前面几天，我们陆续推出了关于深圳扩容猜想的文章，包括深圳扩容40年的努力、扩容的三大猜想，并针对东莞的凤岗进行了分析，这篇文章，来看下临深的惠阳。
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先来看下业内人士是怎么看待关于深圳扩容惠阳、大亚湾的。
深圳壹地产总编辑陶文杰先生认为：
惠州土地广阔，空间约束小，若深圳扩容惠阳可有效解决土地紧缺的问题。从战略意义上看，深圳扩容将带动粤东北，包括河源、惠州、汕尾等地的发展。惠州作为联通深汕合作区、深河合作区的飞地，联通起来有利于后期的规划和开发。惠州南站等高铁站建成，给惠州发展提供了很好的交通条件，深圳将依托交通优势迅速带动周边地区的发展。
基于这些可以得知，若是深圳扩容惠阳，是有助于推动深圳及周边城市发展的。
不过这篇文章我们不再讲深圳扩容惠阳的可能性，而是就大家比较关心的几个问题进行分析。涉及到惠阳往来深圳是否真的方便，如何看待惠阳楼市，还适不适合买入，目前供应量怎么样等。
PART.1
惠阳很聪明
首先解决了交通问题
不得不承认，近几年买入惠阳的深圳客占比不小，为什么这么多购房者愿意买入？
除了本身自带的临深属性，很大程度也是胜在了交通上。
其实无论投资还是自住，买房置业首先考虑的因素是出行是否方便。
这就好比大多数置业惠阳的购房者首先会问：我在深圳/香港上班，如果在惠阳买房，通勤需要几小时？出行方便吗？
早先走高速的话，惠阳区的中心离深圳龙岗和坪山，开车通勤时间在30-45分钟左右，抵达深圳南山和福田区的通勤时间在一个半小时以内，对于一线城市来说也是能够接受的。
那么，还有没有更好的选择？
从目前交通情况来看，位于惠阳的惠州南站解决了往来深圳、香港的交通问题。
现在从惠州南站乘高铁，10分钟到深圳坪山站，30分钟左右到深圳北，1小时左右能直通香港西九龙，车次频繁，如果在高铁附近住，几乎可以当做地铁一样来使用。
算下来，惠阳到深圳，甚至比深圳各区内搭乘地铁通勤的时间还要短，这让“工作在港深，生活在惠阳”成为了可能。
可以说惠阳在交通方面很精明。
除了高铁，早先还规划有直达到深圳的地铁14号线。据规划，未来深圳地铁14号线将延伸至惠州南站。
一直以来，深惠市民都十分关注深圳14号线的动向，只可惜种种原因之下深圳地铁14号线延伸到惠州未能推进下去。
虽然去年深圳在征求意见稿中，提出了深圳将推动14号线东延至惠州惠阳，惠阳官方也发声称深圳地铁14号线延伸至惠阳不变，不过仍有不少人猜测14号线延伸至惠阳估计会“流产”，退堂鼓打得咚咚响，那么想要搏地铁的投资客，还会将赌注压在地铁上吗？
地铁没能推进下去，好消息是，最近被列入新开工项目的深汕高铁，要途径惠州南站，向西可到达深圳西丽站，时间在30分钟以内，计划将于2025年建成。
这对于惠阳来说也是极大利好，看来惠阳正不遗余力的加强与深圳、香港的互联互通，因为只有交通解决了，才有助于承接人口外溢。
PART.2
惠阳最大优势
对刚需客很友好
接下来聊一聊惠阳的楼市。
惠阳楼市最大的优势，就是近深圳，价差明显。
惠阳距离深圳有多近？看地图，惠阳的西南部地区，上、中、下分别与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤，更是与坪山近到只隔了一条路。
但是两地的新房、二手房却存在很大价差，拿惠阳和深圳房价最低的坪山来说，两地价差在2倍多、3倍多。
链家网最新数据显示，目前坪山区的二手房均价为3.5万/平，而一路之隔的惠阳，二手房均价为1.1万/平。
新房方面，深圳房地产信息网显示，3月份坪山在售新盘11个，其中在售住宅项目7个，价格大多3字头起，均价在3万--4.2万元/平之间。
相较而言，惠阳1字头。
以距离较近的新房坪山奥园翡翠东湾，和惠阳九洲玉带湾为例，价格分别是3.004万/平、1.38万/平，10分钟车程，价差2倍多。
同样是购买90㎡左右的房子，按最低三成首付算，在奥园翡翠东湾需要付首付80万左右，九洲玉带湾需37万，差了40多万，其实这对大多数的普通购房者来说，已经是笔不小的资金。
上述只是拿深圳房价最低的坪山来看，若是拿房价5万/平的龙岗对比，几公里之外的惠阳淡水片区单价才一万多。
