法律知识要点：除双方另有约定外，婚姻关系存续期间所得的财产是夫妻共同财产，在实务中有不少人在婚姻关系存续期间所购买的房屋仅登记在其中一方名下，在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同共有的房屋被夫妻一方出卖的情形。
夫妻共有房屋
对于很多人来说，房屋是重要的财产，会涉及当事人的基本的居住权，这种情况下夫妻一方擅自订立的买卖合同是否有效，是保护夫妻另一方的权益，还是保护买方的利益？从公开判决的内容看，各地法院对此类案件的判决也出现了较大分歧。
因此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
从该法律条文的意思解读，夫妻一方擅自出卖共有的房屋，与第三人所订立的房屋买卖合同，如果该合同具有法律效力的，需要同时具备以下三个条件：
一、订立合同时买家作为第三人，在主观上构成善意。
什么是善意取得呢？简单的理解就是第三人不知道或不可能知道，出卖人对该房屋没有处分权限，不能单独出卖该房屋。房屋属于不动产，需要进行权利登记，登记有公示的效力，公众会对登记产生信赖利益，所以在司法实务中，应首先对登记产生的信赖作用，作为判断是否构成善意的标准，这样对于判断第三人是否构成善意取得就比较容易。
如果房产证上登记为夫妻一方的名字，该登记权利人与第三人订立房屋买卖合同的，基于登记公示效力和公众对登记产生的信赖，这种情况下直接推定该第三人构成善意，除非夫妻一方有证据证明买方明知登记权利人无处分权；如果房产证上登记为夫妻一方的名字，但夫妻另一方与第三人订立房屋买卖合同或者房产证上登记为夫妻双方的名字，其中一方与第三人订立房屋买卖合同的，这种情况下直接推定该买方作为第三人不构成善意，除非该第三人有证据证明另一方明确同意该房屋买卖合同的订立，理由与前述是一样的，不动产权利登记对公众产生的信赖。
二、买方作为第三人，要支付合理的对价。
合理的对价是指卖房的价格与当时的市场价格基本一致，房屋的价格在市场上都是公开的，一般公众均可以通过各种方式了解，房屋的价值也比较高，买卖双方交易之前都会进行价格了解和比较。因此，确定合理的交易对价并不困难。
三、买卖双方已经办理完成了房屋登记手续 。
