来源： 凤凰网房产
凤凰网房产 作者付永正 陈维
受访人：澄江海诚旅游发展有限公司副总经理胡俊卿
入行的胡俊卿，在海诚控股“出道”做起了文旅。之前的9年，他的简历主要集中在城市地产和商业地产。
从高楼到小镇，他学会了用脚一步步来衡量项目的各个细节设置是否合理，还要看很多书听很多课，想想怎么把文化这个灵魂装进一个大躯壳里，让人玩得开心、留得下来。
因为其城市知名度和绝佳的地理位置，胡俊卿参与打造的抚仙湖·广龙小镇，是继西双版纳“城市封面”告庄西双景后，海诚控股在泛亚铁路沿线布局的棋子中最受关注的项目之一。从项目进度而言，在今年十月，它也将首次大规模呈现一期规划中的商业和星光夜市。
这个呈现，之于海诚和滇中旅游，都意义不凡。对于海诚，是在抚仙湖这个大IP上，借鉴告庄西双景的成功经验，再造一个文旅IP；对于滇中，则是在这个看似旅游景点众多、但略显分散的区域，多了一个真正意义上的“旅游集散地”，尤其可以一举改变抚仙湖只有自然资源而无成熟旅游配套、只能观光游而无深度游的格局。
那么，广龙小镇到底能为抚仙湖带来什么？等它完整呈现出来之后会是一个怎样的文旅项目？“雲起”专题报道组和胡俊卿探讨了诸多细节。
Q：刚从传统地产转做文旅的时候，有哪些不适应？
A：肯定有不适应。传统地产讲的是快周转，但文旅项目恰恰相反，要慢工出细活，最大的一个难点是，反复的事情非常多。打个比方，本来最初准备植入某个产业或文化，但当你在后期对它研究越深，就越会发现它可能不是项目最需要的，然后就会出现边推进、边修改的情况，就经常导致项目前期投入的人力和精力和时间都非常多。实施阶段更是不停修订细节，比如说细到每个街景的布置、每条小巷道的宽度、植物的高低。真的是用脚来丈量整个项目，一步一步，边走边思考。包括广龙小镇，也是在不断的完善和调整中推进。
抚仙湖·广龙小镇效果图（建设中）
另外就是对大文化领域的研究，这是项目的灵魂。不仅要研究，还要想如何落地，怎么把这个灵魂装进来，能给所有人看得到、摸得到。目前就云南来说，就文化特色做得比较好的就是大理丽江、香格里拉、西双版纳，提到他们，会分别联想到柔软时光、雪山峡谷、雨林风情这些标签。但云南很多地方是没有标签来吸引游客的，因此海诚就一直在努力把每个项目标签化，你们也会发现我们在泛亚铁路沿线的所有项目都各有特点，广龙小镇也不仅仅是一个独立的项目，而是海城整个战略布局中的最耀眼的珍珠之一，是借助琉璃万顷的抚仙湖这个大IP来打造的。
Q：海城在泛亚铁路沿线都有布局，项目众多。但文旅项目没法复制，海诚如何做到每个项目都有特色？
A：还是回到文旅项目的两大要素上，文化和旅游。前者是个性，后者是共性。
具体来说，旅游的产品和人群的需求大同小异，不管是五星级酒店还是民宿客栈，其实核心功能就是住。但是我们可以赋予酒店不同的文化属性，它就能产生差异化和竞争力，体验感也就不同了。
所以，海诚在做所有的项目时，首先就是深入挖掘当地历史、民俗文化、市井文化，再结合云南旅游大市场的民族文化，对项目进行运营包装，就形成每个项目的独特性。就拿我们已经运营成功的告庄西双景来说，告庄做的是傣泰风情文化，但不仅仅是云南本地的傣泰风情，还把整个泰国的傣泰文化引进来，比如建筑形式、文化内涵、夜市规模、经营方式等等。为什么要这样做？就是要形成这个项目文化的多元性，和与其他项目的差异性，这样才能在某个区域做到独一无二、不可复制。
告庄西双景星光夜市
“不可复制”是项目的核心——文化内涵不可复制，但操作这个项目的思路和运营方法，是有经验可循的。比如广龙小镇就在告庄的基础上，又增加了一个仙湖迷城核心景区。我们就把抚仙湖底下传说中迷失的古城，“搬”到小镇里来，把它做成一个真正意义上的、能够游玩半天的封闭式景区，在里面能充分体验与仙湖迷城相关的文化、故事。另外，我们还会把当地的民族文化也融入进来，把小镇做成一个多文化并行、多元素共存的开放性平台。当然，这就需要项目体量足够大、文化站位足够高、业态足够丰富，如果只是一条商业街或一个盒子，是没法实现这种功能的。
