“以房养老”模式在一二线城市将拥有较好的前景。“以房养老”的产品设计应改为“以房养人”，让全家人都从中受益。
近日，在试点4年后，银保监会表示，老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老”保险）将从目前的试点扩大到全国范围开展。
所谓老年人住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故；在身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
早在 年，中国经济导报记者就曾对“以房养老”保险进行过相关报道。彼时，分别有保险公司、银行、政府部门等不同主体尝试“以房养老”模式，但市场反应一直不温不火。，原保监会正式启动北京、上海、广州、武汉4个城市试点“ 以房养老”。如今，多年过去了，“以房养老”的推行依旧缓慢，却要在此时进行全国推广，究竟是否靠谱呢？
进展：“以房养老”于特定人群利好，但“升温”动力不足
中国经济导报记者了解到，北京市民政局早在 年下发的《北京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就明确鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。此外，上海、天津、南京、辽宁等地也都有类似的政策表述。
“以房养老”源于欧美，作为把该模式首推到国内的先行者，曾任中国房地产开发集团理事长的幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏在接受中国经济导报记者采访时曾表示，“以房养老”适合中国市场。住房反向抵押贷款是面向“居家养老”设立的险种，并非面向所有老人，而是针对无子女与失独老人，面向一部分拥有一套以上房子的特定人群。
采访中记者了解到，中信银行是国内第一家开展“养老按揭”的银行，当时银行信贷部门工作人员向中国经济导报记者坦言，自业务开展半年多来，北京范围内还未完成一单业务。此外，试水“以房养老”的还有沈阳招商银行和厦门商业银行，彼时正在进行商业宣传，业务尚未开展；上海住房公积金管理中心开展的“以房养老”业务也未能进行下去；北京石景山地区个别公司进行的“以房养老”实践也都停了下来。
经过多年试点探索，“以房养老”模式推进的现状如何？全国老龄办政策研究部副主任李志宏接受中国经济导报记者采访时介绍，7月，原保监会发布通知，将老年人住房反向抵押养老保险试点时间延长至6月30日，并将试点范围扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。目前，已有北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、中山、杭州等多个城市开展此项试点业务。截至底，全国共有91户家庭的128位老年人完成参保，参保老年人平均年龄71岁，平均每户月领养老金约1万元。
李志宏表示，“以房养老”模式为老年人探索出一条养老融资的新道路，使老年人的存量资产在不转移使用权的前提下，可转化为养老资金，丰富了老年人的养老选择，使老年人的“死钱”变“活”，有利于改变一部分老年人资产富裕资金贫乏的问题。同时，这一模式使参保老年人得到了实惠。上海保监局数据显示，截至今年6月底，上海参加住房反向抵押养老保险的签约客户共46户，领取养老保险金的有32户，每户月均领取养老金约12104元。
遗憾的是，与此前开展“以房养老”业务初期高涨的热情相比，如今仅有幸福人寿一家保险公司可提供“以房养老”相关保险产品。不过，李志宏表示，值得肯定的是，试点的保险公司逐步摸索出一套较为完整的业务流程和风险管控体系，为进一步扩大业务规模奠定了良好的基础。“幸福人寿将保险产品和养老服务衔接起来，我认为这是一个特色。”李志宏表示，住房反向抵押养老保险是将房屋抵押给保险公司，这与抵押给银行不同。“保险公司拥有精算技术，也有管理长寿风险的优势。另外，‘保险+养老服务业’的跨界融合，也比银行具有优势。”李志宏强调。
困惑：相关方仍面临待解风险
此次公众对“以房养老”的一个重要关注点在于，既然这一模式频频遇冷，为何银保监会决定在此时将其向全国推广？
