提到星河湾，总有英雄迟暮的沧桑感。
在很多广州人心里，星河湾代表的就是豪宅，黄文仔代表的就是品质。最近两年，星河湾一边在广州的一个小岛上卖着每平米接近10万平方米的豪宅，一边又连连举牌城中村的旧改项目。
从豪宅到旧改，星河湾是掉价了、还是要重新崛起了？
01
“豪宅专家”三四线城市受挫
要说奢华，那就不得不提广州星河湾小区。它是星河湾的开山之作，其奢华大气的程度在广州可是家喻户晓、妇孺皆知。
正是凭借着广州星河湾小区这个颠覆传统简单设计理念的项目，星河湾一炮而红。在随后的十数年里，星河湾被众多开发商模仿抄袭，俨然成了地产界奢华的典范。
有了成功的经验之后，星河湾也就有野心了。它想着北上，想着在首都北京复制这份成功。
7月，北京星河湾首次开盘。那时的地产行业刚迎来首次房价调控，但即使在这样萧条的背景下，北京星河湾在开盘4个月后，也一举拿下了超过11亿元的网签额。这个成绩，即使放到全年，星河湾也能在北京排到第二名。
北京星河湾项目彻底夯实了星河湾国内豪宅专家的行业地位。在随后的几年时间，星河湾相继在上海、太原、沈阳、成都、青岛等多个城市开花落地，一时间风头无双。
然而，“成也萧何、败也萧何”，进军鄂尔多斯拉开了星河湾的“滑铁卢序幕”。
那一年，星河湾在鄂尔多斯拿下其在全国面积最大的一个项目，总房源达到了72万平方米。星河湾对于“煤都”的购买力也是信心满满，豪定百亿元的销售目标。但到9月7日开盘时，星河湾首期推出的1900套房源却遭遇冷场。此后一年，鄂尔多斯星河湾认购套数仅有一成左右。
鄂尔多斯项目出现了危机，星河湾不愿意坐以待毙，于是它抱团雅居乐，在合作开发成都铂雅苑和常州雅居乐星河湾项目。但是，强强联合也没有带来预期的效果。
铂雅苑的房子很不亲民，单价2万元/平方米、单套总价达520万元的精装大户型豪宅，让成都的消费者望而却步。常州雅居乐星河湾的定价也是高得可怕，在当时，常州全市商品房均价为7284元/平方米，而雅居乐星河湾精装修售价直接翻了一两倍，达到为1.5-2万元/平方米。这么“壕”的房子，哪是寻常百姓住得起的。开盘之后，常州雅居乐星河只卖出了10套。
这个时候，星河湾才开始认真评估其奢华地产项目在三四线城市的市场前景。但是为时已晚，星河湾这种不符合逻辑地盲目投资，已经严重影响了它的外拓步伐。
，中房信集团发布了《中国房地产企业销售TOP50》，星河湾的身影第一次消失在这份榜单中。
曾经叱咤风云的豪宅专家掉队了。
02
“新瓶装旧酒”：旧改的高端包装
自从在鄂尔多斯、成都、常州遭遇严重的挫败后，星河湾经历了数年的蛰伏期。尤其近几年房企规模战打得火热，星河湾却始终低调，既不抢地，也不追求项目快速周转，仅保留着广州、北京、上海、太原、青岛、西安等地十余个项目。
对于企业的裹足不前，星河湾也做好了充分的心理建设，一直在强调自己“专注精品，坚守品质”。这些自我评价或许是客观中肯，但不可否认的是，本具有先发优势的星河湾，在发展上确实掉队了。
据花朵财经（F-Finance）了解，全年，星河湾销售为139.2亿元，仅位列克而瑞《度中国房地产企业销售TOP200》第129位，相比于，排名继续下滑。
在这个“碧万恒融”引领5000亿销售额的疯狂时代，星河湾已经彻底沦为了行业的边缘角色。
时代和行业的发展向来是不可逆的，星河湾心里也明白不进则退的道理。为了获得持续的发展机会，星河湾终于改变了主意，准备要扩大规模了。
但是，想要扩大规模，光靠喊可不行，星河湾还得有丰厚的家底。而制约星河湾扩大规模的一个重要因素就是土地储备严重不足。据花朵财经调查发现，目前星河湾在建楼盘货值仅为323亿元，截至年底的剩余可售项目规模也只有141.35万平方米，这一土地储备规模显然不能支撑星河湾的规模诉求。
那么，土地从哪里来？从市场买吧，太贵了，要不起。那些行业的龙头企业拍地时都是一掷千金，一块土地的成交价动辄就是几十亿、上百亿。这对于全年销售额才有一百多亿的星河湾来说，简直是天文数字了。
这么看来，星河湾只能从旧改项目里拿地了。
5月28日，由星河湾操盘的广州黄埔区萝峰旧村改造项目正式启动。一时间工程车连连鸣笛，礼花漫天洒落，星河湾在广州这片发家的土地上，好像重新焕发了生命力。
据花朵财经了解，萝峰旧改项目范围内规划总用地面积79.44公顷，计算容积率总建筑面积236.53万平方米，改造成本为62.77亿元。
