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房律师:二手房更名过户都有哪些应该注意的?(购房网资料图片)
关于二手房更名过户时应该注意哪些?我们请到了吉林良智律师事务所的杨雪艳律师，请她给大家简单介绍一下。
在购买商用房屋和民用住宅时，都必须要注意以下几点：
1、出卖人是否为房屋所有权人，有无其他房屋共有人。如果是夫妻共同财产，只有一方签字可能会导致合同效力出现问题;如果房屋为遗产，那么是否办理了继承公证、由谁继承、是否有共有人非常重要。如果房屋为共同财产，必须全部共有人都同意的情况下才能够办理更名过户手续，在签合同之前就要细致了解房屋权属状态，避免交付定金、签订合同之后发生共有人不同意、不配合的情况。
2、房屋是否有抵押、是否被查封保全。房屋可能会有按揭贷款抵押或者借款、担保抵押或者被法院查封保全的情况。如果房屋有抵押或保全，需先解除抵押和保全之后才能够更名过户。如房屋被查封保全，应在该房屋解除查封状态后再购买。购买有抵押的房屋，也最好在抵押解除之后再签署房屋买卖合同、交付定金等。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。即，未经银行或者其他抵押权人同意，不能买卖该房屋。如果要采用受让人代为清偿债务的方式进行买卖，必须先在合同中细致约定有关还款、解除抵押、更名过户的相关期限和违约责任，以确保房屋买卖顺利进行。
3、该房屋现在是否有承租者。如果有承租者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以最好有承租者书面放弃优先购买权的声明，才能减小发生纠纷的风险。另外，如果有承租者，那么租赁期限、租金标准、是否允许转租、房屋内设施维护约定、各项费用(包括采暖费、物业费、水电费等等)由谁缴纳、现租金交至何时、租金归谁所有、是否留取了押金、租赁期结束后押金由谁返还等各项细节问题购买者在购房之前应当提前看好原房主与租户之间的租赁合同，细节问题与原房主、租户重新协商，签订书面协议。
4、其他问题。例如房屋内装修是否保留、各类家具、家电、设备等归谁所有、水电燃气采暖等各类费用是否结清、房屋交付时间等等，都最好在合同中以书面形式约定，交割时现场双方书面确认，这样才能够最大限度的避免发生纠纷。