这样优势就能看出来了，惠阳的上车门槛比较低，至少对刚需来说很友好了。
为什么说是刚需？若是现在让大部分刚需客去买深圳住宅，南山、福田、龙华就不用多说了，豪宅价格。选择龙岗、光明，新房首付门槛也要超100万了。想要首付100万左右在深圳买住宅，真的需要精挑细选。
再者，首付100万对刚需来说多吗？其实很多，现在拿不出100万的家庭绝对占多数，反而更能拿出40、50万左右的是主流。
所以也就是为什么现在深圳刚需性住房需求群体，会外溢到惠阳等地了。看之前的数据能发现，惠阳楼市成交客源占比中，深圳客高达80%，其次为本地客户。
因此我们认为，深圳高房价影响下，惠阳吸引不只是投资客，刚需客也会是未来主流。
PART.3
投资客若要入手
可能让你弯道超车，也可能踩坑
回到核心话题，基于区位+交通+价差上的优势，这几年惠阳楼市表现怎么样？适合投资吗？
一句话概括：不算出色，稳中有涨。投资客若要入手，要做好打持久战的准备！
先看成交量，时间拉长到8年。数据显示，自以来，惠阳每年成交的新房住宅数量基本是往上走的（除了），最高峰是，达到3.2万套之上，是当年涨幅最大的一个区域。
但，惠阳新房成交量却有所下降，成交了22658套（中原研究中心数据），虽说这个数量维持在比较高的水平，但表现不敌惠东、惠城、博罗。
再看涨幅，剔除15、全国楼市大涨背景，来看近三年惠阳二手房均价。安居客数据显示，1月时，惠阳均价8732元/平，到今年3月，二手房均价9997元/平，3年多涨幅14.5%，稳中略微有涨。
从价格走势来看，据安居客最新数据显示，大半年时间，惠阳的二手房价格是逐步在下跌的，从去年11月后价格才出现了反弹。
成交量+涨幅可以看出，惠阳楼市整体上表现并没有多出色，算比较稳，虽然惠阳作为大湾区中的一员，能够受到大势的带动，若是想要以小博大买入惠阳的住宅，纯粹为了炒房赚快钱，还是要谨慎一些，会是一个持久战。
当然，若是深圳扩容到了惠阳，那么惠阳房价则会出现“跳涨”，从现在的一字头跳到二字头、三字头也是会的。那么，这个可能性有多大？在深圳特区成立四十年之际会迎来这份大礼包吗？
另外，数据显示，惠州住宅库存呈现上涨趋势，去化周期不断延长，其中惠阳存量27131套，位居第二，截止3月15日，惠阳存量面积维持在第二位，还是存在一定去化压力的。换言之，新房太多，二手房就更不好转手了。
PART.4
今年25个新盘入市
集中在淡水主城区
最后来看下目前惠阳有哪些在售、将售新盘。
据不完全统计，截止2月13日，惠阳将有25个新盘入市，主要集中在淡水主城区。
▲图源：咚咚找房
其实惠阳几大片区中，值得关注的是白云新城、南站片区，由于周边的规划及交通优势，也具有相对较好的发展潜力。
白云新城板块，是当前惠阳区最重点打造的区域，处于整个惠阳的西南侧，紧挨着深圳的坪山，也是深圳地铁14号延长线进入惠州的首站点（规划中）。
南站片区，关注点同样在区位上，靠近惠州南站高铁站（厦深高铁从此经过），是深圳地铁14号延长线进入惠州的终点站（规划中）。
具体到片区楼盘，有没有可以关注的？现阶段看的话，碧桂园深荟城三期、天著春秋园和南站新城北区五期，三个项目的交通算比较有亮点。
◆像碧桂园深荟城三期，是白云新城最近深圳地铁的大盘。现阶段看，项目距离在建的深圳地铁14号线沙田站，距离在3公里以内，若是该地铁能延伸到惠州，这个盘距离白云站就只有百米。
◆天著春秋园，和已推出的星河荣域项目是一个片区，距离惠州南站只有几百米，几乎可以当做地铁一样来使用，可以关注下，前提是能接受轨道噪音影响。
◆而南站新城北区五期，预计在今年上半年入市。惠州南站新城很早就有规划了，占地十几平方公里，只是发展比较滞后，这次即将入市的南站新城北区五期，时隔多年之后卷土重来，很多人猜测这也许是南站新城十年大开发的序幕（也只是猜测）。
即将入市新盘除外，在售楼盘也较多，主要分布在淡水、秋长区域。由于离深圳有远有近，因此房价也各不相同，同是惠阳区，房价从九千跨到一万九，可差上一倍，甚至个别别墅价格突破了3万+。
最后说一句，惠阳楼市很魔幻，好的楼盘在默默涨，差的楼盘无人问津，所以千万不能随便买。
数据及资料来源：链家网、深圳中原、咚咚找房、乐有家研究中心、安居客等
封面图来自惠阳房地产业协会官网
