导读
近日，上海首个医养结合示范项目申养·镇坪路望年荟面世，它在养老机构的单体里面植入了一个医疗机构，这是国内医疗养老领域内首次尝试的创新模式。它就是万科在养老领域积累了多年经验，研发的最新养老产品线“申养” 中的一个大型养老机构。无论是市中心的黄金地段，或者是深度契合的医养结合，还是国内首创的“青老共居”，它都是上海大型养老项目中难得一见的亮点。它将在养老模式的探索上，开辟出了一条新的道路，城市养老困局有望在上海率先取得实质性突破。
一、背景研究
1.发展趋势
国内养老从传统老年公寓到销售型的养老社区，再到万科首创的社区嵌入式养老，不断有创新模式出现，如今万科又推出其最新养老产品线“申养”——首创医院入驻养老机构新模式，全方位医养结合。
专业养老机构-亲和源
租售结合型
城市老年公寓
地产开发商/保险公司
销售型
养老社区
万科智汇坊
租赁型
嵌入式养老机构
万科申养望年荟
租赁型
首创医养结合
2.企业战略
养老领域是万科“城市配套服务商”新定位的重要板块，医养业务正是万科“热带雨林“体系中重要的一环，以一二线城市为主轴，做真正的医养结合，万科最新养老产品线“申养”承载万科医养板块，进一步完善“热带雨林”体系。
去年12月，万科上海区域“热带雨林”体系初次亮相时，是万科城市配套服务商战略在上海区域的系统化实践。
热带雨林业务全景图中，既有上海万科核心的住宅业务，也囊括了商业、养老、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务，代表着上海万科的未来发展领域和方向。各业务彼此之间，以及与政府、国企平台、产业联盟、客户间的多元互动、开放合作，使得这片“雨林”空前繁盛。
二、申养简介
1.运营模式
申养集聚国内三大知名企事业单位的土地、物业、资本、医疗、管理等优势资源，合力孵化行业领袖的医养服务的运营商。
上海地产和万科分别出资占股，上海中医药大学以医疗技术、医疗资源入股，整个运作完全市场化。
上海申养投资管理股份有限公司，成立于，注册资本金3亿元，由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合发起成立，专注于养老运营服务行业。
申养定位非常清晰：面向大众的品质医养服务商，以亲民的低价，整合高品质医养资源，为大众提供周到、贴心的专业服务。
上海地产集团是上海市政府直属的大型国有功能型企业集团公司，为上海市重要的城市更新平台。根据市委市政府要求，上海地产集团也将养老产业纳入集团战略板块之一。
为国内知名的城市配套服务商，年销售额超过3000亿，多年前便关注并试水推进养老领域，将养老产业作为集团大树级业务重点发展。
全国知名中医药高等院校，旗下拥有龙华、曙光、岳阳等多家知名三甲医院。随着老龄化程度日益加剧，学校也将致力于探索医养结合新模式，提高康复、护理、老年病等多方面的医疗水平。
2.产品体系
申养结合专业性护理服务与养老服务，首创四大产品线打造面向大众的全龄段、多层次、多样化的高品质医养服务体系，致力于全方位提高老年人的晚年生活
【澜悦系列 长者公寓】面向自理型长者定制的适老化、高品质、全服务的专业养老公寓，为入住长者提供日常生活、护理、精神文化等全方位、一站式的养老服务，创造幸福、平安的晚年生活。
【望年荟系列 照护机构】针对介护、失能、失智等长者的养老机构，以引领时代的新理念，构建复合功能的创新型养老机构。
【智汇坊系列 社区为老服务中心】为社区嵌入式小型养老机构，一般拥有10－50张床位，为社区长者提供长期照料、日托、助餐、健康管理、文化娱乐等多种为老服务。
【申养康复系列 康复护理院】康复和护理为特色的护理机构，为失能失智、术后康复等长者（患者）提供专业化的护理服务。
3.业务布局
申养公司目前聚焦于上海，遍布上海主要中心城区。预计到，公司运营管理养老床位数将超过3000张
已有城花智汇坊、古美智汇坊两家社区为老服务中心在运营
镇坪路望年荟照护机构底开始运营
正在筹备中的社区为老服务中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构20多家
三、案例分析
镇坪路望年荟
首创医院入驻养老机构新模式
2.项目简介
万科申养首个创新养老照护机构，地处市中心内环边三轨交汇，预计底正式开业
