作者：倪鹏飞 来源： 经济学家圈
倪鹏飞 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任
本文源自倪鹏飞于杭州湾论坛中的演讲实录
以下为演讲实录：
非常高兴出席今天的论坛，我给大家介绍的题目是竞争力全球城市体系的中国方位。大家都知道，从全球的角度来看，正在发生新一轮的技术革命，信息技术和智能技术将会深刻改变全球的状况，也包括全球城市的格局。
从中国来看刚刚闭幕的十九大提出，中国进入了新的时代，未来到2050年，我们要进入全面现代化。
在这两个背景下，全球的城市体系是什么样？应该向什么方向发展、变化？中国在全球城市体系中的地位是什么？有什么新的变化？
因为全球的经济现在实际上是城市经济，城市成为全球经济社会所有活动的重要平台。所以研究这个问题，应该说具有非常重要的意义。
我想讲三个观点，第一个观点，中国城市在迅速的崛起。我们从竞争力的角度可以衡量中国城市发展的现状，变化的现状，如果放在全球的视角下，还能够知道它在全球的位置。竞争力有许多的研究，我们用两个指数，一个是经济竞争力，我们就用两个最简单的指标合成，包括经济的密度和经济的增量。这是从现实的产出的来衡量。还有一个是可持续竞争力，我们可以从构成、影响因素潜在的衡量，它包括的方面更多一些。时间关系就不介绍一些技术的情况了。
这是全球的城市竞争力的一个地图，从这里面可以发现，全球城市竞争力差异很大，总的来看，东亚、北美和欧洲是全球最具竞争力的城市和地区。这是全球城市竞争力的十强，最强的竞争力能够反映顶尖的全球城市体系的格局。
很令人欣慰的是，中国已经有城市，比如说深圳已经进入了全球的前十。从这里我们还可以看到，高科技，或者科技中心的城市在这个排名中也是非常高的。
总的来看，我们从这个排名，全球一千多个城市的排名，特别是最前面的那些城市的排名，我们可以得出一个结论，就是科技中心城市和中国城市的崛起，正在打破全球原有的城市体系的格局，正在刷新人们过去关于全球城市排序的认知。过去我们一讲顶尖的城市都会说纽约、伦敦、东京、巴黎，但是看这个变了，有很大的变化，新兴工业化有中国的城市，高科技中心的城市已经进入了顶尖的一个水平。
可持续竞争力也有类似的表现，你看波士顿，像休士顿，这些都是可持续竞争力的城市，我们的可持续增长也比较好，但是进入前十还没有。
大家特别关注中国和美国这两大经济体它们的城市的情况，我们主要想讲中国，但是比较一下美国。如果把最有竞争力前一百个城市拿过量比较，美国可能占了36席，中国占了21席，基本上中美有一个瓜分。但是，美国它整体上占有明显的，或者绝对的优势，并且他们发展的较为均衡，中国的整体发展水平来说还是非常好的，这个主要是相对于我们的人均收入水平来看是非常好的，因为我们有一个进入前十，有21个进入前一百。同时，还有一个非常重要的一个发现，中国的城市发展很不均衡，有进入前十的，也有进入在五百名、六百名、七百名以后的城市，所以中国总体上表现很好，有些城市、中心城市进入了最具竞争力的行列，但是发展很不均衡。
这个又验证了一个重大的判断，和刚才刘校长的观点我觉得我们研究的观点是非常一致的，中国的经济发展从城市体系的角度来看，已经由原来的集化，正在转向外翼扩散的节点，但这不是全面的扩散，而是有重点的扩散，是一线城市向二线，特别是向强二线城市的扩散。是刚才说的21个城市，主要是一线城市和强二线城市。时间关系不展开说了，这些可以反映出均值，我们已经超过全球的平均水平了。
具体的一些城市的位置，但是看杭州是排在第74，可持续竞争力我们的总体水平，与全球的总体水平还有一点差距。可持续竞争力最好的是排在了11位，是北京，杭州是排到了101位。
这是第一个观点。
第二个观点，我们在研究发现，在信息技术的影响下，新兴的全球城市就是科技加金融的城市正在形成。为什么说是新兴的城市？因为过去全球城市，是金融服务业的中心城市，是全球城市。我们新的发现，科技加金融的城市才更具竞争力，它应该是新型的城市。这个应该是从城市的角度看世界发现的，我们发现目前影响全球城市，世界城市的五个非常重要的力量，比如说科技创新、金融服务、生态环境、制度文化，还有一个房价，这五种力量决定全球城市发展的格局的变化，具有非常重要的作用。