国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生接受中国经济导报记者采访时表示，扩大试点对于应对人口老龄化与增加老年人的收入具有积极意义。“很多老人的财富都以房产的形式存在，扩大试点对于增加年老时的收入来源、补充基本养老保险的不足都具有重要价值。”朱俊生说。
对此，中国老龄科学研究中心副主任党俊武表示赞同，他接受中国经济导报记者采访时表示，“据我们调查，70%以上的老人都有自己的住房，如果能广泛采取‘以房养老’的模式，可将房屋转换为现金流，不仅可供老人自己养老，还可减轻子女负担，也减少了社会负担。”不仅如此，党俊武分析，目前房地产市场正处于高位运转阶段，因此，“以房养老”模式在一二线城市将拥有较好的前景。
不过，党俊武强调，虽然“以房养老”是一个很好的概念，但在引进时本土化程度不够，这也是“以房养老”进展缓慢的原因之一。在他看来，受我国子女对父母财产具有天然继承权的传统理念影响，老人的房子同时也属于家人。因此，党俊武认为，“以房养老”的产品设计应改为“以房养人”，让全家人都从中受益。
李志宏认为，“以房养老”推行不畅除了受传统观念影响外，还面临不少现实问题。例如，推进住房反向抵押保险业务面临的风险较大。一是长寿风险，未来老年人的平均余寿越来越长，这意味着养老保险金给付的时间也将越来越长；二是房价波动的风险，住房反向抵押保险业务的推进，需要的是相对稳定的房地产市场。而近年来，随着中央对房地产市场调控力度的持续加大，房地产市场波动风险也在增加。因此，李志宏认为，在这种情况下，保险公司需要加强对我国房地产市场波动风险的预判，有效管控房价波动风险。
也正因如此，朱俊生认为，保险机构要根据产品设计与风险管理能力审慎参与试点。“预期房价上涨，则保险公司参与积极性高，而消费者的需求可能下降。相反，预期房价下跌，则消费者的需求有可能提升，但保险公司参与积极性降低。”因此，在朱俊生看来，跨周期的产品设计以及公司与消费者之间利益共享机制非常重要。
保险从业人员曾坦言，“以房养老”业务涉及房地产、金融、财税等多个领域，存在诸多不确定因素，尤其是政策法规尚不健全，业务流程管理和风险管控难度较大，存在盈利难的风险。对此，李志宏介绍，发达国家相关扶持政策主要体现在：在房产交易处置环节给予一定的税收减免优惠；建立风险共担机制，政府对房价系统性下跌风险给予一定托底保障，并且政府与企业共同出资建立风险保障基金，应对未来可能出现的长寿风险；此外，还给予参保老年人一定的费用减免、财政贴息等政策支持，提高老年人参保积极性。
展望：市场潜力毋庸置疑，政策激励需进一步完善
接受中国经济导报记者采访的专家普遍认为，虽然目前“以房养老”还只是小众产品，传统观念的改变仍待时日，但未来这一模式将拥有更广阔的市场。“市场发展初期的切入点可能是无子女家庭或低收入群体，但将来人们在增加退休收入方面的需求更加迫切。”朱俊生表示，中国人口基数庞大，老龄化程度加速，而社会基本养老保险待遇水平较低、且市场化的养老储备较少，很多家庭的财富以房产的形态持有，因此，他认为，“以房养老”的潜力不容小觑。
有数据显示，预计到2025年，我国老年人将突破3亿人，2033 年突破4 亿，2050年前后，约达5亿人。这意味着“以房养老”的潜在客户群体数量将不断增长。李志宏认为，我国自有住房率较高，未来进入老年期的老人有更多的存量房产可用于办理住房反向抵押养老保险。此外，长期来看，我国房地产市场和保险市场均将趋于平稳健康发展，相关配套政策法规随着业务的推广也将不断健全和完善，这些都为住房反向抵押养老保险业务的开展提供了支撑。
对于“以房养老”下一步的发展，李志宏认为，把握好定位是关键。虽然“以房养老”模式更适合在保险行业开展，但住房反向抵押养老保险属于商业养老保险范畴。李志宏介绍，我国养老保险体系是多层次的，包括基本养老保险、企业年金、职业年金、个人储蓄性养老保险和商业养老保险。“既然是商业养老保险，就不可能指望这一保险产品解决所有老人的基本养老问题。”
李志宏建议，应进一步细分市场，将参保老年人聚焦在失独老人、无子女老年人、单身高龄老年人等特殊老年群体。鼓励更多保险公司参与试点，扩大和优化产品供给，继续积累业务的经营规律，为有需要的老年人提供更多更灵活的投保选择。完善抵押公证等操作环节的配套政策，实现房屋抵押登记手续与保险产品的无缝对接。
