青岛的大学路莱芜二路那片的老房子那么老了，还能住人吗？
刚才看到有网友在晒青岛市莱芜二路大学路那一片的老房子，基本上很多都说上世纪三四十年代建的，算下来得七八十年房龄了。确实很好看，很有异国情调，很诗意。吸引了很多游客的目光。
但是除了美，具有旅游和历史价值之外，当然也是学区房，就想问一句这些老房子还能住吗？里边还有人住吗？还会有人去买这样上世纪三四十年代的老房子吗？
大家觉得，未来这些房子会怎么处理，欢迎留言讨论。
#乌鲁木齐头条# 快速发现中的大学路、观园路片区
#乌鲁木齐头条# 如果说，城北新区、河马泉新区冬天雾大空气中质量不好，城西（西山新区和白鸟湖新区)风大，不太适合居住的的话，那么，大学路片区和观园路片区，值得你拥有[大笑]是一个不错的选择，大学路片区地势高，冬天常年晴空万里，当你还生活在雾气重重和风快要吹倒的时候，这里可是阳光明媚，且安静，目前，康新路正在修建，这条从香悦湾东南侧一直修到世界冠郡门口，双向六车道、3.9公里交通大道，可实现跟东二环连接，而跃进街东延与康新路、东二环连接，将实现大学路片区向东去观园路河马泉快速通达，也可以实现向北去东二环和东泉路片区、青年路和碱泉街片区，向西直接从东大梁水库上东二环，还可以一继续一路向西，通过跃进街上东环路，交通四通八达，而一旦天山区政务中心和这里的产业园区建成，加上康华路跟前的13中+15小栋梁校区建成投用，博格达公园开放，大学路片区确实是一个不错的选择。
观园路片区就不用说了，我一直觉得，是乌鲁木齐绿化和道路规划最好的小区之一，如果要评选乌鲁木齐绿化规划前三强片区，一定有观园路片区（二号台地、会展、高铁等片区都可以），9月30日克南高架东延二期建成后，观园路片区通过高架，一脚油门，就到南湖，出行方便，跟前在建23中新观园路校区、规划六路学校（中小学，2200个学位）和41小学观园路校区投用，23幼投用，都解决了附近娃娃上学难题。唯一不足的是，个片区目前还没有城市综合体和医院，这是后期需要补充上来的。
#乌鲁木齐头条# 尴尬了吧！韭菜被一茬一茬的割，大学路碧桂园三元里8500起价还带装修。
是不是、你们看标题没有看懂才点进来的，那就对了，进入今天主题哪些被开发商割韭菜的购房新军。
—乌鲁木齐天山区大学路有两家新盘以13中15小的项目优势卖点在销售。大学路的南片区阳光城城开发项目阳光锦城，网上显示销售价格居然高达13500元，实际成交均价据了解在12500左右的单价，前期在没有严打以学区房宣传时期，此项目以学位房输出相关楼盘卖点。大学路中片区栋梁苑网上价格11600元，在实际线下成交均价在10500-11000元，对外输出是学区房，看似两家开发商元一高一抵，在正常销售但是中间利润和真正楼盘含金量一直被大家质疑。
它来了、10月开始碧桂园旗下进驻天山区首个项目，碧桂园三元里开始面世宣传。两个点、让栋梁苑和阳光锦城尴尬无比，论起开发商尴尬不算什么，购房业主是真的被割了韭菜。第一点，13中15小写入合同、第二点，8500起价带装修。现在看来前这两者开发商利润的要多高，况且不讲房价，在一所还没有开学的学校就被开发的把房价炒的这么高到底是谁的原因？我们的监管在哪里？
PS：你们身边有没有在栋梁苑或者阳光锦买房的业主？
有位郑州#金地正华漾时代#的业主在网上反馈：购买的房子交房日期临近，但是工地处于停工状态，开发商也没有及时披露项目进展，几百户业主担心交房延期。
公开资料显示：郑州金地正华漾时代位于二七新城片区，位置在大学路与南四环交汇处向西1000米，住宅占地面积4.4948平方米，开发商为河南正华竹桂园置业有限公司，该项目曾在6月因“未组织竣工验收擅自交付使用”被郑州市城市综合执法局处罚。