该项目融资区计算容积率建筑面积为93.33万平，其中住宅达到73.06万平，商业办公8.24万平。
此外，复建安置区计算容积率建筑面积为143.20万平，其中住宅95.73万平（其中25.37万平为权益面积不计入改造成本），公配设施10.53万平，集体物业36.37万平。
在考虑旧村庄改造综合因素，并扣除应补缴的土地出让金后，上述居住用地融资楼面地价为7150元/平方米，商业融资楼面地价为5805元/平方米。
若以业内综合评估的3500元/平方米的建安成本，叠加财务费用及税费，粗略计算，融资区居住用地销售成本约为15000万元/平方米，商业销售成本10600万元/平方米。
而目前该区域在售住宅项目单价约为22000万元/平方米，商业项目15000万元/平方米。用单价减成本这么简单一计算，星河湾将得到很高的溢价，这买卖绝对是做值了。
另外，别忘了，星河湾还是豪宅专家。它已经发话了，虽然属于旧改，但萝峰旧村改造项目也必须带上星河湾的标识，要走高端奢华路线。可想而知，等项目建成后，这个项目的售价肯定也是奢华级的，到时候星河湾肯定能赚个盆满钵满。
这么看来，星河湾还真是走了一招妙棋。你想啊，在广州这个寸土寸金的城市，星河湾以如此低的价格拿到旧改土地，然后来造它的高端房，这招“新瓶装旧酒”简直是绝了。
这样的旧改项目，星河湾手里还很多。据花朵财经统计，截至今年年初，星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，总开发建面将超2000万平方米，多在广州、深圳这样核心的大湾区城市。星河湾这是打算靠着旧改项目扩大企业规模。
但旧改项目也有它的开发难点。这些项目因为通常位于市中心，规划难度较高，同时项目涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素，所需处理的各种关系极为复杂。
最让企业头疼的，还是旧改项目资金投入大、开发周期长。几十亿、上百亿的资金在一个项目上栓个5年的，这对于“碧万恒融”这些地产巨头也许是毛毛雨。但对于星河湾这个体量的地产企业来讲，这么玩儿在资金周转方面可能会出现问题的。
03
临汾项目：好了伤疤忘了疼？
广州的旧改项目方兴未艾，星河湾外拓的步伐也正在加快。
今年1月25日，星河湾在山西临汾拿下了大片土地，总建面166.71万平方米，预计土地支出约16.8亿元，折合楼面地价为1007.28元/平方米。
那么，星河湾打算用这块地做什么呢？是要建造价格亲民、接地气的商业住宅，还是重操旧业、打造奢华地产呢？
对此，花朵财经刚刚致电星河湾，得到的回答是，“星河湾临汾项目将继续走高端奢华路线”。
星河湾当年落户太原时，开盘价达到了15000元/㎡。而跟据一些市场专家分析，星河湾临汾项目的均价也将在15000元/㎡左右。如果是真的，那么星河湾将会成为临汾房价最高的项目。
以下为花朵财经调查到的临汾其它地产项目的售价情况：
临汾恒大华府，精装修房，户型面积为108㎡—120㎡，均价为7500元/㎡；恒大悦龙台，精装修房，户型面积为77㎡—220㎡，均价为9500元/㎡；富力湾，精装修房，户型面积为97㎡—208㎡，均价为8500元/㎡；临汾市碧桂园，精装修房，户型面积为135㎡-232㎡，均价为8400元/㎡。
对比很直观了，星河湾临汾项目的售价将会远远高于同期的其它地产项目！
如果说在广州这座一线城市，星河湾有足够的信心把旧改项目包装成高端房产然后卖出去。那么在临汾这座三四线城市，是否有足够的购买力来吸收星河湾的奢华房呢？
当然，临汾确实也不是普通的三四线城市，尽管它今天已经很难称得上是晋南的经济中心，但这个城市里依然有众多煤老板深藏身与名，比如曾经在北京和平里一下子拿下109套房子的杨三俊……星河湾之所以在临汾布局豪宅项目，大约也是考虑到了临汾“藏富于民”的程度之深。以往煤老板们有钱都往京师里大把抛洒，今后，不知是否会考虑一下星河湾？
然而，当年星河湾折戟沉沙的鄂尔多斯，何尝不是豪车满街趴，富豪多如牛毛呢？彼时之失败，换到今时今日就能成功了吗？同是国内数得着能“藏富”的三四线城市，星河湾看到了土豪们的购买力，但对于三四线城市本身的消费水平和价格逻辑却选择了一定程度的忽视，这到底是败而不馁，还是没有吸取从前的教训？