项目地处普陀区中山北路号近镇坪路，南邻轨道交通，3、4、7号线镇坪路站近在咫尺；北靠内环高架北面入口更有多辆公交车直达，交通十分便利，是市中心少有的高品质专业医养结合养老护理机构。
项目原为中星经贸大厦，是一幢商务办公楼总建筑面积约1.7万㎡，规划140个房间，296张床位，面向半护理、全护理及轻中度失智长者。
2.功能布局
一栋21F点式高层，分为医院和养老机构（包括餐厅、护理床位、青年公寓、公共活动区域等模块）
引入岳养医院名医特诊部，内部设施齐备，布局合理，餐饮、护理床位、志愿者之家、活动区域“城市客厅”等模块分区一应俱全。
5F北欧风格申养食坊
专门成立专业餐饮团队，依据中医“应五季、选五谷、用五色、养五脏”养生理念，研制适合老年人体质、口味、需求的药膳系列，从食材开始，为老年人提供特定的餐饮搭配，从内调理，提升老年人的身体体质。
整个餐厅的色调以象征年轻的绿色为主，整体感觉就如同青年旅社一般。
工作人员主要在这里用餐，老人可以选择在所在楼层用餐，也可以到餐厅集体用餐。
餐厅的还特地设置了两个小包厢，老人可以用它来举办私人寿宴，或者家庭聚餐等等。
6-17F望年客厅
每一层设置一个老年公共活动客厅，是入住老人主要生活的区域，设有服务台、起居厅、餐厅和厨房四大区域
6种不同的主题风格展示，也是为了方便老年人记住自己所在的楼层，不容易走错
6-17F望年居室
主要分为单人间（20㎡）和双人间（20㎡），最多五人间，少量套房有独立会客区，房间都配有独立卫生间。
每个楼层都设置了助浴间 洗手间 洗衣房（3台洗衣机 3台烘干机）
13F北欧风格志愿者之家
为年轻志愿者提供的出租公寓。创新“青老共居”模式，不但有利于孵化养老人才，更是解决了类似于居住、就业等社会功能，具有复合性和公益性
(目前的“望年荟”原本可以建设400张养老床位，现在只有296张床位，将一层楼打造成了志愿者公寓。)
[入驻条件]
优先考虑拥有一定医护专业技能，如医学院学生
[双赢模式]
以低于市场价的租金吸引志愿参与养老事业的年轻人，志愿者可以通过陪伴、照护望年荟会员，参与各项活动以积累“橙益积分”。积分达到一定数额即可抵扣当月部分租金
给予这些学生更多的实践的机会和经验，并与多家医院达成合作，为相关学生提供医院见习机
21F北欧风格城市客厅
是入住长者交流、活动、学习的场所，是一个外向型的功能平台，各类公益活动都可以在这个平台展开。分为多功能厅、乐活学堂、棋牌坊、童玩室、手工学坊和望年书吧六个区域。
多功能厅：机构的集体活动，包括观影、培训、讲课等等都将在多功能厅内举办。
手工学坊：定期会有专门的老师来教老人家做各种手工，剪纸、女工、串珠、编织等等。
乐活学堂：
老年人可以学习书画，陶冶情操。
望年书吧：整层面积最大的区域，老年人可以在这里读书看报，聊天品茶。
童玩室：组织孩子们定期来互动、演出；或有长者的探亲家属带儿孙过来玩乐。亲子互动可排解老年人的孤单与沉闷，为老人营造更多的欢乐 。
3.适老化设计
室内装修材质、标识系统、家具设计、灯光设计、智能化系统。
带轮椅的电动护理床：一键控制上下调节，老人选取适宜起坐角度以满足不同需求，床位镂空设计，方便老人扶握行走。
无障碍扶手：卫生间内如厕、洗手、洗澡时，多了一个小小扶手，老人平添极大安心。 >
无障碍地漏：
与地面相平，无积水隐患，防止老人进出时被绊倒摔跤，方便轮椅推行。
双向拉帘：
两边床位的老人皆可操作开合，确保各自护理时的私密性。
房间内紧急呼叫系统：三种颜色清晰明了。红色为老人专用，绿色、黄色为护理人员专用，一键连接老人与护理人员。
紧急按钮（拉绳）：房间、卫生间皆备。老人只需拉响紧急拉绳，工作人员将在第一时间赶到。
天花板上防眩晕灯光，地上防滑地板，楼层号、门牌、地面均标有鲜明的指示标志。
4.全方位医养结合
五大“不同”成就独特“医养基因”
全方位基础生活服务 五级专业护理服务
5.收费模式
按月收费模式，最短3个月，最长2年租约。费用包括床位费、餐费和护理费。相较目前的养老机构，或者是水平有限，或动辄过万的高端养老，对于一般家庭来说，难以负担，望年荟在价格上十分有竞争力
四、发展前景
围绕养老来充分盘活市中心老旧物业等存量资源，加快完善城市更新，“复合运营新模式 生活方式新理念” 的市中心养老将成为一个趋势。
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