最近想把朝阳双合家园的房子卖掉，估计能卖360左右。想在南方庄南路附近买一个大一居或者两居，最好是不添钱的。看了看方庄南路18号楼的报价，不知道这的房属于什么性质，价格为啥比周边都便宜呢？因为家在附近住，孩子也住在这里，为了照顾老家和接送孩子。就想明白这房子为啥这么便宜。
回答：
1.不是18号楼，而是18号院。为什么便宜，愿意出高价的人少呗，就觉得给多了不值。
2.性质是二类经济适用房，说白了就是回迁房，按保障房性质管理，初次交易要缴纳综合地价款。这对全款的合适，对贷款的有时候觉得不划算，所以影响些价格。
最主要的还是质量和社区品质。回迁房本来质量就一般，尤其是之后那个阶段的，房价上涨很快，百姓们对质量的要求就不是太重视了，能按时交房就相当于赚到了。再加上建材价格上涨，所以那个阶段的质量不是太好。
其他的就是肉眼可见了，塔楼多，密度大，绿化少，维护也不是太好。回迁房小区很多都这样儿，经济实惠，物业水平有些将就，所以别太讲究。
3.简单说就是普通小区，一分钱一分货，毕竟房子是用来住的。买房的觉得不是太宜居就不愿意出高价，卖房的也觉得不是太宜居就不好意思要高价，于是挺新的房龄就成这价格走势了。
另外还有个情况，就是之前一直没多少下房本的，好像不到一半吧。现在我也不知道都下了本没有？如果是都下了，那现在的价格就说得过去。如果还是有大量没下房本的，那或许将来有更多的房源上市，价格还有可能走低点儿。
仅供参考。
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南昌市的这波疫情，不知又该要让多少家庭陷入生活窘迫中了
这次疫情，影响最大的有二类人，个体经营店主，贷款买房的家庭
个体经营店主大都是夫妻店，全部收入来自小店，这次封控，相当于彻底断了财路。不仅如此，每天的房租依然必不可少，境况可想而知
另一类就是背负高额房贷的家庭。有正式工作的还好，尤其是个人创业或开实体店的，肯定是压力山大。不得不说，有些时候贷款买房，房子不仅不是你的资产，反倒是你的负资产
#南昌头条# #21天图文打卡挑战（第二期）#
我在海淀魏公村附近体制大院内工作，预算首付700w以内+300w贷款，目标八九十平两居，要求是近地铁以内次新房（老式塔楼不考虑），可接受的区域在海淀北五环和西四环以内，西城也ok，学区中等就可接受。目前看的板块小区如下：
1.紫竹院附近的人济山庄、魏公村回迁房魏公佳苑
2.西四环八里庄板块的定慧福里南区和水云居等
3.六道口的中铁翰庭以及学院路的清风华景园、八家嘉园（二类经济适用房？）
4.西城广外的丽水莲花、远见名苑等
麻烦您给分析下这几板块，首套房要保值增值。另外因为单位有临时住处，并不着急出手，时间尺度上可以考虑1-3年，出手时机能否给下建议。
回答：
1.1-3年，短了点儿吧？买房的税费成本就是4%起，而北京房子的平均租金收益率是1.5%，学区房1%。也就是说，三四年的房租才赶上税费，考虑好吧，别太折腾，炒房的年代过去了。
另外还有一点，如果是确定就短期持有，那这首贷资格可考虑好，一个家庭就一次机会，用完了就没了。二贷资格最多187万，远远没有首贷的效用大。
2.另外如果炒学区房的话，一两年还好说，明后年都是入学高峰期，正是溢价高的时候。三年说不好，2025年之后就是确定性的低谷期了。上网搜搜历年京籍出生数据吧，算好周期。
考虑好，高峰期的时候良莠不齐，是个学区内的房子就有溢价，甚至普通学区的因为总价低，溢价率能超过优质学区。而如果到了低谷期，那才知道谁在裸泳，一般只有优质学区的才有更大的支撑。总之考虑好再去炒，炒房有风险。
3.如果是我就买学院路的了，溢价相对低，居住的性价比也就相对高。如果海淀真的均衡学区资源，比如校额到校什么的，或许对学院路能有利好，反正怎么也不吃亏。常规建议是买商品房，品质越高的越保值稳妥。真要想炒回迁房也行，短期内有可能因为房龄新受追捧。
仅供参考。
我家基本情况为：家里有一个孩子10月出生，预计2024年9月升小学。在双桥华美橡树岭有一套房子自住，另在立水桥北京北、大厂各有一套房。大厂的房子目前有贷款，但随时可还清。
