一、什么是房贷提前还款
房贷提前还款，简单来说，就是在贷款合同规定的期限内提前付清剩余贷款本金及利息。大部分银行的贷款合同都规定了一定的提前还款费用。一般来说，提前还款费用会根据借款人未还本金比例、还款日期离贷款到期日的天数等因素而异。提前还款费用可以是一定的百分比，也可以是一定的金额。根据银行自身政策而定。在还房贷的过程中，由于房屋贷款金额比较大，因此提前还款的利与弊需要好好权衡，并结合自身情况做出决策。
二、提前还款的利与弊
1. 利
1.1. 节省利息
提前还款能够大大降低房贷成本，因为对于越长时间的贷款，利息支出就越大。每还一笔，其实都是在减轻以后的还款压力。还清贷款以后，再进行储蓄，就会有更多的财务自由度，不用每月利息的支出来担心房贷的负担。
1.2. 增加信用
提前还款一方面可以节约贷款成本，另一方面可以增加个人信用，这不仅可以提高个人的信用评价，也可以提高自己的信用等级。在未来的贷款申请中，银行会更加愿意和信任这样的高信用客户。
1.3. 稳定情况
有一种安全感，是知道你的财务目标已经实现了。当你还清房贷的时候，你也就拥有了更多的选择权，再也没有必要为还款担忧了。例如，在职场上，运营中的一家公司从未确保过十年后还存在，但是房贷的赎回是稳健的投资方式，能够带来长期稳定回报。
2. 弊
2.1. 需要支付一定的提前还款费用
除非是根据合同规定的免费提前还款额度提前还款，否则就要支付提前还款费用。银行的提前还款政策是不同的，有的银行提供免费提前还款额度，有的银行则需要在还款利息和本金的基础上支付提前还款费用。虽然这项费用不会太高，但是也会对钱包产生影响。
2.2. 降低税收抵扣
房屋抵押贷款利息可以在纳税期间抵扣，但如果提前买房，可以享受相同的借款抵扣额度，但是税收抵扣也会相应减少。因此，如果你想要在纳税期间有所节省，那么在提前还款前，需要进行相关成本计算。
2.3. 影响评估
可能是多年后的事情，但是一旦卖房卖掉，我们不得不重新评估房屋的价格。提前还贷可能会增加你不想要的负担。如果你认为你必须在两三年内卖掉房子，那么在未来几年内，房屋的折旧会将还款额和提前还款带来的收益消耗掉。
三、提前还款需要注意什么
1. 银行提前还款规则
首先要了解的是银行的提前还款规则。一般来说，提前还款可以分为两种：自由提前还款和部分提前还款。自由提前还款是指在约定的还款期限之前，没有任何限制地提前还款；而部分提前还款则是指在约定的还款期限之前，可提前偿还部分本金和利息，但是必须符合银行制定的规定。因此，要提前还款，就要看准自己的贷款种类，了解不同的提前还款政策。
2. 提前还款费用
提前还款费用是银行为了保护自身利益而设立的，所以提前还款费用不可避免。有些银行会规定提前还款会对贷款额产生影响，有些银行则只对定期存款进行提前还款手续费。如果要提前还款，就要要求银行详细地报价，了解清楚提前还款费用的构成和是否可以免除。
3. 评估未来的现金流
在做出提前还款的决策前，要评估未来的现金流。如果你的经济情况很好，未来几年内没有财务问题，或者欠款的利息很高，那么提前还款可能是最好的选择。但是，如果长期财务规划告诉你，未来还会有强制性支出，如子女教育，医疗费用等等，并且你的债务负担会因此加重，那么现在就提前还款，可能会对这些支出造成一定的压力。
4. 投资上的考虑
还清贷款后，剩下的钱可以用于更多的投资选择。如果你有更好的投资选择，比如股票、基金或其他投资方式，在平衡内个人财务需要和风险前提下，也可以尝试进行更多的投资，从而获取更高的收益。
5. 不要影响自己的生活
一旦提前还款，你的银行账户将缩水。在提前还款前，要确保有充足的储蓄，不要让提前还款影响你的生活。此外，如果有大规模采购计划，建议在还清房贷后再行购买，从而避免不必要的金融压力。
四、提前还款的类型
1. 自由还款
自由还款是指在不违反合同约定的条件下，客户可以在任何时间任意金额进行还款。这种还款方式是最为灵活的，最适合预算不佳的人进行提前还款。