其中，信息科技、智能科技对城市的发展，格局的变成，起着尤为关键的作用。第一它改变了全球的联系，第二，它重塑了全球的聚集，因此，它最可能改变全球的城市体系。
在这个基础上，全球城市的顶级的城市，也就是全球城市，也要发生新的变化，或者是有一个升级，从金融中心转向金融加科技的中心。
具体我们用了理论上和实证两个层面来证明新型全球城市正迅速的崛起。第一个，全球城市间的流动的内容，过去我们主要是商品的流动，资金的流动，人的流动，现在的流动主要是信息、知识、技术的流动，所以内容变了。这个和前面的内容是不一样。第二个，控制全球经济，说整合价值链的因素发生变化了。过去是重要的资源，后来是金融，现在我们发现信息技术、互联网技术，它的作用更加强大。第三个，改变世界的力量，正在从资源要素的启动到资本的驱动，再到创新的驱动。有一个非常好的例子，如果用品牌500强变化反映，06年、07，那时候主要是石油公司、金融公司，07年大多的科技公司都在里面，用这个排名最好反映，既是包含软的联系，又包含硬的联系的一个数据的指标。
最后一点，我们注意到的是，原来的金融中心正在衰落，特别是，相对衰落，同时这些中心正在转型，包括美国的纽约、伦敦，这些城市的科技从业人员数，科技服务业写字楼租金的比例在大规模幅度上升。另一方面硅谷，包括深圳的地位迅速的提升，并且这些金融业在迅速的发展。因此我们从这几个方面就证明，新型的全球城市，也就是金融加科技的城市，正在迅速的形成。
我们用这个指标做了一个排名，新型城市全球的北京，北京能够排在第二位，深圳、上海、广州、杭州在全球前三十位的有杭州的身影。
第三个，我想给大家介绍一下房价与竞争力的关系，我们认为房价与竞争力存在着一个倒U曲线的关系。这是我们做的一个全球房价的地图，我最想讲的是，全球房价的差异是非常大的，高房价的地区就是那些区域。我们在这个基础上做了一个理论的模型和推理。竞争力越强的城市，房价应该是越高的。第二个，相对房价和竞争力是存在着是倒U曲线的关系，开始房价上升竞争力上升，竞争力上升房价上升，但是到了一个阶段以后就会出现一个拐点，房价再上升竞争力就会下降了。第三个，在前面两个基础上，过高和高低的房价都不利于竞争力的上升。如果你这个房价过低的话，对家庭来说如果是政府完全给你包了，你不要讲房子的事了，可能就会培养你的懒惰情绪，没有压力，也没有动力了，你可能家庭的发展失去了压力和动力。第二个，对城市来说，如果房价过低的话，低端的产业就难以撤离，难以转移，所以你这个产业转型就难以推进。相反，如果房价过高的话，你这个家庭就难以承受，这个城市无论是中低收入还是高收入，都难以承受这个房价的话，你的产业也就有可能会空心化。因此，过高的房价和过低的房价都有影响竞争力，只有在合理的水平上，是可以促进竞争力的提升的。
这是我们做的全球房价收入比的数据，这是差异很大，总体上发展中的国家房价的收入还是比较高的，美国比较低。不是说越低越好，有一个合理的区间，3比8，低于这个也不太好。
我们团队从很多层面，用事实验证了前面的判断，他们之间是存在着倒U关系的，尽管有的还不太明显，但是还是存在的。
这是结论，实际上前面已经说了，分析的结论就证实了前面的假说。
最后我想作一个总结，我们这三个观点有什么意义呢？第一个，关于中国城市整体方位的判断，我们说中国已经进入一个新的阶段，并且城市已经成功的实现了转型，通过计划实现了转型，但是我们发展很不平衡，因此我们要解决不平衡和不充分的问题，这个解决的办法就是要促进中心城市在持续转型的基础上，加快或者是加大扩大它的外翼和扩散效应，同时防止激化陷井，就是光激化不扩散，现在拉美这些国家的城市就是这样的，大城市越来越好，但是就是不扩散。我们现在让它扩散，解决铺充分，不平衡的问题。这是第一个政策建议。
