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此次新冠疫情防控期间，为帮助企业应对疫情期间遇到的法律问题，区工商联专家律师团积极发挥专业优势，每周发布相关领域法律建议，及时向企业提供法律援助。
本期操作指引针对企业在租赁合同履行中承租人能否以不可抗力为由要求出租人减免房租的问题，提出以下法律建议：
企业作为承租人1
及时履行通知义务
如果企业认为自身条件符合减免租金的条件，则应按照《合同法》第一百一十八条规定履行 “及时通知对方”的法定义务，否则可能面临无权援用不可抗力条款主张减责或免责之风险。履行时应注意以下几点：
■通知的内容包括但不限于不可抗力发生的要素，不可抗力致使租赁合同不能履行之要素等；
■通知的方式包括但不限于直接书面签收、邮寄、短信、微信等方式；
■通知应当及时，即在合理期限内。“合理期限”的判断期限需要考虑承租人的行动自由度、双方的通讯手段等因素综合确定。
2
如能协商一致，应签订书面补充协议
租赁双方如能就减免租金达成一致意思表示，数额较大的，建议通过书面补充协议形式予以固定，以免日后引起纠纷。
3
及时收集相关证据
企业可以留心收集疫情期间的客流量、视听资料、消费流水、营业收入、经营支出、经营损失、往年同期情况等证据，还需要及时关注并收集政府出台的相关政策或文件，以备协商、谈判甚至诉讼仲裁时使用。
4
勿对出租人进行道德绑架
在不符合减免租金的情况下，企业不能拿着各种“倡议书”、推文等对出租人进行施压、道德绑架。疫情当头，各有各难，“减免是情分，不减免是本分”，强人所难可能会适得其反。
企业作为出租人1
积极响应通知
企业在接到承租人的减免租金通知或请求后，无论承租人提出的请求是否合理，都应积极响应。对合理的减免租金请求，租赁双方协商处理，避免诉累；对不合理的减免租金请求，予以明确拒绝。
2
收集相关有利证据
企业应收集好疫情对商家经营影响不大的证据，特别是对于大型商场，应该保存好商场监控录像、客流信息等数据，避免别有用心之人浑水摸鱼、趁火打劫。
3
有条件的可以积极响应“减租倡议”
以自愿为原则，理性看待“倡议书”。有条件的企业可以积极响应全国各地的“减租倡议”，主动进行减免租金或允许分期支付。如此，一方面能避免诉累及节省沟通成本，另一方面还能深得人心、实现共赢。
供稿：长宁区工商联专家律师团成员、上海市新华律师事务所高级合伙人：蒋振伟
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