目前想卖掉立水桥的房子（大概卖400-500万），另外添置400万左右作为首付，换一套学区房。夫妻年收入大概在500万左右，家里有两位老人。目标：1. 想看看东城或者西城的房子，学校一流二类的。2. 需要停车方便。3. 至少两居室。
回答：
1. 2024年入学，也算高峰期，都是多校派位，不敢承诺学校。
2.8/900万当首付，二套资格最多187万，减去税费最多买1000万的房子。停车方便的两居室，还得是一流学校，难度有点儿大。这还是找当地中介吧，我不是中介，没房源，也不敢承诺学校。
3.常规建议是看看东城龙体或东崇前学区，相对房龄新的多，比老小区也好停车。比如幸福家园，龙体学区的，小学中学都好，只要派位不跨学区就行。东崇前的可能基本都是回迁房了，比如富贵园或本家润园，新景家园的，能买到小两居，学校也都挺好，派位也一般没关系。
4. 西城的陶白学区多些，比如畅柳园就能买到两居，也是回迁房。车位我不清楚，不是人车分流的小区，也挺老了，估计不会宽松。东西城没什么车位宽松的小区，这还是问中介吧。或者看看华龙美钰，刚十年的次新小区，据说地下停车位比较宽松。但1000万，能买到两居也不太容易，前些天有成交楼层较低是900多万，中间楼层的可能得过千万了，问问吧。这里对口是宣师一附小，学校很好，就是不直升，本来就是派位。
另外还有新街口能买到，新街口西里，两居室6/70平，8/900万吧。仅供参考。
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收到工资条，才知道上个星期发的一笔钱是补发今年的绩效。不过今年的绩效为什么要说是补发呢？不是正常发放吗？
不管补发还是正常发啦，有得发就很好了。听不少其他市县gwy朋友说，工资都发不出了，更别说绩效。更听说有二类事业单位要跟银行贷款发工资了。
所以能够正常发放工资，还能有绩效发，心里真的默默感谢单位了。
在这疫情时期，能够有一份稳定的收入支撑家庭和生活，真的比什么都好。也希望疫情快点过去，一切都恢复正常吧，生活真的太不容易了。
章哥你好，现住西城老破小学区房，孩子上二年级，房子1000万左右，因为孩子上了私立学校没用学区指标。将来想买一套改善房，不是太着急，看机会，最好离西城不太远，房子好一点。现在有400万存款，目前年收入400左右。感谢章哥。
回答：
1、如果只是用这套学区房置换，不再增加资金或贷款，那可以不着急，等行情平稳了再换才合适呢。但如果是要增加较多的资金（包括贷款），还是尽快了解一下行情吧。学区房虽然涨的挺猛，但热点板块也在涨，北京到处都缺房，现在拿着1000万只能买到去年这会儿900万的房，再过几个月不知道能买到多少的了。
2、既然用不上学区房了，离西城近就买在丰台的板块吧。没有学区溢价，居住的性价比高。最近的就是丽泽和草桥板块，都合适。一个是金融区概念，长期看好，一个现在就是很好的环境，交通还方便。
丽泽看桥北边的保利百合，正规商品房，板块标杆，无论自住还是保值都能实现。不过涨的有点儿多，去年这会也就9万出头，现在的报价有奔11万的了。看好丽泽的人太多，推高了房价，周边都出现了溢价。这也说不清是好事儿坏事儿，长远看当然好，人们认可丽泽的价值。但对近期买房的人不太友好，供需溢价偏高了。
其他还可以看旁边的益丰苑，虽然是表面上是保障房性质，二类经适，但实际上相当于公房，建委发改委等单位的福利房。质量肯定能保证，社区人文环境也挺好。菜户营旁边的金泰城丽湾和顺驰蓝调是纯商品房小区，品质挺好，只是也都出现溢价了，涨的谁也没辙。
3、草桥的选择多，玺萌公馆、夏季星空、未来上层等等，很多小区，都不错。这里没什么产业区概念，但离丽泽和金融街、丰科园都近，很宜居的汇合点。房价升值也是丰台最好的之一，四环的价格超过南三环。
4、总之建议了解一下行情吧，有需求就尽快为好。虽然房住不炒，但房子毕竟也算是对抗通胀的最稳妥工具，总比现金保值。仅供参考。
