相比市值接近的时代中国控股和中国奥园，美的置业的交易量不算高，在投资圈里的人气也不是太旺，连很多专做地产的投资人都不是很熟悉。
然而，这却是我关注美的置业的重要理由之一。
作者：朱酒
来源：雪球App
一、低调的大品牌
地产这个行业，有时候会让人有一种浮躁的感觉，毕竟钱来得太快，不管是对公司还是对个人。这个行业容易出明星，不管是明星企业还是明星老板。
说起来，美的置业有足够的理由站在聚光灯下，毕竟“美的”两个字在世界范围内都是有广泛声誉的，英国权威品牌价值咨询公司BrandFinance发布了《全球最具价值品牌年度报告》，美的列138名，位在索尼、松下、京东、高盛之上。
有这样的光环笼罩，美的置业今年很可能会完成1000亿的销售额，房企排名已经从去年底的39位快速提升到了28位，-合约销售的年均复合增长率高达92%，它普通交易日的成交额仍然只有几百万。
这很有趣，尤其是在它的股息率竟然有5.91%的背景下。这足以说明，美的置业的价值尚未被充分发掘。
美的置业合约销售增长图
二、光彩照人的数据
在《地产股投资军规20条》的第19条中，我们曾经说过，判断一支地产股的价值，要“三生有幸”才行，一只好的地产股，过往业绩、当前增速和未来土储需要齐头并进，缺一不可。之前92%的合约销售增速和今年提升到28位的排名之外，还要重点关注美的置业的土储情况。相比很多当下的热门房企，美的置业这方面的优势也是比较明显的， 上半年土地储备5251万平方米，这是个让人艳羡的数字，至少可以确保未来3年的高增速能够持续下去。
美的置业上半年的销售均价是10429元/平，土地成本仅有2677元/平，在全国性限价政策的压力下，这种起跑线上的优势一目了然。过往几年，毛利率的上升速度可观，预计未来几年内也将保持高位。
数据来源：美的置业半年报
64%的土储分布在一二线城市，还是有一定的抗风险能力的，且美的置业正在进行城市升级，预计未来会进一步加大一二线城市的土储比例。
融资成本方面，美的置业在民营房企中具有明显优势，且债务结构正在迅速优化中。目前，国内大型地产公司的融资利率在6%-7%，中小地产公司融资成本在8%-10%，有的甚至更高，而美的置业融资成本仅有5.95%。上半年，美的置业的各类负债中，信托融资占比从24%降到了8%；银行借款占67%，公司债券占14%，低成本负债合计占到了81%，其余分别为8%的保险融资和3%资产抵押证券。
数据来源：美的置业半年报
三、美的置业的“大智慧”
关注美的置业，除了股东背景和各项财务数据比较突出外，其“智慧地产制造商”的品牌定位也是一个亮点。美的置业的官网上明确写着：“美的置业坚持地产核心主业，形成了“一主两翼”战略布局：主业涉及精品住宅开发、商业开发及营运、文旅地产、产城运营与物业服务等领域；两翼布局智能产业化与建筑工业化，已搭建从研发设计、生产施工，到管理运维的全价值链闭环，确立了一体化产品和服务优势，并成为首个“国家智慧住区标准创制基地”，不断向第三方提供智慧和绿色装配式整体解决方案。”
过往，我曾研究过美的集团的套系家电，当时的理解就是，这肯定是以后家电产品的发展方向，但感觉还需要一定的时间来落地，但现在在美的置业的样板间里，就已经体验到了这种“智慧家居“的便利。
通过一个控制中枢，不仅能操控全家的家电、灯光、窗帘等，更能与小区的智能化系统连接，时刻掌控孩子在小区内的动态，并随时可以得到物业的服务。传统的住宅开发，卖的仅仅就是钢筋混凝土的空间，后来发展到提供优质的物业服务，现在借助互联网技术、家电技术的全面发展，“智慧住区”的全面推行已经成为现实。
此方面，美的置业具有充分的先发优势，美的置业设立了专业的智慧生活研究院，从硬件到软件为住宅提供全面的“智慧化”支持。
家，不仅仅是钢筋混凝土，也不仅仅是要有良好的物业服务，未来的家需要时时刻刻享受到技术发展所带来各种便利。市场上现在的各类智能家电为数不少，但在接入家内的时候，布线、操控会是一个很大的问题，尤其是在精装修交房越来越多的情况下，不仅会破坏整体美观，也会影响智能体系的实际效果。另外，房间内的智能设施如果不能与小区内外连通，其效能也会大受影响。
更重要的是，在迭代速度越来越快的客观要求下，“智慧化”绝不会一劳永逸，就像我们现在再用几年前的手机，就会发现又笨又慢，当时的旗舰产品还不如现在的千元机。让家从硬件到软件始终保持领先性，对绝大部分房企来说都是一件难事，即便在技术上能够解决，在运营成本上也很难平衡。
而强大的自我升级能力就是美的置业的优势所在了，明年5G就会全面商用，也许这是“智慧住宅”全面爆发的一个契机吧。
四、需要解决的问题
数据优势和内在优势都很明显，但美的置业作为一支刚列入港股通的股票，也是需要客观理解的，当前的主要问题点如下：
1、股权过于集中，大股东占83.99%的股份，二股东占了5.07%，真正的流通市值只有20多亿，10月份的成交额竟然只有2.65亿，大资金比较难进入。数据虽好，但投资人一定要有足够的耐心；
2、业务扩张的速度太快，企业内生的管理人员和技术人员，在数量上难以满足发展需要，必然要从外部大量引进。美的置业的管理体系中，制造业那种精细化管理比大多数房企要求的更加细致，很多习惯了粗线条经营的经理人需要一个适应过程；
3、尽管成立了，但美的置业全面走向全国市场还是近几年的事，产品特色尚不鲜明。当前主流房企都是高度标准化，这样有助于最大程度加快周转速度和降低成本费用，在大量土储的推动下，美的置业需要尽快完善出全面的设计、施工、装修、智能等标准体系；
美的置业在负债、拿地、管理等几大方面，具备了进一步发展的能力，但更上层楼后面对的都是老牌房企，在这些各有绝活的大房企阵列中每提高一个排名都是不容易的。过往几年中，融创中国和新城控股很好地抓住了机会，美的置业会是下一个吗？拭目以待吧。