因此，我觉得，做文旅项目就是把资源和文化有效匹配和不断磨合的一个过程，在这其中又把相应的产业和业态植入进来。
Q：还有个难题：即便游客流量大了，但如何更有效地把它们转化成业主，也就是转化率的问题？
A：文旅项目都会面临这个难题，而我们破题的手段或思路主要有两方面：
首先我们给这个项目定调的时候就会把产品分为两类：一类是要自持的、要做业态的、要做产业培育和扶持的，也就是公共基础配套部分，这在做项目前就已经充分进行了研究；剩下一类就是对外销售的，这部分的物业处置办法有两种：第一种是销售后返租回来，然后通过招商引资的形式，引进知名管理品牌来运营；第二种是带租约销售，即开发商先和租赁方签租赁协议，然后再进行销售，同时向投资人承诺一定时期内的稳定租金回报。
这样一来，就把投资人、商户和开发商的利益绑在一体。这个也是从做告庄西双景的经验而得，告庄70%~80%的物业都已经是销售出去的，我们回笼的部分现金又投入到整个项目的运营上来，比如全年不间断的、各具特色的活动，营销推广，区域内硬件设施的维护，文化研究和环境改造等等。这些也是跟传统地产最大的区别。传统地产项目卖完以后就不管了，把物业服务搞好就行了，但文旅项目卖完房子，才算开始。做文旅项目，是一个不间断反复提升产品和服务品质的过程，目的是让这个项目真正做到有活力，有人流，有生机，有生意，能持续赚钱。
Q：运营文旅项目的商业其实是非常难的，淡旺季特别明显，广龙小镇怎么来解决这个问题？
A：关于运营期的淡旺季问题，我们也在重点思考。抚仙湖本来就是一个淡旺季非常明显的地方，夏天、节假日的人非常多，整个城市都堵得水泄不通，一到冬季人就很少。为什么会出现这种现象？
我们认为最大的症结在于目前的抚仙湖全靠自然风光吸引游客过来，但缺少必要的大型旅游和商业配套，说通俗点，就是没什么逛的地方。一到冬天，湖边风又大，游客自然就来得少。但随着广龙小镇和周边其他文旅项目的建成，可以有效熨平这种淡旺季的差异。但不能彻底消除，全世界和全中国没有一个地方做得到，只有尽可能缩小这种差异。
具体来说，我认为这需要政府和企业相互配合来解决。首先是政府引导，企业各自贡献自己的一份力量，增强整个抚仙湖的环境容量、配套设施建设、产业植入，完善整个旅游体验感和丰富度。无论是冬季还是夏季，都有可以充分游玩和体验的项目，广龙小镇也是这么在做的，就算冬季，我们也设置了非常多的产品让游客来体验，比如大戏院，里面的演出是我们融入了当地的历史、民俗文化来进行重新的编排，另外就是仙湖迷城核心景区大部分的体验场馆基本上是室内的，包括加入非常多的文化元素，比如探秘抚仙湖底遗失的古滇国，这些就可以有效解决抚仙湖冬季旅游体验不佳的问题。然后，还会新建一些水上游乐项目，水是恒温的，哪怕冬天也能满足游客的亲水体验。
大约在今年10月10日，广龙小镇一期会有一个具体的呈现，到时候将近20万平米的商业和将近800多家商户入驻的星光夜市会展现出来。
Q：广龙小镇为什么会以仙湖迷城来作为文化背书？
A：这是我们另辟蹊径的一种做法。因为抚仙湖所属的滇中区域的民族文化特征，放在整个云南来说并不是很明显，同时云南的历史在整个中华民族历史中也不占主流。从这个角度来讲，西双版纳、大理、丽江在文化的推广上都采取的是类似的做法。
