【万科两头吃助力转型】
看万科年报，应付账款2673亿，预付账款978亿，预付性质的其他流动资产207亿，有：2673-978-207=1488亿，即万科占用上游供应商等的金额为1488亿。
合同负债5770亿，预收账款8亿，营收账款20亿，有：5770+8-20=5758亿，即万科占用下游客户的金融为5788亿。
其他营付款和其他营收款分别为2507亿和2355亿，2507-2355=152亿，即占用合作方（联营合营企业等）152亿。
所以，万科占用上下游与合作方的资金为7398亿，差不多是营业收入的2倍，是归母净利润的3.93倍。其中主要是客户购房的预付款，可见预售制是房地产企业的制胜法宝。
进一步分析，万科占用上下游与合作方的资金从的1572亿元，增长到的7398亿元，复合增长率为51.61%。而同期有息负债从716亿增长到2579亿，复合增长率为20.09%。
通过杜邦分析，发现万科这些年的净利率基本在10%左右波动不大；资产周转率为0.21，为0.27，总体有下降的趋势，尤其是以后，是0.32，是0.29，到就下降到0.21；而权益倍数从的5.94倍增长到的9.2倍，增长了54.8%。可见，这些年万科是通过主要是通过增加占用上下游资金来抵消资产周转率的下降，来维持比较高的ROE水平。
这里的问题是，万科的资产周转率为什么下降了呢？可能的原因是进行多元化转型，持有资产越来越多，长期股权投资与投资性房地产，从的272亿，猛增到的2040亿，这包括商业地产、长租公寓和物流地产等。
作者：都江堰都教授
【国盛证券-保利地产】
事件：3月11日，公司发布2月销售拿地情况简报。
累计销售额750.8亿元同增72.0%，销售均价增长18.9%。1-2月，公司实现累计签约金额750.8亿元，同比增长72.0%；累计签约面积418.0万平方米，同比增长44.7%，销售规模位列行业第四；销售均价17960.15元/平方米，同比增长18.9%。
累计拿地规模同增72.1%，三线城市拿地力度增强。1-2月，公司累计权益拿地金额245.8亿元，同比增长3.5%，拿地均价4076.56元/平方米，同比下降39.8%，地货比为22.7%；累计拿地面积602.99万平方米，同比上升72.1%，为同期销售面积的144.3%；累计新增权益建筑面积445.86万方，权益比73.9%。一、二、三线城市拿地面积分别为9.15、288.47、305.37万方，占总拿地面积比例分别为1.52%、47.84%和50.64%；分城市群来看，主要集中在成渝城市群、中原城市群和长江中游城市群，占比分别为19.74%、18.01%和12.73%。
营收同增3.93%不及预期，归母净利润微增3.39%。，公司实现营业收入2452.62亿元，同比增长3.93%，业绩增长低于预期；实现归母净利润与归母扣非净利润289.08亿元与286.78亿元，同比分别增长3.39%与5.57%。截止三季报末公司预收款项加合同负债3801.1亿元，可覆盖营收1.61倍，业绩仍有较强确定性。
总资产规模同增19.9%超1.2万亿，杠杆率持续优化。，公司总资产规模12387.54亿元，同比增长19.89%；归母净资产规模1807.83亿元，同比增长15.87%；截止三季报末公司净负债率为70.87%，较上年同期减少11.4个百分点，杠杆率持续优化；剔除预收账款的资产负债率为67.0%；现金短债比1.9，短期偿债能力稳定。
投资建议：我们预测公司//收入增速为4.0%/10.1%/11.3%，归母净利润为289.08/292.30/292.84亿元，增速分别为3.4%/1.1%/0.2%。动态PE为6.2x，维持“买入”评级。
风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期。
【案例48——涟水县某环保有限公司与某电子（淮安）有限公司买卖合同纠纷案例，法院判处给付100万元及利息，（）浦商初字第0877号】
12月19日，原、被告签订协议1份，约定：被告某公司在生产中产生的蚀刻废液、剥锡废液由原告涟水某公司回收；合作期限为7月1日至6月31日；付款方式为涟水某公司预交100万元作为废液预付款，每月款项从预付款中扣除，扣完再付；合同还约定了废液的价格、交付方式等内容，原、被告均在《协议》下方盖章确认。
4月30日，被告向原告出具收据2份，均载明：“交款单位：涟水某环保（陈某），收款方式：现金，人民币：五十万元整，收款事由：废液预付款”。被告某公司在2份收据上盖章确认。被告某公司厂房现已无人生产经营。
原告涟水某公司依照《协议》将预付款100万元交付给被告，被告未按照约定支付原告其所生产的废液，其行为构成违约，应向原告涟水某公司返还预付款100万元并承担违约责任。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决如下：
被告某电子（淮安）有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告涟水某环保有限公司预付款100万元及利息（以100万元为基数，自7月1日至被告实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
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