中国国内房地产行业历史的前世今生4
1999年—为第四个阶段，这一阶段房地产行业的特点主要表现为住房制度改革，中央政府推行一系列改革措施，推动着国内房地产行业进入新的发展阶段。首先，住房货币化开始，房地产产业进一步市场化。住房个贷、公房可以上市等等市场化改革政策出台，刺激了房地产行业发展和升温。这一时期大陆地区房地产产业借鉴了香港房地产产业的发展经验，引进香港房地产产业开发模式，现在大家熟悉并被诟病的预售房制度就是从香港学习借鉴而来的。预售房制度对弥补房企资金短缺和资金周转有着巨大的作用，但同时也种下了房地产开发烂尾的危机。这一阶段，国家各种政策刺激下进一步释放了住房的需求能力，一大批民营房企应运而生，群雄逐鹿，各显身手。同时在这个时期里除了住房地产兴起之外，商业地产，旅游地产等其它种类的地产也开始兴起，特别是商业地产。随着地产不断升温，国家吸取了上一周期地产泡沫的经验，及时调整并出台了房地产行业新的政策措施，即央行发布的“121号文件”，严控银行房地产开发贷、个人住房贷款等等，进行新一轮的房地产调控，防止房地产继续升温。全国房价开始有下跌，上涨势头得到遏制，国内房地产行业进入短暂的迷茫状态。但是“非典疫情”突然发生，全国经济受疫情影响，同时中央新一届领导集体走上执政舞台，为了帮助经济走出困境，保经济增长，住建部发布了“18号文”，房地产产业的发展被定性为扩大内需，通过投资拉动经济增长，作为是保经济增长的重要举措之一。这就是国内房地产行业第四个阶段发展的大致情形。
【你信不信，阻止经营贷违规进入楼市的最好办法是降低购房贷款利率！】
最近，这个北上广深呢，四个一线城市，是绞尽了脑汁，在干一件事，就是严防经营贷违规进入楼市。
为了严防、严控，这四位大哥是各种招数用尽：什么申请经营贷的股东，必须已经是公司注册股东半年或1年以上；三个月或六个月内买过房的，不批经营贷；对同时申请经营贷和购房按揭贷款的客户提前抽贷；
看着这些个新闻，普通的刚需们可能很郁闷，买房还能这样玩？现实呢就是这么残酷。老赵之前就说过，有钱人的世界你看不懂，无论你怎么调控，他也要买房，想尽一切办法买房。这是一个令人深思的，悲伤的故事！
另外一方面，老赵又真是心疼北上广深这几个哥，做大哥实在是太难了！一方面想给有资金需要的企业打开个融资通道，一方面又要进行房地产调控，担心资金违规流到楼市！难啊！
但是我就纳闷了，是吧，这几个哥为啥不想想是啥原因，导致的经营贷资金流入到楼市了呢？无非两点：要么是买房子比干企业挣钱，那还不弄点钱都投到房子上；要么是经营贷利率比房贷利率低，这中间有利可图啊！
找到了病根，也就好治病啦。大禹治水，你得疏导，堵是会手忙脚乱的！
买房子比干企业挣钱这事，已然成为历史现实，不是一下子就能搞定的，你得采用伟人的战略《论持久战》。而经营贷利率比房贷利率低这事，让他俩扯平不就完事了吗？怎么扯平呢？要么提高经营贷利率，要么降低房贷利率，提高经营贷利率，好像又违背了支持企业发展的初衷，那就只能是降低房贷利率了！目前经营贷利率一般在3.8%左右，房贷利率一般在5.8%左右，利差大约是2%左右，粗算100万贷款，一年利差就是2万。
那又有人会说了，降低房贷利率不是违背房地产调控的初衷吗？问题是，利率上调，在多大程度上，能阻碍购房者购房呢？老赵今天肯定的告诉你，目前的利率水平，上调或打折对于购房需求来说，几乎没有影响！能够影响潜在购房客户，决定是否买房的因素，只有对未来的预期和手头上的资金这两项最关键，利率说到底，对月供产生那百儿八十的支出，从消费心理学的角度来说，几乎不会影响购房者的决策！房地产调控的核心是供求关系，按目前这这利率水平，调高调低那么一点，反应到月供之后，基本也影响不了供求关系！
所以，听明白了吗？降低住房贷款利率水平，减小二者之间的利差，是最有效阻止经营贷违规进入楼市的办法。这样做了，刚需购房客户省点月供也开心，民生问题还能得到一定的缓解，省出来那点钱还能增加消费，间接刺激经济增长。现在银行的房地产贷款余额大约是35万亿元，利率降低1个点，意味着老百姓可以少还银行3500亿元的利息，也就意味着老百姓在消费领域可以增加3500亿的可支配资金。问题是既得利益者，银行这一关，估计难过！而且，有一大堆反对的理由！
不过呢，对于刺激实体经济这事，除了金融给点支持，其实应该更多的在简化企业手续，降低企业经营负担等综合政策方面入手，降费减税措施切实落到实处，让企业经营甩起来，跑起来，企业活了，就业岗位多了，老百姓收入增加了，经济发展，还是事儿吗？房价，还是事儿吗？
89年，北京房价1千多，人民日报说高了，现在四线小县城房价如果1千多的话，也没人会嫌高，为啥呀，现在的收入在那摆着呢！解决房价问题，不能盯着房价看，得解决收入问题！
春节将临，网上传出：一些银行房贷停了。
仔细看，不是停房贷，是房地产贷款总额要控制：据悉，3季度，房地产贷款余额为48亿，开发贷、个人住房贷、保障性住房贷等三类，个人贷约占68%。银保监会要求各银行房地产贷款规模不得超过。参考此前的三条红线，金融对房地产的支持，应该是总量控制，分城施策！不是系统性严控，大家不必过分解读。
#上海头条# #房价#
上海楼市迎来兜头凉水
央行上海总部今日再发《上海信贷政策指引》，主旨是严查贷款个人信息真实性，严查经营贷消费贷进入楼市。
同时特别强调，合理控制房地产贷款增速和占比。总之一句话，今年严控贷款进入房地产，除了刚需买房各种条件符合后，方可谨慎放贷。
看情形上海楼市今年必是烟熄火熄，想再火爆已无可能，或五年后才会再现火爆。