第二个关于新型全球城市，既然是未来全球发展趋势是要新型的城市，我们作为一个后起的，我们要建设中心城市要干什么，我们就不能走西方国家的老路，先搞贸易中心，搞金融中心，我们就要直接进入，或者是直接建设科技加金融的新型城市，目前中国的一些城市正在做这个规划，所以我们特别呼吁，要建设新型的全球城市。
第三个关于房价的作用的政策建议，我们发现政府完全有能力，也有担当来解决房价，使房价保持在合理的水平这样一个问题，特别是中国更有能力。因此应该让房价处在一个合理的水平上，使房价成为家庭发展的外在压力和内在动力。所谓内在动力，把获得一个好的房子当成一个梦想去追求，这样才就动力去干。同时，也要让房地产成为城市转型升级的外在的压力和内在的动力，如果房价太低的话，你没有压力，如果太高的话也转型不了。所以基于这样的结论，我们应该说，使房价处在合理的水平，它的目的是着眼于促进家庭的发展和城市的可持续转型。
谢谢！
《对话倪鹏飞：房地产长效机制》
本文源自凤凰财经
导语：要建立一个能够抑制炒房一套体系，从土地到金融再到销售等各方面覆盖的体系。大部分人能够买得起房住得起房，市场房价大幅上涨预期就没了，炒房的基础就不存在了。
建议限购、限价等措施部分城市长期化、机制化
问：国庆回山东老家一趟，发现老家的房子相对年初都翻倍了，城镇房子也大涨。这一轮房价大涨从开始一线领涨，到热点二线城市暴涨，最后到三四线普涨甚至蔓延至全国。您怎么看，当前三四线城市的接棒上涨？
倪鹏飞：有三个层面的原因：一是市场预期影响，由于去年一线、二线城市房价上涨较快，市场也比较火爆，所以虽然一线二线随即采取了限购限贷等措施，但并没有改变人们的预期。人们预期未来的市场还是比较稳的，并且形成了全国的预期。由于一二线城市已经限购了，从需求方面被限制了，在三四线城市没有被限制情况下，需求会得到一些释放，保持比较乐观。这是最重要的原因。
第二方面，三四线城市政府出台了一些重要的措施，一是棚改货币化，这对房地产销售起到助力作用，二是由于此前三四线城市库存较大，去库存是主要任务，所以地方政府支持住房消费政策也没有改变，继续延续的政策。
第三方面，一二线城市市场竞争比较激烈，特别在土地市场，所以出现了开发商转移到三四线城市抢地的现象，造成了三四线土地市场火爆，这也对住房市场产生了一些正面的影响。
问：这种现象正常吗？
倪鹏飞：我认为有不正常的因素在里面。投资投机的因素比较强。
问：在国庆前夕，一些三四线城市也出台了调控政策，直指限售。您觉得，最终会对房地产市场起到降温作用吗？
倪鹏飞：能。我认为出台限售政策的城市，一方面因为房价上涨幅度在一个持续时间内超过了调控的预警线，所以必须出台相关的行政措施。第二方面，如果一些城市出台了限售的措施，说明此前的包括限购、限价等措施作用不是特别好。第三方面，出台限售政策有很大的指向，起到了一箭双雕或者一石双鸟的作用。限售首要目标是打击或者抑制投资和投机，同时又能保护真正的刚需消费群。所以，过去几年许多专家呼吁限价和限购不如限售。
但它也有一定的局限性，也有可能导致改善性住房停止消费，比如五年内，我想改善一下居住环境，这肯定不是投机。想换房都算投资？也不一定，但是没有办法。
问：您是怎么评价五限措施？有很多观点认为，五限是短期的简单粗暴的措施。
倪鹏飞：并不是。前一阵子，我和其他的一些专家也有过争论。我认为一些行政措施，包括限售、限购、限价措施可能要长期化。这个长期化就意味着变成一个制度，变成制度就可以成为一个机制。这样就产生长期稳定的预期。我们理解所谓土地、税收等关键措施一时还难建立起来，即使出台也不一定能起到非常明显的作用。但是如果涉及“限”的措施都是合理的，为什么不可以长期化呢？所以我们建议有一些制度在一些城市还是可以形成措施了，可以是长期化的，形成一个制度，由短期措施变成长期的制度。现在是把它当成一个行政措施了，如果长期化就变成一个制度了。
不建议提高首套房基准利率
问：最近，多个城市多家银行宣布提高首套房基准利率，幅度较高。这是否也重伤到了刚需群体？
倪鹏飞：这个我觉得会有影响，从原则上我们不赞成这种措施。但是现在金融情况比较复杂，流动性比较大，所以央行总行肯定有一些要求，比如控制贷款规模，从总行到地方分行分配不同额度，额度有限，供不应求的情况下，银行只能适度采取措施，不管是二套还是一套都提高了贷款利率。
