03月07日 00:35中国新闻网
原标题：房贷利率“二选一”咋选更划算？央行给出答案
中新网客户端北京3月7日电（记者 李金磊）个人房贷利率3月起要选择转换为LPR利率或者固定利率。为什么要转换？什么贷款需要转换？怎么选择更划算？央行3月6日就一些热点问题进行了回应。
资料图：一银行工作人员清点货币。中新社记者 张云 摄
为什么要转换？
按照央行的要求，自3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
央行称，目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。10月以来，贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，8月以来已多次下降。
为保护借贷双方权益，特别是让借款人享受利率下行带来的好处，央行明确自3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。
什么贷款需要转换？
央行称，需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件：一是1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。
固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率（LPR）的浮动利率贷款等无需转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
公积金个人住房贷款不需要转换，但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。
LPR和固定利率哪个更好？
央行称，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。
来自央行公众号。
举个例子，如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，你的实际执行利率水平为4.41%（=4.9%×0.9）。根据人民银行〔〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。
一是如果选择转为固定利率，那么个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。
二是如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”确定。其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率（4.41%）与12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之间的差确定。转换后到第一个重定价日前，房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每个重定价日都以此类推。
对比上述方式，很明显，如果判断未来5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是说未来的LPR比4.8%高，就可选择第一种；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，就可选择第二种。
银行会不会故意提高LPR报价？
央行称，LPR报价机制已尽可能保证报价行真实报价，使公布的LPR具有公允性。18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价，也就是说，报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。
同时，央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督，定期考核评估其报价质量，并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。
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3月1日，存量房贷利率“换锚”正式启动。以前，银行向客户发放房贷利率，以央行公布的基准利率“打几折”或者“上浮多少”来确定；以后将转换成“LPR+加点”的形式来确定。根据央行安排，今年3月至8月的任意时点，存量房贷客户需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”。“换锚”方式有两种，转换为固定利率贷款或转换为挂钩LPR的浮动利率贷款。那么哪种形式比较划算呢？业内人士表示，在利率下行背景下，挂钩LPR的形式更划算。
扬子晚报/紫牛新闻记者 李冲
存量房贷利率定价基准如何转换?
在浮动利率或固定利率之间“2选1”
存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？此前央行公告中给出了两种转换选择方案。一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款，这种转换方式随LPR的升降变动，月供也相应有浮动；二是转换为固定利率贷款，以转换时利率为准，这种方式还房贷期限内，利率都不会变化。
定价基准改变后，房贷利率是不是也要发生变化了？业内人士称不必担忧。对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身在转换时点变化较小。例如，以合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%计算，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在3月转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。这个加点幅度保持不变。按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
多家银行已发布公告受理该业务
利率下行背景下挂钩LPR较划算
公告显示，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于8月31日前完成。业内人士提醒，有房贷的人，可以在今年3月到8月任意时点与银行重签贷款合同，进行“换锚”。
扬子晚报/紫牛新闻记者发现，当前，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、招商银行、中信银行、浦发银行等多家银行已在官网发布公告，宣布已开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。记者发现，大部分银行都是从3月1日开始此项工作，多家银行表示，为减少人群聚集，先开放线上渠道，后期将视疫情防控情况，再开放线下受理渠道。
值得注意的是，不管选哪一种，都只有一次选择权，转换之后不能再次转换。那么，到底怎么选更合适呢？融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。
