把养老社区变成现金奶牛的养老院商业模式 看其背后的商业逻辑

新西兰最大的养老院，把其商业模式用到中小微企业上，会有怎么样？

今天来思考这个问题，我基本是想通了。

养老这个话题，伴随着我国社会老龄化程度不断的加深，养老产业需求日益凸显。国外一些养老服务，好的商业模式是很值得我们好好学习和借鉴，至于如何走出中国特色道路，是仁者见仁智者见智。

但这个模式却是有商业的共同点。

设计的好的商业模式，思维模式一定是升维思考、降维打击。

俗话说的，格局要大，站高点才能打败同行。

Ryman Healthcaer

Ryman Healthcaer

这是新西兰目前最大的养老院，它是整个新西兰最牛的一家公司，完全称得上是皇冠上的钻石。

我们来借鉴，他的做法。

先粗略介绍一下它的情况。

根据统计局报告，在未来30年新西兰75岁以上的老人将猛增至73万人。这家公司，也宣布投资1亿纽币，在奥克兰南部，新建一座退休村，并且已经收购6.58公顷的地块。这个退休村以两卧室和三卧室连排无公寓和老人护理中心组成，提供专业的老年痴呆和医院级别的护理。

我们来揭秘盈利模式，看背后的商业逻辑。

一切以结果说话，公司近年的盈利和股价。

公司上市时融资是2500万。此后没有增发股票圈钱累计派息已达41,300万，公司资产已有40亿以上。

16.5倍的投资额，光是现金派息，这是非常诱人的。

最厉害的商业模式和朝阳行业

和房地产的类似，找银行借钱修养老院社区，然后再卖居住权。这里有一点就是它的价格通常是比买永久产权的房子要便宜很多，居住者需要某一年扣除2.5%的管理费，等到居住者离开以后，把剩下的钱还给地方。

换句话说是押金扣付模式，先交押金，你可以使用房子，使用的成本就是每年扣除2.5%的管理费，在你离开的时候把剩下的钱还给你。

这样看起来比较抽象，举一个例子。

一手房子居住权100万，同等水平的房子在市面上要超过200万。这个老人进来以后，就给公司100万居住了（公司规定不能超过）。以后离开公司，退还给老人75万现金。当然如果老人还需要护理，那么每一周需要交护理费（周薪制）。

这个模式的秘密就在：退还的75万其实是由下一个租客付的。例如在以后这个房子涨价到200万，下一个租客就要给公司200万，然后公司那里的75万还给上一个租客，剩下125万就是现金流。以此类推。

我这样讲你看明白了吗？

这是我见过最厉害的养老院商业模式，公司开发完一个社区，马上就用贩卖居住权的资金把银行贷款还清。

然后社区就变成了一个现金奶牛，会源源不断的带来现金流。

用同一种方式，公司又开始修下一个社区，如此往返循环始终保持着超低的有息贷款，修好一个社区就能把钱还完。而现金奶牛就越积越多。

这是非常恐怖的。

当然这个模式并不是完美的，它有一个致命伤：假设未来房子租客到期，重新又大面积卖不出去，那么资金链就会断裂。

但是，目前的情况是养老院在新西兰是供不应求，社区还没修好图纸就已经被抢购完。

据权威估算，未来供不应求的局面还会加剧。

对于顾客来说，这公司的是收费最低，规模最大，口碑最好。其他同行的养老院公司每一年收取的管理费是3%~4%。

作为消费者来说，肯定会优先选择口碑好价格同时又最便宜的。

商业模式再好也需要人去实施，那么这就会涉及到管理问题。

这个管理模式，也是非常厉害，姑且称之为“最厉害的管理层”。

最厉害的管理层

公司CEO先后获得了新西兰年度最佳CEO，同时也获得了提名。

和一般公司乱发年假期权给管理层送钱不一样，公司是给所有员工0息贷款，让他们自己去二级市场买股票。

目前做到所有管理层均有持股，而且大量底层员工也有持股，做到了全民持股。同时也做到整个公司管理层和股东利益一致啊，分红政策也非常稳定，以每年实现利润的50%派息，剩下的钱用来开发新社区。

从一定程度上来说，这和华为的人人质股份非常类似。

什么是实现利润？

稳健保守的会计政策

公司每年的报表在报表利润里是由两部分组成：实现利润和未实现利润。

很简单，实现利润就是已经到手的钱，比如是新房子首次出租的钱，老房子重新出租的钱，每周护理费什么的，就是已经到手里的现金。

未实现利润，已经租出的房子钱没到账，时间不满一年还不能拿到2.5%的年费等。

这里金矿就在于未实现利润，因为房子长期看来是要涨价的。

未来的钱不如现在值钱，房子的增值比例却跑的更快，但他们的估算值却非常保守。公司假设未来房子涨价的速度年化1~3%，折现率为11%。

这种假设是非常保守，目前房子是涨价周期，所以未实现利润其实是被暂时的严重低估。

比如过去5年奥克兰房价年化率是15%的涨幅，但他们的估算是1~3%。

而且放大折现率，这也是非常保守，他们实际为11%的折现率，目前房贷的利率为4.39%。

这种财务会计玩法，让为实现利润成为了一座金矿。

感悟

在行业格局已定如何异军突起，行业势能下滑如何快速突破？

开发客户太费劲，拓客成本太高；

打广告价格太高，难以承受

在店铺里等顾客太被动，租金又很高；

优质项目却苦于没有资金无法实施和快速发展；

提升业绩和销量却没有办法。

你还在用传统思维经营企业吗？你还在简单的赚取产品差价吗？

养老院的商业模式，更是一种免费模式，如果你的同行也免费了，你还在原地踏步，如何和别人竞争呢？

看看专栏中的，曾经和你一样处境人是怎么做的，我曾经也是迷惘焦虑无措，但我愿意去学习，我的过程很艰辛，但最终是找到了一条适合中小微企业的可落地的商业盈利道路。

现在想给你分享出来，帮助更多中小微企业做得更好。