东莞再出新政，商品房预售款全部存入指定账户，不然不给网签！
东莞又出了一条楼市调控政策。
从内容来看，可以说是影响房企回款的杀手锏。
为什么这么说？
因为这次调控主要是冲着预收款去的。
以后，在#东莞#卖房的房企，得按规定，将“预售款”全部存入指定专用账户。
如果不按规定，那已经存入监管账户的钱就拿不到，房子也不能网签。
也就是说，政府将房企收钱的“钱袋子”放在了眼皮子底下。
在我看来，政府之所以在这时候强调“资金监管”，主要目的还是在于管控风险。
毕竟，最近有不少知名房企陷入债务危机，某大就是典型案例。
对购房者而言，也相当于加了一道保护屏障。
房地产三条红线的具体内容为：
（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；
（2）净负债率不超过百分之百；
（3）现金短债比不小于一。
#中介“我爱我家”再被爆挪用房款#
房款可以交给中介（中介公司）吗？
当然不行。房款交给中介或者中介公司出现问题，导致购房者或者卖房人损失的事件偶尔发生。深圳在08年也发生过在大型中介公司挪用购房款的事件，当年影响还是比较大的。这次事件之后，深圳对购房款的支付进行了规范。
中介公司监管的定金一般不得超过购房款的5%，购房首期款等款项应当在银行监管。由于房产交易流程多，中间会产生各种费用，中介人员预收费用跑路的也会存在，但是，相对来说，规范操作风险还是在可控的范围内。
因此，在房产交易中，1.购房款最好选择银行监管；2.预付的各种费用，应当由中介公司开立正规的收据；3.尽量不要选择给卖方垫资赎楼；4.选择大一点的中介机构，毕竟出了问题，还有人管。
某三线城市，律师朋友的表弟相中了一楼盘的现房，属于刚需购房。初次买房，怕踩坑，于是让做律师的表哥一同前往。#欢迎光临我的生活#
来到售楼处，地产公司售楼小姐姐说现在购房需要把款打到当地房管局监管的账户， 大概7-10天后才签订由房管局监制的购房合同。律师朋友感觉不对劲，提出不应该是先签合同后付款么？售楼小姐姐说这是规定，必须这样操作。朋友提出先付款也可以，地产公司应该出具个预收房款证明，并写上房号及面积单价加盖公章，这样才能具有保护作用。谁料地产公司说不行，爱买不买。#房产#
朋友表弟非常心仪这套房子，可律师出于职业敏感做好风险防范是非常必要的。真不知道这种方式到底是约束谁呢？当地这种奇葩操作模式又是为那般？欢迎内行人士解读[祈祷][祈祷][祈祷]
房地产的调控政策包括对预售资金的监管，之前开发商之所以能不断加大杠杆买地扩张，除了融资外，就是靠在预售资金上下功夫，通过违规手段不断提高资金的周转率，降低成本。
我国在实行商品房改革后不久，当时为了激活市场，吸引更多的企业进入商品房开发行业，引进了商品房预售制度。开发商在房子建好前就可以进行预售（俗称“卖楼花”），向购房者收取首付款及按揭贷款，也就是说不用等房子建好他们就可以提前收回资金。
但是这里有个漏洞，如果这笔钱直接划给开发商的话，就会有开发商利用这个制度卷款跑路。他们花一笔钱拍了地，再投入一点钱建起几层楼，然后开始预售回收资金，停止建设，卷钱跑路，导致楼盘烂尾。
所以监管规定，这些资金须存储于预收款专用账户中，分为一般监管资金和重点监管资金，收存和使用都要受政府相关部门和金融机构双重监管。特别是重点资金的支取，在商品房竣工验收交付前，只能按建设进度用于支付工程建设费用、建筑材料费用等，不能挪作他用。
一句话来说，就是某个楼盘收到的预收款在楼盘竣工验收交付前只能用于这个楼盘的建设开发，而且按进度支取资金，等整个楼盘完成建设开发后才能把剩余的钱支取给开发商，这样就可以有效防止楼盘烂尾。
监管规定之前一直都存在，只不过没有严格执行，很多房企想法设法绕开监管，通过与施工单位合作出具工程款证明或者伪造申请的方式违规挪用资金，甚至还有的开发商设立不受监管的收款账户来违规收取预售款款。
现在随着监管力度不断加码，这些方法都行不通了，开发商手里真正可盘活的资金少了很多，不像以前那样可以把预收款继续用于其他楼盘开发。
本来三道红线”政策的实施已经导致开发商再融资的难度大增，他们都把加快预售款回款作为首要任务，但是三季度以来新房销量下降、热点城市高价房源限签、银行个人房贷额度减少等因素都减缓了开发商的回款速度，再加上现在对预售款进行的严监管，开发商面临的资金压力前所未有，对他们来说，“活下去”真不是说说而已，而是真正的考验。
庆阳市住建局就网友“金建名居捆绑车位，交房补交保温层面积”的留言进行了回复
网友
