经常遇到项目拓展的朋友很苦闷:
好的地难抢,抢到了地,卖不好价钱,又怪地拿不好。更不要提那些飞遍大中国看10块地却只中1块的小概率工作性质了……投资人承担了下锅煮饭的第一道工序,买米!
投资人每天的生活里总有那么1、2、3、4……块地,要不就是贵了,要不就是偏了,要不就是权属关系太复杂,要不就是没抢到,反正就是,难拿到!今天我们想聊聊,怎么可以给投资人的辛勤工作一个合理的评判?
地拿的是否合适,首先看周期。这个周期分三说,一说行业市场周期,二说城市发展周期,三说企业自身拿地周期。
一说行业市场周期。借用【陈啸天的地产游学】微信公众号(欢迎关注)里的两张图,很高大上,很管用。
图:典型标杆企业拿地统计
我们常常从市场走势和标杆企业动态来判断周期,记得曾经有位民企老板说过,行业内典型的标杆企业动向往往很能说明问题,因为这些企业都不乏精兵强将,如果他们都往左走了,我一个人往右,那肯定是我错了。截止上月,亿翰统计的18家典型企业拿地面积已连续数月降至谷底,如果你也谨慎拿地,那绝不能说你错。但如果你能做到像旭辉那样,还连续捡着几块底价地,就可以年底领一个勤劳小蜜蜂奖了。
二说城市发展周期。前十年地产市场的一路凯歌让我们曾自负地以为无不可破,随着“分化”二字的浮出水面,每个城市的发展周期已经成为投资考量的重要标准之一。没有不能进入的城市,就看你什么时候出的手。是不是早几年曾觉得合肥市场很一般?量价平平?今年可是让人耳目一新了吧,可你有货卖吗……杭州曾让不少企业赚的盆满钵满,挥毫大举进入的时候可有发现,单度,外来新进杭州企业数量超过20家,供应量的极速攀升其实早有伏笔。城市分化的显著表现在于每个城市已经走在各自不同周期阶段。所以在当前阶段的市场下透彻的分析城市发展周期至关重要,而这当中又有所区分,连总理都发现治理市场不能一刀切了,如果城市研究还在用一刀切的方法那就OUT了。我们需要根据不同特征的城市进行分类。比如说核心的二线城市,经济没问题,市场也较为成熟,那么更多的重心关注则在于市场的存量,竞争格局,需求导向和各区域的进入策略。像碧桂园大卖的那些三四线城市,再用市场数据去判断,估计就只能一场空了。
三说企业自身拿地周期。
拿地不是你想拿,想拿就能拿。常常看到央企大刀阔斧轻松摘个地王什么的,民企的老板们应该不会允许这么血腥的事情常发生,不然投资人几个脑袋也不够掉的。但偶尔会听到企业定了全年指标,结果发现全部的货值和潜在货源加总都达不到指标的。对了,这就是老板提出的考验。企业的投资节奏潜在关系着中长期企业发展的源动力,你拿的地匹配公司战略发展需要了吗?
善于把握周期的投资人是真正的战略投资!
二看城市特征。
这里说的城市特征指的是,首次进入or深耕。武汉好不好?大部分的企业都铁了心的要进武汉,全中国的铁路枢纽城市,无论是宏观指标或者市场表现都不差,外来龙头企业早就各霸一方,但是不少当地的朋友会友情提示,如果首次以招拍挂形式进入的外来企业,没啥钱赚。想获取更好的利润回报,请再接再厉继续深耕。所以根据不同的城市特征,不能仅单项目看得失。
这样的投资需要时间的验证,战略布局需要长远的眼光!。
三看是否在城市中合适的区域拿地。
西安很熟吧,别看存量不小,可是你去翻翻过往的数据,西安就是那种无论全国市场好或者不好,它就在那里,看云卷云舒,宠辱不惊。没有强烈的起落,却总有稳定的基数。西咸一体化的推动应运而生了大量的土地供应,国家级新区概念,听起来似乎堪比上海的浦东新区呢,如果你一激动扎进去,那一时半会估计爬不出来。即便是基本面不错的城市,也会有些还没熟的地方。
你说无锡市场不好吗?可即便是面对着40几个月的超高去化周期,依然有企业在深耕拿地,如同一句鸡汤说的,站在谷底,四面都是朝上的。又或者说,你没有真正了解这个城市。
四看拿地模式。
总有那么些个性的城市,你必须要迎合他的特性。尤其在远离核心城市的时候,投资往往有了更多种选择方式。成功可以复制,不能粘贴,要学碧桂园的地价那还是颇有难度的,但不妨碍我们在进入一个新城市之前,先去了解一下最入乡随俗的方式,万科在郑州潜伏多年,收购美景立马就登台唱戏了,本地那些藏龙卧虎的企业,真是不容小觑。
能做到这样的投资人不奖怎么也说不过去了!
做投资大多都是空中飞人,一天一城的节奏都是家常便饭;投资也多是一把手工程,压力与责任只有自己知道。这样的团队里要么是男人,要么是内心如汉子一般的女纸,有一点是共通的,就是威猛,果敢和风尘仆仆,所以感叹一句,做投资的不容易
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