12月28日，央行发布公告，银行以后的贷款利率将会基于LPR利率，以前已经发生的贷款利率也将在3月到8月转换成LPR利率或者固定利率。
这给广大贷款买房者出了一个必选题，要么选择固定利率不变，要么转换成LPR模式。二选一，过期不选，银行会把你的房贷改成余下还款周期固定不变，不升也不降。
通知发出来之后，“牵动”各位买房人的心，各种疑问重重。
国家为什么要推行LPR利率？什么是LPR利率？我们到底应该转化成LPR还是固定利率，对于房贷更合算呢？
今天，我们来跟大家聊一聊LPR和房贷那些事儿，以下内容来源李永乐老师的科普视频。
贷款基准利率
在更换成LPR利率以前，我们国家的贷款利率都是基于贷款基准利率，贷款基准利率是由中国人民银行（央行）根据政策决定的。央行会根据市场情况和国家政策随时调整基准利率：当经济过热时，上调基准利率，让银根收紧；当经济增长低迷时，下调基准利率，让市场资金充沛。
商业银行在贷款给个人和企业时，锚定的利率就是基准利率。在基准利率之上，可以根据实际的情况、企业的资质情况、个人的抵押情况，加一个浮动。
以房贷为例，
目前五年以上贷款基准利率是4.9%， 由于国家的“房住不炒”原则，房贷利率普遍上调。
假如某地首套房上浮10%，则贷款的年利率为：
如果购房者买入二套房，利率上浮30%，那么年利率为：
这两个公式中的10%和30%就是浮动利率，当然各个地区和银行不一样，这个浮动利率会不同。国家就是依靠浮动利率来调节房市的，浮动利率在我们和银行签订协议后就不再变化，但是基准利率是可以变化的，所以随着国家基准利率的变化，我们每月的还款额也会有所不同。
那么国家为什么现在又要改成LPR利率呢？
那是因为目前存在利率双轨制的问题，市场利率和政策利率是不一样的。
首先我们说一下市场利率。市场根据资金的需求程度就决定了市场利率，央行可以根据一些货币手段来影响市场利率。如果市场非常需要资金，那自然利率就会升高；市场如果资金比较充裕，不需要资金，那利率就会下降。
央行可以向商业银行投放资金，但是不能随便投，它通过MLF（中期借贷便利）的形式把资金投放给商业银行，商业银行需要把自己的一些抵押物抵押给央行，然后在一段时间之后，把本金和利息都还给央行。在这个过程中，央行可以控制MLF的数量总额和利率高低，从而影响市场。
央行如果想让市场上的钱多一些，它就增加MLF的数额，同时降低MLF的利率，这样商业银行就更愿意从央行借钱，借完钱之后投放给市场，市场的钱就多了。
反之，如果不想让市场上的钱多，它就缩小MLF的数额，同时提高它的利率，这样商业银行不愿意借，市场上的钱自然就少了。
这是一种市场化的调控手段，它形成的这样一个利率，我们就称之为“市场利率”，它主要是由市场决定的。
还有一种利率，我们就称之为“政策利率”，政策利率就是指我们上面说的基准利率。商业银行拿到资金之后，需要把资金放贷给个人和企业，还需要参考一个利率，这就是央行发布的基准利率。基准利率是由央行制定的、是一种政策化利率。
于是这里就会产生货币政策传导不畅的问题。比如说，央行想要增加市场的整体资金，那么它可以增加MLF的量或者降低MLF的利率，这样商业银行就可以更容易或者以更低的成本拿到资金。
但是由于政策利率的存在，如果央行不调整基准利率，商业银行贷给个人和企业的利率还是很高，个人和企业就不从商业银行贷款，那么这个钱还是没有办法进到实体经济。
如果同时调整MLF和基准利率的话，那就又等于用政策手段来影响市场，违背了市场经济的原则。