金建名居捆绑车位出售，车位11.5万没有正规合同和产权，9.20号交房在即，只收到微信发的交房通知，还需补款3万9千块多出面积，据了解大出5.77面积属于保温层面积，这也需要业主买单，还要提前预收物业费，本人以及金建大部分业主无法接受这种行为，希望政府出面解决这个事情，问题未解决我们拒不交房，对金建无法无天的做法，希望领导重视，帮助我们解决难题，谢谢
庆阳市住建局
市民您好！您的留言已收悉，现将相关情况回复如下∶
一、关于面积差价问题。金建名居由甘肃金建房地产开发有限责任公司开发建设，该项目进行房屋面积预测绘，执行国家测绘局《房产测量规范》（GB/T17986-2000），外墙保温未计入房屋测绘面积；10月11日省自然资源厅、省住建厅和省人防办三部门联合印发《甘肃省工程建设项目联合测绘技术标准》（甘资字【43】号）第 6.2.15条规定“建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积”，该项目进行房屋面积实测绘时，执行《甘肃省工程建设项目联合测绘技术标准》，将外墙保温层计入了房屋测绘面积。由于预测绘和实测绘测量依据不同，导致目前房屋面积不同程度增加。关于面积差异问题，甘肃金建房地产开发有限责任公司与购房人签订的《商品房买卖合同》第五章第十三条约定：“房屋面积以产权证记载面积为准，在本合同第六条约定的计价方式基础上，按照双方约定的单价及产权证记载面积据实结算房屋价款，实测面积大于预测面积时，超出部分房价款由买受人补足，买受人在出卖人书面通知后7日内一次性付清；实测面积小于预测面积时，买受人多付的房价款由产证办理完成且收到买受人通知后30日内返还买受人，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同”。该问题属于合同纠纷，建议您和甘肃金建房地产开发有限责任公司协商处理，或通过司法途径依法维权。
二、关于捆绑车位问题。经调查，甘肃金建房地产开发有限责任公司自初销售金建名居商品房时，采取购买车位的客户优先选择房源、不需要车位的客户第二批选择房源的销售方式，且买卖双方签订了《地下停车位使用权买卖合同》。关于是否属捆绑销售车位，由于涉及法律适用问题，暂时无法界定。业主也可按照合同争议的解决方式由双方当事人协商或者通过司法途径依法进行维权。
感谢您对我们工作的关心和支持！
（来源：人民网领导留言板）
“谁给你的权利？我的房子不让我住！”浙江杭州，吴先生花530万买了一套豪 宅，本想收房入住，但开发商却拒绝交房，不给钥匙，可他还要照常交物业费。一气之下，吴先生将开发商告了！
吴先生在前几年按揭买下的一套530万的房子，等到双方约定的房屋交付日期。可是等他去收房的时候，商家却拒绝了交房，甚至连钥匙都不给吴先生，禁止他入住。对此感到一头雾水的吴先生当场质问工作人员，交房日期到了，房子为什么不能交付给他呢？然而开发商给出的理由是吴先生的房子被冻结了。
原来是到了房子交付时，因为吴先生的公司刚好牵扯进了一些债务纠 纷的官司，银行方面冻结了他的这套房产。所以开发商就以此为由拒绝交房，禁止吴先生入住新房。
对于这样的情况，吴先生事后也向专 业人士咨询过，做了了解，虽然房子被银行冻结，
但不妨碍他验房收房，更不会阻止他对房屋的正常使用。但对方却坚持拒绝交房。对此吴先生觉得很无奈，愤怒地质问对方：“是谁赋予你的权力？”随后便选择去法 院起 诉开发商。
经过庭外调解，吴先生终于可以入住新房了，可对方的要求又让吴先生气愤不已，那就是吴先生需要把自合同规定交房之日起，到现在所有的物业管理费及其他相关费用补交给物业方面。
这让吴先生觉得不能接受，当时是对方不让自己入住，这已经侵犯了自己的权益，不赔偿他的损失就算了，现在反倒还让他再出一笔钱交物业费，自己也没有享受过对方任何的服务，凭什么要付费，这到底是哪里来的道理呢？
愤怒的吴先生选择向记者曝光这件事，记者了解完情况之后，联系到了对方的工作人员，在电话中工作人员称因为这个房子是吴先生从银行贷款按揭的，而吴先生又牵扯到了债务纠 纷的官司中，在当时法 院方面给通知是查封，而非冻结，所以为了履行相关保全责任，他们这才做出了禁止吴先生入住的决定。
至于吴先生提到的物业费问题，负责人表示这都是可以商量的，随后他们也会跟物业公司的人进行协商，如果能够给吴先生免除这一笔物业费会尽量免除的。
那么对于开发商的各种做法，到底合法吗？首先的一点就是开发商因为吴先生的房子被查封，就禁止吴先生入住的做法合法？
关于这一点，小编查阅相关法律文件后，了解到按照我国现行法律来说，房屋处于查封状态，只是不允许房产过户，作为房子的所有人，任何人也不能阻止主人的正常使用。所以吴先生还是可以正常使用的。
