疫情后最先火起来的是餐饮，今天是初八
到项目旁边的餐厅吃饭，居然找不到坐的位置。这餐厅在十字路口的二楼。
记得陪一个研究生同学去梅溪湖地铁口买铺子，他是上市公司的小股东，手里攒了几百万现金，想在长沙买房和铺。当时看中的就是二楼的铺子，单价9300元/平，230平米，总价才213万。
地铁口出来就可以看到二楼商铺的外立面全景，广告效应相当好，而且每天人流量很大，大量年轻人居住在附近。交付一个月，就被做茶楼的老板以13000元/月租下。
为啥做茶楼和餐饮的老板，喜欢租二楼呢？
我们来举个栗子:
在社区底商人流量很大的前提下:
1楼和2楼都租赁500平米的社区底商来对比
一楼租金150元/平/月。
二楼租金50元/平/月。
一杯茶在一楼卖50元，一杯茶利润30元。
一杯茶在二楼卖50元，其他成本固定的前提下，租金节省（150-50）*500=50000元/月。
假设每天卖200杯茶，一个月卖6000杯。节省的50000元租金分摊到每杯茶50000/6000=8.3元/杯的额外边际利润。
也就是说，如果租赁二楼的铺子，茶楼每杯茶的利润可以有38.3元。所以花之林为代表的大型茶楼或者连锁餐饮，大多租赁在二楼或者三楼。
房东的租金便宜点，对租户来说就是利润，租金低一点，稳定现金流收入，对房东来说，没有空置期，也不用重新去招租，符合人的惰性本能。
[大笑][大笑]
（长沙法拍房，70年产权住宅，不要资格，不要社保，可按揭，可捡漏）
标的：长沙市天心区书院南路539号
户型：复式，4室2厅1厨2卫
面积：172.63平米
起拍价：1,078,020元
市场价：1,925,037元
装修/毛坯：毛坯
开拍日起：2月6日
配套学校：雅礼书院中学,长沙理工大学
配套地铁：碧沙湖地铁站
物业费：1.98元/月/m²
车位比：1：0.6
周边设施：
标的距长沙火车站5.8公里，距湘江约700米，距望江公园600米；
教育: 沙湖桥小学、雅礼书院中学、湖南邮电职业技术学院、长沙理工大学(金盆岭校区)；
商场: 步步高超市、喜多多购物广场、社区周边商铺；
医院: 南湖医院、省第二人民医院；
银行: 中国农业银行、交通银行、邮政储蓄银行；
其他: 玉泉寺、望江公园、南郊公园、湘江江景。
（以上图片仅供参考，具体以公司后期法务尽调为准）
商铺的公摊面积多少比较合理？
住宅底商的公摊面积普遍在5%-8%之间。
公寓的底商公摊在15%-20%之间。
公摊越大说明电梯越多，公共区域越多。
对商铺投资人来说，商铺公摊越小越好，
有赠送面积的铺子利用率更高，投资回报也越高。
南湖路隧道保利国际的公寓和商铺公摊大40%以上。一个朋友投资的保利国际商业公寓，50平米的面积，不带厨房，烟道，除了有卫生间和审美疲劳的江景外，商业公寓二手房就是卖不出去。原因就是公摊超级让人难以接受。
#长沙身边事# 长沙7-11便利店 最新一家正在紧张筹备！ 路过东塘商城，这家店已经布置得差不多了，相关标识已经装好，货架已经到店，看到工作人员在里面打扫卫生。
这家店可以说是友阿自己的物业了，就在友谊商城靠近劳动路临街门面，旁边是瑞幸。这家店的店面相对来说，还是大很多。这会是长沙的第六家店么？
风水师左右了商铺投资人的决策。
在长沙县一家地产公司负责销售，王女士是某茶楼的老板，看中我们项目十字路口一托二的社区底商。她的几个茶楼生意很好，每年利润上百万。来投资铺子就是准备自购自营。看中的铺子面积235平米，成交单价8000元/平，总价188万。
要知道楼上的住宅均价都是9000元/平。而且地段成熟，人流量很大，小区人入住率也很高，旁边的餐厅和类似茶楼生意都红红火火。用长沙话说，真的是捡漏。投入成本低堪比住宅价格，投资回报率是住宅的好几倍。
第二次再来下定金的时候，她带来了风水师，风水师看到马路附近有个大电线柱子，用罗盘测试后，就说买了这个铺子会有血光之灾或者亏损严重。建议她买风水师自己推荐的股票基金项目。可以用易经预测涨跌。
王女士心里有些打了退堂鼓，最后铺子是放弃了。茶楼也没开起来。
半年后，闲聊中得知，188万投资的股票基金，还剩下80万。
她说如果当时选择不动产投资，最差还有本房产证，有稳定现金流收入，即使不自购自营，也不会差到哪去。
我只能听着，投资决策本来应该通过理性分析，掌握在自己手里，她选择了把投资决策权交给风水师。
失败的人，还会失败，因为心智模式有错
成功的人，还会成功，因为成功的逻辑没变。
冰火两重天！长沙五一商圈，脚都挪不动，真怕出现踩踏事故。而一站之路的商铺，都会没开张，吃饭都没地方。
长沙市韶山路香樟路口的家乐福超市，现在一楼的商铺基本上已经全部关闭了，超市的经营模式和以前也不一样了，很多特价商品，某些商品价格比小商店的价格还低，看来生意真的不好做啊！