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举个简单的例子，在一块已拍卖出让的地皮（10亩）最终以400万/亩的价格被某地产开发商买下，在这块地皮上6600多平方米的占地面积上，建筑起来了总建筑面积达到16000平方米的100套可登记用于销售的商品性质的房子，开盘价5000元/平方米预售，除去拍卖所花费的4000万，净赚4000万（全部售罄的情况），这是理想状态下，随着时间的推移，楼市价还会继续攀升，在这里，我有个建议，既然国家要对房地产进行宏观调控，实行购房需求者以户为单位，分三类购房群体内拥有一套刚性住房，一类购房群体（无正式工作无收入证明无社会保险住房公积金等待遇的农民工、经政府或者能证明其劳动力欠缺的，年度可支配收入跟当地最低人均年度总收入持平或低于的），实行以当地最低人均总收入计算得出的一个住房公积金账户，设置住房公积金贷款的每月缴存基数（也可以这类群体选择购买的该处房产开盘公示价为参考计算），鼓励这类人群通过辛勤劳动创造合法财富收入积累缴存公积金，住房公积金账户与不动产登记中心系统联网，期到（住房公积金账户内足额足期缴存完），可对住房进行装修购置入住（发放不动产权登记证），期到（住房公积金账户内足额足期缴存完），不动产登记中心一次性扣缴完该账户资金；二类购房群体（有正式工作或灵活就业有具体收入证明无社会保险住房公积金等待遇的一般工薪阶层，打工一族），设置住房公积金贷款的每月缴存基数以这类群体选择购买的该处房产开盘公示价上浮50%为参考计算），鼓励这类人群通过辛勤劳动创造合法财富收入积累缴存公积金，住房公积金账户与不动产登记中心系统联网，5年期到（5年住房公积金账户内足额足期缴存完），可对住房进行装修购置入住（发放不动产权登记证），期到（住房公积金账户内足额足期缴存完），不动产登记中心一次性扣缴完该账户资金；三类购房群体（有正式工作或灵活就业有具体收入证明有社会保险住房公积金等待遇的事业单位公务员单位编制的政府部门阶层，国企或者私企有缴纳五险一金的），设置住房公积金贷款的每月缴存基数以这类群体选择购买的该处房产开盘公示价上浮80%为参考计算），鼓励这类人群通过财政国库中心贷款购房，住房公积金账户与不动产登记中心系统联网，5年期到（5年住房公积金账户内足额足期缴存完），可对住房进行装修购置入住（发放不动产权登记证），期到（住房公积金账户内足额足期缴存完），不动产登记中心一次性扣缴完该账户资金。
我外地有过贷款记录，算二套，目前想在大兴黄村购买，总价控制在280万以内，首付60%，准备贷款100万，公积金仅能贷60万，商贷40万。自住+上学，月收入1.1万，老家房租3500每月还有，还款没压力。
目前考虑大兴黄村和天宫院，根据目前有限能力且仅想考虑电梯房，所以匹配价格的可选范围仅有回迁房，两线房，经济适用房，已经看过义和庄地铁北边佟馨家园(回迁)，康宜家园(一类经济)，首座御园二期(二类经济)，盛嘉华苑(两线)，三合北巷一居(回迁)，天宫院新源时代小区和天宫院小区一居。商品房步梯看过黄村双河北里的，目前比较纠结该选哪个区域，想让章哥您给分析一下，谢谢。
回答：
1.板块那当然是天宫院了，靠着产业区得到的支撑更大。不过这里是六环外，非普线就是280万，买280万的房得看能否贷到100万了。一般得能做到高评才行，而且回迁房小区的税费都高，让当地中介给评估一下，看这首付能否达到了。
另外从板块说是天宫院相对更好，但这一般都指的是几个商品房小区。新源时代的物业管理稍微弱了点儿，我前些日子路过一次，好像没什么变化，有点儿乱。天宫院我没去，估计也差不太多吧。
2.双河北里，商品房，北区的，这也无所谓是不是商品房了，很老了，还是黄村镇自己开发的呢。离地铁远，保值情况很一般。
3.所以如果要不还是以首座御园为主吧，二类经适是房产性质，实际上属于福利房，带有公房性质。业主基本上都是司法系统的，社区氛围和物业相对较好，虽然离地铁远点儿，但相对更宜居，保值性也就还可以。
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