买房是人生的大事，都是谨慎了又谨慎，慎重了又慎重，但很多时候还是防不胜防，遇到一些雷区。
在我们的日常工作中也常会接到一些当事人的咨询，自己购买房屋，首付款全部都付了，办理相关手续时，才发现房子又被开发商抵押了，导致无法备案，也办不了按揭。
买房人遇到这种情况，再想要获得房屋的产权就很难了。最好的结果也就及时收集证据，起诉开发商解除合同退还购房款以及主张相应的违约赔偿。
那么，什么是先卖后抵呢？
所谓先卖后抵，是指开发商与买受人签订买卖合同后，为了获取下一步房地产开发项目的启动资金，又把该房屋抵押给第三人。
例如，将房屋抵押给银行获得贷款。根据最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释第51条之规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”
这也就是说，开发商将所有权尚未转移给买受人的房屋有抵押给第三人的，一经依法办理抵押手续，抵押合同即有效成立。
此时，对于买受人而言，遇到这样的情况，风险就是比较大的了，抵押权已经设立，后续开发商无法履约时，房屋就会被查封执行。
因为抵押权成立并生效后，在同一房屋上，同时设立着买受人的债权和银行的抵押权。而根据我国法律之相关规定，抵押权是物权，它相较于买受人的债权具有优先性。
也就是说，在开发商不履行对银行的偿还贷款的义务时，银行可以对抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿。而买受人很有可能最后无法取得房屋，只能请求开发商承担违约责任或者要求解除合同。
【律师提示】
为了充分保障买受人的合法权益，也为了杜绝先卖后抵事件的发生，在购买房屋时一定要多留心。房屋合同签订时，支付相关的款项要核对是否是支付到监管账户，及时了解自己购买的房屋是否进入相应的备案流程，以及催促开发商办理相应的权证。在发生上述情况时，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
