为了吸引购房者，现在的楼盘广告真的是越来越五花八门了，各种宣传手段也是层出不穷。那么这些信息真的可信吗？近日信州区法院审结了一起购房后因学区房变更而引发的商品房买卖合同纠纷，驳回了原告请求确认被告违约的全部诉讼请求。
法院审理查明，7月25日，原告向被告购买其开发的位于上饶市信州区凤凰大道以南、槠溪北路以东龙华世纪城8幢1单元9层901号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定， 6月16日，被告与上饶十小签订《协议书》一份，约定：上饶十小承诺被告开发的小区业主子女符合入学条件的优先在上饶十小就读，协议签订之日起五年后，龙华世纪城业主子女必须实际入住方可按照相关招生政策要求入学。后被告在随后商品房销售过程中在其展台或彩旗上将涉案小区宣传为“上饶十小，优质学区”。秋季信州区政府将龙华世纪城小区的学区划分至上饶市第十九小学。
本院认为，本案被告关于案涉楼盘学区为上饶市第十小学的宣传能否视为要约，即被告是否构成违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
可见，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有同时满足以下条件时才能认定为要约：
1、说明、允诺需具体确定；
2、是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
本案中，被告公司虽进行了“上饶十小，优质学区”的广告宣传，但上饶市第十小学并不在被告公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且原告也未能提供充分的证据证明宣传的上饶市第十小学对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故被告的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故被告公司不存在法律意义上违约行为。
上饶十小的学区由上饶市信州区教体局统一划分，对涉案房屋是否划入上饶十小学区，并非属于被告的可控范围，被告在销售过程中将并未属于其规划范围内的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，存在虚假宣传的行为；原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信被告的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。综上，法院依法做出上述判决。
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