人口是一切社会经济活动的基础，也是房地产市场发展的关键支撑。人口的规模、结构、迁移等都会对地区的房地产市场走势造成重要影响。
武汉光谷广场 （图片来源：付锐《瞰武汉春光》）
作者｜成立 中建壹品绿色置业有限公司高级研究员
作为打响“抢人大战”第一枪的省会城市，武汉早在初陆续启动实施了“百万大学生留汉就业创业工程”、“百万校友资智回汉工程”和“海外科创人才来汉发展工程”，制定出台了《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》、《关于建立完善人才工作体系推动武汉高质量发展的实施意见》等政策措施大力招引人才，取得了明显成效。
6月22日，武汉市发布《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》，力争5年留住100万大学生。（图片来源：湖北日报）
根据武汉市委组织部的数据，从2月到1月，武汉共新增留汉大学生109.5万人，为房地产市场注入了新的动力。但今年受新冠疫情影响，武汉流动人口减少了200多万，房地产市场承压明显：根据武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，1-7月新建商品房销售面积同比下降37.83%，存量房销售面积同比下降38.68%。当前武汉房地产市场仍处于疫后恢复阶段。
本文试图通过对武汉市的不同维度人口数据的分析，探究武汉市房地产市场发展的内生动力和未来的增长空间与潜力。
一、人口持续净流入，但购房能力受产业发展水平制约
数据来源：武汉市统计局
新增户籍人口和净流入人口是房地产市场需求的潜在来源。一方面，近年来随着武汉新型城镇化持续推进、产业政策优化调整、营商环境不断改善，对外来人口的吸引力逐渐增强。尤其是百万大学生留汉新政刺激效应明显，根据武汉市统计局数据，武汉11-六年的平均户籍人口增速为-0.06%，而17-19三年的平均户籍人口增速达到2.82%。武汉的户籍人口已达906.40万人，人口净流入达到214.8万人。另一方面，由于武汉经济仍高度依赖钢铁、汽车等重工业，产业结构相对单一且工资水平较低，人口净流入的规模增速在逐渐下降。17-三年武汉的人口净流入增速均为负增长，且18、19两年负增长均超过了4个百分点。由此可见，武汉的房地产市场虽然有大量的新增人口需求支撑，发展空间较大，但未来人口流动红利向购房需求转化的效果将受产业发展水平的制约。
二、人口结构年轻且稳定，购房需求基础稳固
数据来源：《武汉统计年鉴》
人口的年龄结构会影响房地产市场的供需结构。一般来说，人口年龄结构越年轻，新房市场的增长空间越大。鉴于城市人口统计数据的有限性和统计指标的可比性，根据《武汉统计年鉴》和《上海统计年鉴》的数据显示，，武汉18-34岁共有218.6万人，占户籍总人口的25.61%，较上海市（17.8%）高出7.81个百分点。从美国经验来看，购置首套房的人群年龄区间一般在27-37岁，改善性购房的人群年龄在37-45岁。同时参照链家的数据，我国购房人口年龄主要分布在25-44岁。从-，武汉25-44岁人口占户籍总人口的比例稳定保持再33%左右。这说明武汉不仅人口结构年轻且稳定，未来房地产市场需求的基础稳固。
三、在校小学生持续快速增长，提升家庭购房需求
数据来源：武汉市统计局
数据来源：各城市统计公报
根据著名经济学家任泽平的观点，一个城市的小学生数量不仅代表年轻人口的潜力，也预示着随迁家庭的购房需求空间。根据武汉市统计局数据显示，自以来，武汉市在校小学生人数呈持续增长态势，近三年的平均增速达到7.4%。，武汉在校小学生为62.31万人，增长7.62%。与其他七个国家中心城市相比，武汉在校小学生的总量最少，但增速最高。一方面反映出武汉与其他国家中心相比存在义务教育资源总量不足的问题，另一方面也说明武汉对家庭迁入的吸引力不断增强，这将有利于提升武汉房地产市场的购房需求。
四、武汉重点高校人才流失严重，限制房地产市场增长空间
数据来源：各高校届毕业生就业质量报告
当前，我国正处于经济发展由要素驱动向创新驱动转型的关键阶段。高素质人力资本不仅是区域产业发展与创新的第一资源，也是经济社会发展的核心动力。大学生，尤其是重点高校的优秀大学生是未来高层次人才资源的主要来源，而高层次人才又是成为高收入人才的前提，他们对就业城市的选择会直接影响到该地区的人才竞争力，进而影响区域经济发的活力和房地产市场增长的空间与潜力。对中国管理科学研究院《中国大学评价》课题组组长武书连发布的“中国大学排行榜” TOP10高校的毕业生本省就业率数据进行对比分析后发现，武大和华科两所武汉著名高校的毕业生本省就业率均不足30%，仅略高于吉林大学，人才流失较为严重。而其他七所高校毕业生的本省就业率均在40%以上，上交和复旦两所上海高校的毕业生本省就业率均超过70%。相比之下，武汉在优秀大学生人才留存度上与上海、北京的差距明显，这将极大的限制未来高层次人才所带来的财富效应向房地产市场的辐射能力。
五、对策建议
一是在保持对新冠疫情防控高度警惕和严密措施的前提下，通过电视、网络、新媒体、展会等多种形式加大对外宣传和招商引资力度，消除外界对武汉的误解，提振外省市人群对武汉城市经济发展的信心；
二是在保持房地产调控政策总体稳定的原则下，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，对房地产企业的资金和销售情况进行深入调研，在摸清实际情况的基础上对调控政策进行微调，避免因疫情和调控的双重压力造成房地产市场的动荡；
三是保持传统产业稳步发展的同时，进一步加大战略新兴产业的政策扶持力度，努力培育新产业、新业态和新商业模式，加快产业转型和升级，提升城镇居民人均可支配收入，降低房价收入比，促进房地产市场的平稳健康发展。