但是我们觉得这个措施不是太合理。对于首套房利率来说，不优惠但也不要加码。首套房作为刚需，鼓励支持同时还提高基准利率，难以实现平衡。二套房还可以根据情况调整，总体上，不建议一套房提高利率政策。当然按照商业行为来看，可以高也可以低。
租售并举体系是建立完善制度的根本办法
问：自中央经济工作会议提出建立楼市长效机制五大手段后，这个话题一直受到大量关注。目前，出台了很多措施，比如建立“租售并举”住房体系、增加保障房供给、共有产权房制度等，一些官方或者官方媒体定位为长效机制重要手段。您怎么看？您怎么看当前的“租售并举”系列措施？ 具体比例您觉得多少适宜？
倪鹏飞：从国际来看，租售并举保持一个均衡的状态比较好。从全世界的情况来看四六比例情况较多，租是四，售是六。当然在不同国家不同城市比例可能也有所变化。有一些国家租的较高，有的国家相比低，大城市相对小城市租的比例高、售的比例比较低。我们国家由于制度和观念方面的原因，总体来说租的发展比较缓慢，大概占10%的比例。和其他地方不同的是，我们国家正处在城市化人口流动过程中，所以租房市场严重滞后。
但是有一个问题，此前我们住房均处于短缺状态，主要依靠市场来提供的，开发商也不愿意自持出租房，开发商愿意售，居民愿意买。所以，导致了租房比例过低的状态。
从现在的情况来看，需求端来看，居民、流动人口、新市民需求较多，并且处于流动状态，所以租房需求很大。从供给层面来看，中国住房已经结束了短缺进入了饱和甚至过剩的状态。所以有大量的存量房可能处在闲置的状态。在这种情况下，政府层面很有必要推出加大租房的比例，建立加快租售并举制度。
总体上，我和一些观念不太一样，尽管现在讲租售并举，但是目前租售的局面已经是即成事实了，即租售比例还是以售为主。下一阶段从增量来看重点发展是租，或者是把租当成一个重要发展目标。但是从整体结构上来看，我们国家目前情况应该是租售并举还是以售为主的，当然一线、二线等相对大的城市租的比例要高点。比如深圳租房比例，加上非户籍的常住人口的话，租房比例非常高。
问：您认为目前租售并举的措施能解决楼市问题吗？能起到的作用有多大？
倪鹏飞：能起到一定的作用，这是建立完善的制度根本的办法和措施或者是转折性的一个模式。这个模式转变很重要一点，即政府供给或政府支持供给的模式上来，比如保障房和保障性住房的比例要大幅度提升。另外，要建立一个能够抑制炒房一套体系，从土地到金融再到销售等各方面覆盖的体系。大部分人能够买得起房住得起房，市场房价大幅上涨预期就没了，炒房的基础就不存在了。
问：那未来租的比例提高了，相对来说压缩了售的供给，想要买房的需求可能还是很多，这样会不会反而导致供给失衡加剧呢？
倪鹏飞：为避免这种情况应该从开发商和老百姓两个层面入手解决。开发商为什么愿意卖不愿意租房，可能是因为开发商租房利益太低，所以要解决这种不利，就要解决开发成本问题，使开发商再卖房和租房两个维度同等获利。老百姓为什么愿意买房？那是因为租房得到的公共服务受限，如何能够保障租房获得公共服务的权利，租售同权的话，那也可以激发居民租房动力。所以，需要建立一个机制，引导开发商和居民愿意租房。
问：目前住宅库存已大幅降低，有机构统计的数据显示，住房库存降至三年最低，您认为这个会不会对楼市调控带来新的挑战？如何解决？
倪鹏飞：我认为说总量没有太大意义，总量来看，去库存取得了很好成效，但也要清醒看到一些结构性问题。现在有三种情况：一个是有些城市去库存效果比较好；第二个没有库存的一线二线城市严重住房短缺了；第三，一些四五线城市库存依然较大，楼市火热，不是全部的三四线城市火热，而是大都市周边城市的三四线城，人口流入较多的城市。
问：您有什么建议？
倪鹏飞：我觉得要密切关注，因城施策。三四线城市去库存比较有效，开发商的预期比较乐观，当地政府也出于经济发展和财政收入考虑，鼓励继续大幅度开发，有可能导致下一轮大量库存出现。今年上半年，大量企业在三四线城市拍地就是一个很重要的信号。