2. 部分提前还款
部分提前还款是指在贷款约定的还款期限内，客户可以向银行提出提前还款请求，贷款还款余额的最低限额一般为2000元。“部分提前还款”即只还部分本金和利息，需要事先与银行协商。
3. 全部提前还款
全部提前还款就是客户在贷款约定期内提前还款，彻底实现前期解决未来抵押贷款的负担问题。全部提前还款不仅会使银行缺少相应的贷款利息，还会导致银行信用评价下降，因此提前还款金额程度较高。对于那些有足够流动资金的人来说，全额提前还款是最划算，最理智的选择，可以减少利息支出，让还贷期限大大缩短，同时还可免去贷款本金折算长期正常的利息费用。
五、总结
提前还款是一项复杂的金融交易，涉及到的方面较多，需要谨慎鉴定和把握。对于大多数贷款来说，提前还款是一种非常诱人的选择。虽然它存在着一定的风险和误解，但是一旦清掉贷款，你的财务状况将会变得更加自由，个人信用评分也会相应提高。然而，在进行提前还款的时候，需要注意各种实施细节，对比不同银行的管理方式，从而发现最优的提前还款方案，才能在经济上获得长久的回报，达到理财的最佳效果。
提纲：
一、房贷提前还款的定义及特点
1.1 房贷提前还款的含义
1.2 房贷提前还款的特点
二、房贷提前还款的优势
2.1 降低还款成本
2.2 提前还款节省利息
2.3 增加信用评级
2.4 减少财务压力
三、房贷提前还款的劣势
3.1 提前还款违约金
3.2 资金压力
3.3 机会成本
四、如何确定提前还款的最佳时间
4.1 贷款利率变动
4.2 贷款剩余期限
4.3 家庭财务状况
五、提前还款注意事项
5.1 查看还款协议
5.2 充分了解提前还款计算方法
5.3 预留足够的资金
5.4 合理布局家庭财务
六、房贷提前还款的案例分析
6.1 案例一：提前还款节省成本
6.2 案例二：因提前还款遭受损失
七、结论
一、房贷提前还款的定义及特点
1.1 房贷提前还款的含义
提前还款是指在合同约定的还款时间到期前，借款人提前还清贷款本金与利息的一种行为。对于房贷提前还款，指借款人在房屋贷款的还款期限到来之前，提前偿还全部或部分未到期的借款本金和利息。
1.2 房贷提前还款的特点
房贷提前还款与其他贷款的提前还款相比，有其特殊性：
1）房贷本身具有很高的贷款额度和贷款期限，因此房贷提前还款所涉及的金额较大，还款的影响也较为深远。
2）房贷风险较低，其利率相对稳定，借款人一般会长期维持还款关系。
3）房贷提前还款必须遵守一定的法律规定和业务流程，并要缴纳一定的提前还款违约金，这也是和其他贷款提前还款的区别之一。
二、房贷提前还款的优势
2.1 降低还款成本
房贷提前还款可以降低借款人的还款成本。通常情况下，房贷的贷款利率是比较高的。如果借款人提前还款，就可以减少所要支付的利息，从而降低还款成本。特别是在通货膨胀比较明显、货币贬值严重的时候，提前还款可以使借款人获得实际利益。
2.2 提前还款节省利息
房贷利率是按照贷款本金计算的，还款期限越长，支付的利息就越多。提前还款可以缩短还款期限，从而减少支付的利息。同时，提前还款也可以避免贷款逾期产生的罚息。
2.3 增加信用评级
提前还款可以为借款人增加信用评级。偿还贷款可以体现借款人信用记录的良好程度，如果借款人提前还款，则可以表明其财务状况优秀，信用评级会得到提高。信用评级的提高会带来更优惠的贷款利率，从而进一步降低还款成本。
2.4 减少财务压力
房贷提前还款可以减少借款人的财务压力。房贷的还款期限一般比较长，可能会持续数十年，这就意味着借款人需要长期承担还款责任，承担的压力也会随着时间的增长而增大。如果借款人提前还款，则可以减少还款期限和还款压力。
三、房贷提前还款的劣势
3.1 提前还款违约金
房贷提前还款必须缴纳一定的提前还款违约金，这是一个相对固定的费用，因此提前还款金额越多，缴纳的违约金也越多。如果违约金过高，就会大大降低提前还款的优势，变成不划算的行为。
