导读
房屋买卖合同签订后，卖方迟延解除房屋抵押遭遇房屋被查封，致使合同无法履行，买卖双方都请求解除合同。
如果在房屋买卖合同签订之前，房屋已被法院查封，合同签订之后，双方发现合同实际无法履行。这种情况下，房屋买卖合同是否有效？买方如何保护自身合法权益？
基本案情
8月6日，买方、卖方与中介机构签订《定金协议》。协议约定：卖方保证所出售的房屋权属无瑕疵，无查封、异议登记、私搭乱建、债务纠纷等限制房屋过户之情形；确认房屋总价款为人民币500万元；买方应在签署《买卖合同》时向中介机构支付居间服务代理费10万元。
《定金协议》签订当日，买方向卖方直接支付定金8万元。
同一日，买方与卖方签订《买卖合同》，约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
上述协议签订后，卖方发现房屋已于7月8日被法院查封，查封期限至7月7日。
8月29日，卖方将8万元款项汇入买方招商银行卡中。买方认可收到卖方退还的8万元定金。
8月30日，双方就解除涉案系列文件事宜进行协商无果。
买方向法院起诉请求：
1.确认买方与卖方、中介机构签署的《定金协议》及《买卖合同》无效；
2.法院判决卖方赔偿买方损失85万元（房价上涨损失）；
3.法院判令中介机构赔偿买方损失5万元（房价上涨损失）。
争议焦点
本案的争议焦点是：《定金协议》及《买卖合同》是否有效？买方获得赔偿的范围？中介机构是否承担赔偿责任？
买方认为：确认房屋具备交易条件，确认房屋无瑕疵、产权清晰、无抵押、无查封，是卖方最基本的义务。中介机构应该在签订合同前对房屋进行查验，这是中介机构的基本义务。得知房屋已被查封，买方与卖方协商了两周，卖方主动将8万元退还。从看房到谈判到签合同到知道房子被查封不具备交易条件到我们协商，期间房价暴涨，期间买方是有损失的。
卖方认为：卖方因事先不知道房屋被查封而签订合同，并无故意损害买方的利益，且第二天买方得知房屋情况后，未造成任何损失。中介机构应事先查明买卖标的的状态，保证房源真实有效。本案中介机构并未事先对买卖标的了解并查询，而让双方签署相应格式条款，应当就其过错承担责任。
中介机构认为：签订合同后很快就查出来了查封的状态，不存在损失。本案作为房屋买卖合同纠纷，中介机构是居间方，并非是买卖合同的相对方，因此关于居间合同的问题是不应当在本案中一并处理的。
法律规定
“
合同法》第五十二条第五款规定，“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：…(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。
《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”
法院认为
关于合同效力的问题。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。违反法律或行政法规的强制性规定订立的合同，应属无效。本案中，各方当事人在签署《定金协议》及《买卖合同》时，涉案房屋已被司法机关查封，且在本案一审法庭辩论终结前仍未解封，故《定金协议》及《买卖合同》均属无效。
关于赔偿损失的问题。卖方作为涉案房屋的出售人，应保证涉案房屋不存在查封等限制权属转移的情况，但卖方并未就该问题进行核实，在涉案房屋被法院查封的情况下，卖方与买方签订买卖合同，显然存在过错。因此卖方应当赔偿买方因合同无效产生的损失，但赔偿的数额应当限于信赖利益损失，而不包括在合同有效情况下通过履行可以获得的利益。考虑到卖方系在合同签订后才得知涉案房屋被查封，其并无损害买方利益的故意，另买方在合同签订后不足一个月内即知晓涉案房屋被查封的事实，买方应当预见到自己损失的发生并采取措施防止损失的扩大，故法院结合买方的实际损失情况及卖方的过错程度对卖方应赔偿买方的损失数额酌情予以支持。
关于中介机构责任的问题。因中介机构并非买卖合同的相对方，其仅为买卖交易之居间人，故对于买方基于房屋买卖合同关系要求中介机构赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。
综上，法院判决：
一、《定金协议》无效。
二、《买卖合同》无效。
三、卖方赔偿买方损失十万元。
四、驳回买方的其他诉讼请求。
案例索引
北京市第三中级人民法院()京03民终5984号民事判决。
北京市朝阳区人民法院（）京0105民初60753号民事判决。
实务问答
1. 买卖已查封房屋的合同，是否有效？
《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》【（1997）经他字第8号】规定，“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”应当注意的是，根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》，该复函不是司法解释，不具有法律效力，对同类或相似案件具有参考作用。
《城市房地产管理法》第三十八条关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，是否属于《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”？
从法律渊源角度分析，《城市房地产管理法》属于行政法规。
从强制性规定角度分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定，“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《城市房地产管理法》第三十八条一般被认定属于管理性强制规定。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定，“规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《城市房地产管理法》第三十八条关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”，应当属于规制某种合同的履行行为而非某类合同行为。
最高人民法院在()民提字第130号民事判决书中明确表示，“本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。”
关于《合同法》第五十二条第五款的法理分析，可以阅读朱庆育教授：《<合同法>第52条第5项评注》
▲特别需要注意的是，北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第九条第一款规定，“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。”本案法院正式依据上述规定，认定《定金协议》及《买卖合同》无效。
2. 合同解除与合同无效情形下，赔偿的范围有何不同？
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
房屋买卖合同被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
3. 在合同无效的情形下，中介机构是否赔偿责任？
房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
本案中介机构在买卖双方签订《买卖合同》前，未履行其职责，没有对房屋权属状况进行审查，如其已向买方收取的中介服务费用应当返还买方。本案中卖方并未因签订协议而遭受损失，但是买方因签订协议遭受损失，中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
买方因签订协议遭受损失系因卖方和中介机构共同过错造成，买方作为本案原告有权选择偿付对象及数额。本案中，法院认为对于买方基于房屋买卖合同关系要求中介机构赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。但是，本案《定金协议》本身包含房屋买卖合同关系和居间合同关系。原告依据《定金协议》提起本案诉讼，对中介机构主张赔偿，中介机构也参与本案审理，法院也确认《定金协议》无效，上述理由过于牵强。
深度思考题
如果在房屋买卖合同签订之前，卖方已经知道房屋已被查封，卖方仍然恶意与买方签订合同，致使买方遭受损失。这种情况下，买方得到法律的保护与本案有何不同？
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