黄光裕的财富有多少还真的是个未知数！在北京的商业地产项目随着土地价格的攀升一直处于增值状态，而最近的一个消息传出黄光裕转卖了价值40亿的商业地产——悦秀城。这一个巨大的项目让很多的商业人士听闻都得不由得大吃一惊，因为还有更大的商业地产即将在路上。
国美商都据说是国美最大的商业地产，而且存在了十年之久。从土地的溢价增值和规模来看更是一笔巨大的财富，而黄光裕在现在的经济转型的时机出现在商业地产上，一定会在国美商都上有一个不小的举动让我们拭目以待。下来让我们来了解一下商业地产存在的几个现实问题？
一，门市租金高，地段已经不是所决定的客流量核心因素
房地产已经经历了长达二十年的兴盛之路了，到今年这个房价和商业环境之中已经是很难进行再次增值了，因为大多数的中小微企业面对高额的租赁早已经负担不起了。在二三线城市的小商铺随便一个靠近大型商场的门市都需要七八十万的租赁费用，那么一个没有知名度的小微企业一年才有多少创收呢？在租赁成本上就已经让企业可以关门大吉了，更谈不上以后的反正存活了。
而近几年来的电商和网购早已经改变了大多数人的购物习惯，商铺面临客户分流也是非常正常的一件事。即使在旅游城市的核心地段也只能在特定的时间才可以看到源源不断地人流量，那么地段已经不再是客流量的标配场所。商铺的优势又在哪里？
二，实体经济差，商铺成为第一个受到影响大的房地产
居民需要住宅和企业需要商铺是一个道理，实体经济在消费力下降和产品同质化严重的市场竞争之下，大多数企业都是在负重前行。很多挺不住的企业纷纷倒闭！今年从国内撤出的企业也不在少数，其中包括星巴克已经关门一半以上的数量，还有一些服装类的企业。中小微企业的抗风险能力很明显要比它们要低很多！
经济环境的影响下，商铺很明显是受影响最严重的房地产之一。根据相关数据统计今年的第一季度的写字楼空置率已经达到了20%以上（上海及长三角城市），相比正在呈现上涨趋势。不得不说企业群体的经营好坏直接影响到商业地产的投资回报情况，所以投资商业地产还需要谨慎。
三，城市发展快，商圈数量增加导致空置率增加
越来越多的城镇人口转为城市人口是增加房地产需求和增加商业中心的根本所在，这样才可以帮助城市增加GDP的增长和提高城市的发展速度。而商圈可以更好地给人们的出行和生活提供便利，对于城市新区的房价还有一定的推动作用，这算是生活需求也是炒房人群的一个有利说辞。
新的商圈出现一定会分流旧商圈的一部分商业资源，也新商圈的商业地产的空置率也是很高的，所以会在整体上增加商业地产的空置率。怎么进行有效的招商是需要解决的问题，毕竟实体商业才是让GDP增长的最安全保障。
四，没有大的知名企业，再好的商圈也会沦为破烂集中地
优质的企业就像一个招财树一样，可以做到百年不倒，甚至可以帮助企业的企业吸引一大波流量过来。这也是公司选址的重要所在！一个好的企业更愿意在繁华的街道进行商业活动，这也使得租金在逐步攀升。久而久之形成了商圈和商圈的等级划分！
所以招商是否可以吸引大的品牌商进驻商圈是地产商首要解决的问题，当大的企业进驻完成之后，你会发展各式各样的企业也会主动找上门来。相反只是一些小企业的聚集地很难再吸引大的企业入驻了！
五，受“黑天鹅事件‘影响降租是缓解商铺成本的方式
降租是今年除了房价最常听到的话题，这不受到”黑天鹅事件“的影响很多城市都出现了租金下调的情况。租金下调一部分考虑到了企业资金的难题，另一部分就是想要减轻自身的经济压力，毕竟租出去了才可以把租金收回来。而地产变现的两种方法：一种是卖掉，一种是租赁。
今年的北京及其全国各地的常住公寓都在进行降租，那么就说明今年的流动人口会比往年少很多。流动人口的减少也同样会对消费环境有所应影响，黄光裕还是选择在商业地产上着手一定还是有非常大的商机在其中的。让我们慢慢深入了解吧！