据相关部门回复，郑州金地正华漾时代项目施工进度受疫情影响，工地不具备设置生活区进行闭环管理，因此未能复工。目前项目公司正在积极沟通，避免工人流失，待疫情解封后，将尽快恢复施工。#郑州头条#
#青岛头条#，刚刚说了描述青岛的楼市，不仅要懂楼市，更需要懂青岛，又有人变着法子提概念，不如把“富人区”换成“优质优盘聚集区”。其实，能说出“优质楼盘聚集区”这种错误的概念，足以说明我之前说的八个字是没问题的：
只懂楼市，不懂青岛。
因为在青岛，富人区的规划是地形地貌决定的，不是盖什么样的建筑，或者周边商场里放什么档次的商品决定的。灵山卫这种地方，前有大海，后有青山，地形狭长，一条大路通两边。山的东南翼、西南翼皆规划为商圈。
这种地方“出则繁华，入则宁静、坐山观海、风水宝地”，地形地貌约等于老青岛的湛山前和崂山区的浮山前，天生富人区。
这种地形地貌，正确的做法就是建设大片低密度的别墅、高低配混搭风建筑，
不这么盖行不行？答案是不行。地形狭长难于施展，不聚人气，产业、商圈亦不能落地，不能形成城市核心地段，难以出现优质学区、超级商圈，也不可能出现大型中央居住区。
所以坐山观海并非只有优点没有缺点。灵山卫这种地形地貌，决定了它必须是富人区、必须建出别墅区，必须和市南的湛山前（八大关）、崂山的浮山前（麦岛-山东头）搞成相同的规划格局，才发展得下去。
想把这个地方搞成中产聚居区，想搞出什么优质学区、核心产业，因为地理地形的结果，不能聚人，最后肯定是一地鸡毛。就算想搞产业落地，想搞什么刚需配套，最后也是搞不成。还得乖乖回到“富人区”的套路上来，老老实实盖别墅。
至于灵山卫的建筑、楼盘优质与否，是不是有一堆问题盘、开发商是不是资金断裂、跑路……跟这个没有关系。灵山卫是“富人区”这个是地理地貌地形决定的。要么不建设，一堆村，要么就建别墅。但是否是优质楼盘聚集地，这个要看人为，看开发商搞出来的建筑品质。这完全是两种概念。
所以说“只懂楼市、不懂青岛”很可怕。富人区是看天看地不看人。而优质建筑聚集区，是事在人为人定胜天。
更可怕的地方是，有人居然拿出郑州北龙湖这种区位来和灵山卫相比。
不好意思，北龙湖我也去考察过，这地方是什么地形？一片中央平地，中间是一个湿地公园。这种地方，因为没山没海，所以 正确的打开方式就是楼盘之间单纯的拼产品力，产品的绿化、立面、容积率、物业服务以及外部配套等决定一切。
龙湖上第、融创中原壹号院、建业海马九如府、保利珑熙……这些北龙湖高端小区的盖法。是有共性和讲究的。去郑州转一圈，一看便知。
同样是金茂府，看看青岛的浮山后大云谷金茂府，和郑州的北龙湖金茂府，风格迥异。为什么大云谷金茂府能搞出3.x的容积率，搞出屌丝气质的涂漆外立面、大飘窗？而北龙湖金茂府，和刚才提到的几个郑东新区高端楼盘相比，同样神似。
楼盘要讲究的，是因地制宜。而不是照搬套用其它区域的经验，这叫纸上谈兵 。
给大家三个问题：
星河湾在广州产品力炸裂，类似的设计到了青岛为什么被称为伪豪宅？
上海汤臣一品这种容积率高达5.9的楼盘，搁在青岛，跟高端两个字搭界吗？
为什么灵山卫不搞北龙湖这种纯洋房设计，而是搞高低配、混搭风？
青岛就是青岛，不是上海，不是广州，不是郑州。研究青岛楼市，要懂楼盘，更要懂青岛。这里面讲究很多。
在青岛买房子，山前+前海为王，山海景观和地理位置直接决定规划和发展。满足不了山前+前海的房子，在青岛都不能称为高端，都是刚需、改善盘。如果开发商，在不是山前、不是前海的地方盲目追高，搞什么干挂石材、玻璃幕墙，大片园林绿化，最后没有一个好下场。西海岸福瀛天麓湖，一个卖了将近的小盘，就是活生生的例子。如果这个楼盘能放低身价面向普罗大众，刚需刚改，现在早清盘N年了，不至于把开发商资金链都卖出问题来。
