（一）违约损害赔偿范围的基本规则
对于违约行为所造成的损害赔偿范围，依法学理论，可大致区分为三类：其一是约定赔偿范围，即依当事人的意思而定；其二是一般法定赔偿范围，即依法律之一般规定；其三是特殊法定赔偿范围，即法律对于特殊关系设有特别的规定。就我国一般法定赔偿范围而言，主要体现在合同法第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。分析该条规定，可见其对于赔偿范围的认定，确立了两条基本规则。
其一是完全赔偿规则。即与违约行为具有因果关系的损害都应赔偿，这是保护非违约方利益的当然要求，其涵盖的是市场经济的等价交换和法律的公平原则，目的在于完全弥补受害人因违约人的行为遭受的财产损害，使受害人恢复到遭受损害之前的状态。
其二是可预见性规则。首先，关于预见的主体，应当是违约方。其次，关于预见的时间，应当是订立合同时，“因为合同的缔结是以当事人当时了解的情况对日后的风险所做的一种分配，而且是在这种分配的基础上讨价还价形成了合同的对价关系，如果以日后的情况加之于违约方，且又未使之有机会通过提升价格或做其他适当的安排防范风险，对他来说则是不公平的”。再次，关于可预见的损失内容，应结合双方当事人的熟悉程度，标的物的用途和种类，标的物的市场供求情况等因素综合确定。最后，关于判断可预见性的标准，通常以一个抽象的理性人标准，结合受害人的举证和公平原则，确定是否属于当事人应当预见范围的损害。
（二）抵押人的赔偿范围确定
因抵押人的行为导致未办理抵押登记，债权人主张赔偿损失时，抵押人应承担赔偿的范围如何确定？对此，实践中有观点认为：在未办理抵押登记的情况下，由于抵押人承担的责任财产未得到有效的特定化即设定抵押权，故抵押人应以其全部财产作为责任财产，而非以抵押物的价值为限，向债权人承担赔偿责任。对此观点，笔者认为有失偏颇，如因为未办理抵押登记就让抵押人以全部财产作为赔偿基础，与要求其承担保证责任并无区别，且就抵押合同的目的而言，当事人所预期的“保障”或“责任”也仅是抵押物的价值范围之内，故如此苛责抵押人，明显与上述合同法确定的可预见性规则不符。
回归到合同法关于赔偿损失的规定，同样当以其确定的上述两项规则为基础，对抵押人违约行为造成的损失范围进行确定。具体言之，如办理了抵押登记，抵押权成立，依照物权法的规定，一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，有了“物”的保障，债权人便可容易地实现抵押物担保范围内的债权。相反，如果未办理抵押登记，抵押权无法成立，抵押物本身的担保功能便无法显现，一旦债务人无力还债或还债不足时，与抵押权成立后相比，债权人遭受的实际损失即债务人未能清偿的合同约定抵押物担保范围内的债权。然亦当关注的是，由于抵押合同已经将抵押人担保的财产特定化处理，因此对于抵押人而言，其在签订合同之时，能够预见到自己可能会替主债务人代为履行的债务就是抵押物价值范围内没有清偿的部分。故结合上述分析，应当明确：因抵押人的原因未办理不动产抵押登记，合同亦未明确具体赔偿方式时，抵押人应就债务人不能清偿的部分向债权人承担赔偿责任，且应当以抵押物的价值为限。
还需说明的一点是，判决主文的确定，实践中不少观点坚持如下做法：抵押人对债务人的全部债务在抵押物价值范围内承担连带清偿责任。笔者认为上述表述缺乏严谨性，且违反了违约责任的本质。首先，连带责任非同小可，依据《民法总则》的规定，其来自于法定或约定，不可由裁判者随意酌定；其次，在抵押权未成立的前提下，债权人所享有的合同预期利益，也仅仅是自己的债权得到清偿，而不能将物权担保下的债权清偿之优先性也作为其预期利益，否则，违约责任与担保责任的界限也将模糊。再次，如果抵押人对于全部债务承担连带责任，则与保证再无本质区别，只是财产范围的限定程度不同而已。
故此，笔者认为违约责任的确定应遵循其固有的法理逻辑。合同中的抵押人违约后，债权人所遭受的损失就是债务人不能清偿的债务，如未经法院执行就笼统认为所有债务都属于债权人遭受的损失则不仅有失严谨，亦会再次回归到“保证责任”的怪圈中，故笔者认为不能清偿债务的范围需要借助于执行程序确定，现行立法也不缺少此种方式，侵权责任中的补充责任即类如此。结合上述分析，笔者认为判决主文一般应包括两项：其一，债务人承担对债权人的清偿责任；其二，合同载明的抵押人在抵押物价值范围内就上述债务人不能清偿部分承担违约赔偿责任。当然，抵押人承担赔偿责任之后，一般亦可再向债务人行使追偿权，或基于合同或基于不当得利。