说得更具体一些，我们在研究了澄江和抚仙湖径流区的文化以后，发现了一个共性和通病。本地的一些历史文化、市井文化、民俗文化不是那么的突出和有亮点。尽管它地处云南，但也受到了汉文化几百上千年的熏陶，当地少数民族文化保留下来的精髓已经不多，但抚仙湖底有一座古城。我们就对这个事情非常感兴趣，展开了深入的研究，也把当年发现古城的所有专家、潜水员请来当顾问，专门为我们讲了两个月的课，也看了很多非常震撼的实物、照片。所以，我们做广龙小镇的其中一个目的，就是要把这种震撼传递给世人。
仙湖迷城核心景区效果图
不可避免，这和晋宁的古滇文化有所类似，毕竟滇中区域是以滇池、抚仙湖、阳宗海三个湖泊为核心来发展的，文化大同小异。但我们会将这个“小异”放大，就拿建筑风格举例，整个广龙小镇有三种建筑：第一种是非常现代的梦幻主义建筑，比如引进的知名酒店，它的外立面是非常梦幻的；第二种是根据当地的一些古民居演变而来的，比如客栈；第三种是根据抚仙湖底古城作为设计蓝本的建筑。其实说实话，抚仙湖文化和滇池文化都同属古滇一支，但抚仙湖边上的古滇文化更为悠远，因为它离中原腹地更远，所受到的汉文化侵蚀和影响会更小一点，所以我们会抓住这些点把建筑形象做得更加生动，整个故事的打造也会更厚重，主要是做庄蹻入滇以前、抚仙湖周边原住民的一个生活场景。
Q：说到文旅项目的建筑风格辨识度和文化挖掘，我们感觉以海诚和诺仕达为代表的本土企业是最有云南民族特色的，反观外来的品牌房企，则带来了更多标准化的运营理念、现代感的设计。咱们应该和他们学习什么？
A：最近几年很多全国品牌企业包括专做文旅的企业进入云南，他们的优势是在其他地区有比较成熟的经验和模式，以及庞大的客户群。体现的好处之一是，他们项目的推进非常快，打造的生活蓝本也是为他们在省外的目标客群统一定制的。这些是我们需要学习的。而云南本土企业最大的优势是在云南深耕很多年，很了解这方水土孕育的人和事，更擅长挖掘本地的文化，而外地企业进来也有很多需要他们学习和适应的东西。
我觉得只有把这两者结合好，才能在云南做出一个真正成功的文旅项目。
Q：以抚仙湖区域为例，海诚和其他企业开发的项目有什么差异？
A：主要看项目的特性，这决定了细节和定位。广龙要做的是古镇，风格肯定要古朴；如果要做现代康养小镇，那就要非常舒适和高端。风格没有高下之分，只有特点不同。我觉得在目前抚仙湖所有项目中，广龙小镇是最重运营和最具旅游特色的项目，其他项目可能主要定位成康养、度假、高端养生、高端居住。面对的客户群体也不完全一样，我们更侧重于聚人气、做流量。
为什么这么说？从广龙小镇的规划和几个大动作来看就一清二楚了。
首先是今年4月，抚海湾湿地公园成为刷爆朋友圈的抚仙湖网红打卡地；其次是8月13日，广龙小镇仙湖迷城核心景区正式开工，它集合了滇中及澄江本地的多个文化景点，从渔村到镇海营，从俞元县衙到迷城文化，从民俗市井到临街休闲，都可以尽情体验，将成为抚仙湖第一个可以深度游的目的地，这也将是整个广龙小镇打造“云南文旅新地标”的重点；8月17~23日，广龙美食节在星光夜市落幕，7天时间总游客接待量达到20万余人次。星光夜市长3公里，规划摊位2000余个，未来将成为滇中最大规模的夜市；10月，聚集大量高端酒店、客栈集群的东浦流虹商业区也会开街。
广龙美食节
可以说，广龙小镇是抚仙湖旅游的集大成者，湿地公园、酒店民宿、文化体验、休闲商业……应有尽有，未来的目标是成为昆明及滇中三城业态最丰富的文旅小镇，成为名副其实的“云南旅游会客厅，滇中游客集散中心”。
我觉得，不管是什么项目，只要本着能为抚仙湖增加旅游配套和赋能的理念出发，都是好项目。因为要把抚仙湖的名气做起来，还是需要各类型的项目同时发力，并形成业态互补，大家一起向全国甚至全世界推荐抚仙湖。这里不比大理、丽江差。
我也相信，作为云南文旅的先行者，海诚集中布局泛亚铁路沿线城市，除了完成一个企业的梦想，还将给云南带来更多的文旅IP。大家可以想想，当这些逐一实现的时候，以后大家来到云南，可以深度体验的旅游目的地就真是数不胜数了。