从这件事情也可以看出，这确实是开发商的责任，他们的行为已经影响到了业主的利益，所以商家在这一方面还是存在违规的。
那另外的一点就是吴先生没有入住，但是物业公司却要求他缴纳物业管理费，这个做法合理吗？吴先生到底该不该交物业费？
对于这个问题，相信很多人都有这个疑问：自己有房并没有入住，也就是说没有享受到物业公司提供的服务，没有享受到服务，是不是就不需要交纳物业管理费了。
根据我国的《民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服 务人员支付物业费。物业服 务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以为接受或者无需接受相关物业为由拒绝支付物业费。
因为物业公司在实际上的主要职责是公共性的服务，主要包括公共设备，比如电梯、小区变压器、门禁系统等的正常运转和维护保养，另外就是小区的绿化管理、安保服务以及保洁等。因此业主是否入住并不影响物业公司的工作职责。物业管理是公共性的服务，不是为小区业主的私人服务。
按照我国的《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。即使业主未入住，在交房后也必 须交纳物业费。只要是已建成的房产，无论是否已经出 售，是否入住，均应由产权人（售前为开发商，售后为业主）按规定交纳物业费。
所以从法律规定可以看出，没有入住或者自己认为不需要该物业的服务都不构成拒绝缴纳物业费的理由。因此如果吴先生将要入住新房，那么预交一笔物业管理费才是合理正当的做法。
大家对吴先生遇到的这件事情又是怎么看的呢？
#我要上微头条##头条创作挑战赛##杭州头条#
中信建投：1-8月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.0%，降幅略有收窄，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，地产企业现金流仍处于紧张状态。年初以来地产政策持续回暖，我们认为后续地产需求有望触底改善，消费建材板块估值有待提升。
老百姓交了买楼的首付、甚至全款，为什么房子还烂尾啊？
说白了，部分无良的房地产商，不是专款专用，不管银行贷款还是你预付的楼款，开发商都挪到别处去了。
还有就是前几年经济大涨，开发商对未来预期自我膨胀，头脑发热，同时开发很多楼盘，同时在很多城市，你想五马倒六羊，十个瓶子八个盖，它能盖得严吗？最后付不起建筑款，买不起材料，楼就烂尾了。
你说不是有政府的监管账户吗？老百姓的钱不能挪作他用啊！但是人家就挪作他用了，而且还负债了上万亿，你说神奇不？
这说明我们的监管需要改变啊！
据说在美国预售楼花是有严格管制的，管制比例往往都是股东的钱占据这种楼盘的包括地和造价的50%，然后银行贷款30%，只允许你预收的楼花钱占到整个的20%。所以即便出了问题，损失的大头也是开发商。
国内部分无良开发商绑架了银行和广大购房者，富裕了自己却坑苦了老百姓，还倒逼着国家出手帮忙！
#姚洋：建议调整房地产业“三条红线”政策#说来说去，地产依然是经济支柱，很难规避不作为短期经济刺激手段。
现在地产行业是风声鹤唳，烂尾显现，购房者选择断供风潮袭来，背后是开发商资金链断裂问题，说穿了，还是开发商没钱了，开发商没钱在于三条红线。
所谓“三条红线”，是指起住建部对房地产开发商融资提出的三个标准：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过70%；（2）净负债率不超过100%；（3）现金短债比不小于1。根据“三条红线”的触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四挡，不同档位的房企执行不同的借债标准。
资本总是逐利的，没有三条红线，开发商恨不得杠杆一加再加，一分钱做100分钱的生意，不断囤地，不断开发项目，在于不愁钱借不到，把贪婪的欲望演绎的淋漓尽致。
可是三条红线一出来，部分开发商顿时原形毕露，不管曾经历史多么的辉煌，不管曾经历史规模多少的庞大，顿时资金链绷紧，出现全国性烂尾，让购房者钱没了房子也得不到。
政策最忌讳朝令夕改，房地产调控该不该按照原来的思路进行，需要慎重，在于地产涉及到地方利益，经济转型。
放开融资，开发商是可以很快活过来，但地产泡沫再度膨胀怎么办？这会影响到经济长期健康发展。
未来不能依靠房地产，只能依靠科技创新。