我们现在说要建设市场经济，要向市场靠拢，那就应该取消政策利率，也就是说不要基准利率。没有基准利率之后，要参考什么样的标准来给个人和企业发放贷款呢？这就是我们现在要说的LPR利率（贷款基础利率）。
LPR（贷款基础利率）
贷款基础利率，也称为贷款市场报价利率、最优贷款利率（Loan Prime Rate, LPR），是银行向最优质客户提供贷款的利率，由商业银行报价决定。简单来说，LPR利率包含两个部分：MLF成本和风险利润加点。
MLF利率是由央行决定的，受市场波动的影响。加点主要是由商业银行报价决定的，商业银行需要利率和风险补偿必要利息加点，同样受市场波动影响。
LPR的定价是由18家不同的银行共同报价，然后去掉最高的和最低的，取平均得出来的。18家银行由大型商业银行、地方银行、外资银行、互联网银行共同组成，这些不同类型的银行有各自不同的特色，服务不同的人群，基本可以代表整体的市场情况。
基于LPR，贷款给个人或者企业要怎么做呢？
在银行与个人、企业签订贷款合同时，LPR利率就代替了之前贷款基准利率。各银行可以锚定LPR利率，在这个利率的基础上根据个人、企业的资质和抵押情况，进行再次加点。
如果个人和企业的资质好，加点可以为零甚至是负；如果个人企业的资质不好，或者受到国家政策管控，加点就会高一些。
通过这种改革，央行可以放弃基准利率，转而主要控制向商业银行投放的中期借贷便利MLF，再结合市场的实际情况，由商业银行给出LPR利率。将利率定价权由央行交还给市场，这样就实现了两轨并作一轨，向利率市场化又迈出了重要一步。
在新的政策下，银行会在LPR利率基础上加点作为贷款利率与贷款者签订合同。加点又分为两部分：政策加点和协议加点。
例如：12月20日央行公布的五年以上LPR贷款利率为4.8%， 同时规定首套房贷款利率不能低于LPR利率，二套房贷款需要上浮60个基点，如果某银行为了利润再和贷款者协商加点0.5%，这样贷款利率就是：
签订合同后，如果LPR利率变化，贷款者利率中的第一部分就会发生变化，但是第二部分（政策加点）和第三部分（协议加点）在合同签订时候就固定不变了。如果有一天国家希望再次刺激房市，则可以调整政策加点，让新增贷款的利率下降，但这并不影响之前的贷款者。
我们到底应该选择LPR利率还是固定利率呢？
之前签订的个人商业贷款利率要如何转换成LPR浮动利率？
例如有一个购房者，他购买首套房的利率为5.39%，现在要转换为LPR利率。央行规定：转换时锚定12月20日LPR利率水平（4.8%），通过加点方式保证利率与原有方式相同。所以转换时他的LPR利率加点计算方法是：
计算出来，这个加点就是0.59%。在未来，这个贷款者的年利率为：
从此之后，这个加点就不再发生变化，而贷款者的利息会根据LPR利率的变化而变化。
值得注意的是：这个加点可能是负的，因为在几年以前房贷还存在利率打折的情况，贷款者的利率低于4.8%，加点就是负的：他的实际利率会低于LPR利率。
除了这种方式以外，购房者也可以选择转换成固定利率，也就是无论未来LPR利率如何变化，贷款者的利率都固定为5.39%，直到所有贷款还完。
从长远来看，利率下行是一个趋势。在全世界范围内我们都可以发现一个规律，国家发展到一定程度后都会下降利率，像日本或者欧洲很多国家都是0利率甚至是负利率。所以，利率下行的概率是远远超过利率上行的概率，因此，从长远来看，选择LPR利率会比较合算。
总之：
选择固定利率，在未来还贷的几十年里，你的房贷都不会有任何变化；
选择LPR利率，你的房贷将跟随LPR利率的上调下降而增减。就目前而言，LPR利率大概率是下行的。