大开发商的策划团队不缺明白人，刚才说了，大云谷金茂府为什么那么多屌丝设计，其实是真的切中了浮山后这个要害，没有盲目想依靠产品力去攀比浮山前。这种明智的做法，我们需要点赞。
青岛的山海地形决定了某些地方天生是“富人区”。至于富人区最后能不能成为“高端优质楼盘聚集区”，这个要看开发商。青岛的富人区里确实不缺一些无良开发商和粗制滥造的设计规划。当年的栈桥水晶宫、大学路东方饭店都是典型。给美丽岛城颜面的地方添堵的事情，并不算少。
这些东西，如果想写，风水师可以写一本书。
算了，又说多了。先说这么多罢。还是那句话，在青岛分析楼市，只懂楼市，不懂青岛，能行吗？
#乌鲁木齐头条# 观园路片区的静园路要是能够打通断头路向西，与规划三路或者东泉路连接上，不仅东泉路片区、大学路片区、观园路片区路网就活了，整个城东，道路就更加完善了，交通四通八达了，从观园路片区去东泉路片区、碱泉街片区，就不用再绕东大梁了，这一条道路，不言而喻，是乌鲁木齐迫切需要打通的，最重要的十条断头路之一。
另外，丽园路还需要北延，与水磨沟村观园路连接上，就更好了。
#徐州头条#徐州楼市 .8.13日二手房最新成交更新：南区回调，老城区学区房回落，西区回暖，东区 北区稳，新城区无成交。
以下是需要注意的数据：
8.13日更新，
南区有回调：
荣盛花语城（南三环），两室，12700/平方，
荣盛花语城二期：三室，13600元/平方，
矿大高知公寓（铜山），成交了一套：“别墅”263平方，单价：13500，成交总价：355万，这个总价真的不低了，
但是，我查了一下，该小区的普遍挂牌价在1.8-1.9万 左右，这套的成交价和目前的挂牌价相距甚远，
加州玫瑰园（大学路南师附小）：三室，11300元/平方
老城区 学区房 继续回落：
煤建西村（求是小X➕31）：三室，9400元/平方
东华小区（鼓楼小X）：两室，11000元/平方
对比去年五一之前，回调明显，
西区（西三环内）回暖：小康人家，三室，17000元/平方，这个成交单价真的不低了，
东区：稳，但又有些许回调，
绿地世纪城四期，两室，14000元/平方
绿地世纪城六期，三室，12800元/平方
北区：稳，但又有些许回暖，
鱼先生的社区：三室，9400元/平方，不要觉得9000多的单价低，这已经是目前鱼社区成交的三室最高价了，对比历史记录，
新城区无成交：不意外，目前新城区的二手房市场被“在售新房”打压严重，陷入内卷，新的房子，新的建筑标准，新的设计理念，物业 绿化 整体业主，都要比二手房要好，
除非是绿地商务城板块和美的翰城东西板块的三大青年路分校的学区房，目前还有一些市场，这是刚需，必须买，
精力有限，简略版，不定时更新，
今天就写到这里，原创不易，还请诸位读者，多多支持和建议。
#乌鲁木齐头条#乌鲁木齐城东的天山牧歌小区真是一个好小区，高楼林立，环境优美，小区在公园内，公园在小区旁。随着乌鲁木齐东部片区的强势崛起，这里入住人员越来越多，未来整个大学路、观园路一带一定是乌鲁木齐炙手可热的地方。
#乌鲁木齐头条# 这两天，乌鲁木齐广播电视台报道河马泉新区的来源，引发广大市民关注，乌鲁木齐(含十二师)15大新区、片区，你觉得哪个名字最好听？哪个最难听？
河马泉新区、城北新区、高铁新区(片区)、会展新区(片区)、白鸟湖新区、西山新区、临空经济区示范区、水龙湾两岸片区(新区)、国际陆港区、五一新区、观园路片区、大学路片区(东大梁片区)、两河片区、钢城片区、国际纺织品服装商贸中心，这些名字，哪个好听？
