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间：9月21日-9月22日(周六、日)
9月21日【9:00-12:00，13:30-18:00】
9月22日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点：深圳市（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②团购价（3人起）：4500元/人。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码，发送名片，由会务人员联系发送会议通知。
或咨询：1818382
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· 9月21-22日【深圳】：