3.2 资金压力
房贷提前还款需要缴纳一大笔现金，这可能会给借款人带来很大的资金压力。如果借款人无法在还款期限之前准备足够的资金，可能只能选择部分提前还款，失去提前还款所带来的实际利益。
3.3 机会成本
如果借款人选择提前还款，就需要把手中的资金用于还款，这就可能会失去其它更有价值的投资机会，这个机会成本对于一些有投资经验的借款人来说，可能会更高。
四、如何确定提前还款的最佳时间
4.1 贷款利率变动
房贷利率是随着市场变化而变化的，如果利率下降，借款人就可以根据实际情况判断是否要提前还款。如果贷款利率下降比较明显，可以考虑先进行部分提前还款或等待利率回升后再进行提前还款，这样可实现更高的还款优惠。
4.2 贷款剩余期限
贷款的剩余期限也是决定是否进行提前还款的重要因素之一。如果贷款还有很长时间才到期，可以采取部分提前还款的方式，缓解财务压力，同时遵守贷款合同的要求。如果离贷款到期时间很近，可以选择全额提前还款，这样可以减少支付的利息和提前还款违约金。
4.3 家庭财务状况
提前还款是一项费用较高的行为，需要借款人有足够的资金储备。如果家庭的财务状况较好，可以在贷款期限内加大还款力度，提前还款更多的本金和利息；如果家庭财务状况比较紧张，则可以选择等待更好的时机再进行提前还款。
五、提前还款注意事项
5.1 查看还款协议
借款人在提前还款前，首先要查看还款协议上相关的条款和规定，了解提前还款的计算方法和费用标准，预估提前还款所需支付的费用以及提前还款后的相关影响。
5.2 充分了解提前还款计算方法
提前还款的利息计算方法有多种类型，包括等额本息法、等额本金法等，每种方法的结果不同，因为计算公式的不同会导致提前还款费用的差异。借款人应该仔细了解计算方法，选择最合适的提前还款方案。
5.3 预留足够的资金
提前还款需要缴纳一定的提前还款违约金和贷款本金和利息，因此借款人必须充分预留足够的资金。如果资金不足，可能会导致没有办法兑现承诺，造成逾期和损失。
5.4 合理布局家庭财务
提前还款可能会对家庭财务造成不同程度的影响，因此借款人需要合理布局家庭财务。在进行提前还款时，应该留出一定的资金储备，避免资金紧张。
六、房贷提前还款的案例分析
6.1 案例一：提前还款节省成本
小刘于购买了一套总价100万元的房屋，贷款70万元，还款期限为，利率为基准利率1.1倍，每月还款额度为4320元。5年后，由于全国房价上涨，他决定全额提前还款。此时，尚未还清的本金加利息为53万，按照银行规定，提前还款违约金为1%。小刘在综合考虑自己家庭现状和市场情况后，决定进行提前还款。他共缴纳还款本金54.53万元，其中违约金为5300元。小刘提前还款后，贷款期限由原来的缩短为，不仅能够大大降低还款成本，还能短期内实现负债零压力。
6.2 案例二：因提前还款遭受损失
小张于购买了一套总价250万元的房屋，贷款200万元，还款期限为30年，利率为基准利率1.2倍，每月还款额度为9875元。在签订合同时，他遗漏了合同的一些细节，不了解提前还款所需支付的费用和细节。在，由于志愿帮助亲友升学，小张决定全额提前还款，此时，尚未还清的本金加利息为180万左右，按照银行规定，提前还款违约金为3%。小张在没有充分了解提前还款的情况下，进行了提前还款，之后发现自己的损失达到了54万余元。这是小张因为没有对提前还款进行充分了解，导致自己的巨大损失。
七、结论
综上所述，房贷提前还款是否划算需要考虑多种因素，例如提前还款的时间、缴纳的提前还款违约金、及家庭财务状况等方面。一般情况下，房贷提前还款是值得考虑和实行的，它可以降低还款成本、节省利息、增加信用评级和减少财务压力等等。因此，在进行提前还款时一定要仔细研究在法律和财务方面的各种条件，进行详细的咨询和商议，以保证最优质的提前还款方案，实现最大的还款优惠和个人利益。
