#天津# 大家好，好久没认真写头条了！今天是12月的第一天，来给大家聊聊我的状况！
从11月2日从武清区链家调转到河东区链家，来这边刚好一个月，感觉适应的非常不错，毕竟都是同一体系，作业模式基本相同。之前的武清小伙伴非常给力，在过去的一个月，能让我的角色房源成功被售，能让我保持一个相对好的业绩。
至于为什么要来河东？是我在过去一年多踩盘的过程中，想让自己的工作、孩子的教育、老人的养老、家庭的发展、生活的方便等等等有一个大的改变。未来除了武清，也会给大家分享更多的河东的所见所得提供有效信息。
关注我的人都知道，我是比较热衷于踩盘的经纪人，我把武清所有的楼盘都去过一遍，来到市里，我的踩盘还是会继续！
目前我所在的区域，是河东最好的教育片区河东三片和商业片区万达广场，同时我们到河西片区也非常方便，我甚至可以骑着小电动去河西踩盘，上月有幸成交桂江里，属于河西三片。最近也在工作之余把河西一片学区房了解的更加细致化。
一个月的工作有很多，很难用一篇文章去进行分享，未来我会多更新，和大家分享我的踩盘历程，以及更多的选房经验。
未来不管您是需要武清的房源，还是需要市区的学区，我都能帮您安排！
#南京头条#南京河西正核的房子，目前是现房，270万入手河西中，双学区，金陵中学实验小学，中华中学本部，虽是公寓外观，但70年产权，可落户，带学区民水民电，现房；可对比斜对面二手宋都奥体名座，成交价4-5万/平！
我们是大兴区瀛海人，想卖一套瀛海的倆现房，现已经转商，挂牌出售呢大概340左右！俩个孩子一个小学三年级，一个小班，我和老公现在有分歧，他想去河西区买个回迁房让孩子去那边上学，最开始我是那么打算的，现在我不想那么累。那边回迁房房价都高了，打消我的积极性了，我现在就想让孩子在瀛海上，想卖了倆现房2居，在瀛海回迁房买个108的三居！老公想去河西回迁房买为了孩子上学！
我现在想问您的是，对于升值来说，您觉得河西回迁房南海家园还有升值空间？瀛海家园还是南海家园投资性高？我们俩个儿子，弄2个孩子就焦头烂额，我还得照顾我脑梗的父亲，没有很大的经历弄孩子学习，而且我也是中专学历，鸡不起来娃，我现在就想注重保值升值，您觉得选择南海家园二居合适，还是在瀛海家园买个三居？
回答：
1、河西的回迁房，南海家园，能确保孩子进入好学校吗？现在的政策是二手房业主的孩子都是派位，幼升小就是派位。而你们大宝是转学，买了也大概率进不去亦庄实验。二宝小班，2024年，也是入学高峰期，说不好，只能看到时候的政策了。所以考虑好买了房也进不去好学校的风险，而且接送孩子还更累，被派回瀛海就白折腾了。
2、升值，理论上是河西呗，配套更好，学校也好，至少是预期高。但亦庄核心区与河西可都出现学区溢价了，而按照亦庄现在的成绩还不太匹配的上，人们都是赌未来，所以有一定的风险。
另外回迁房都不算投资性高的，来这种小区抢房的有钱人不多。因此一般最好成绩就是板块平均值，涨的多了就失去经济实惠的优势了。
3、我觉得先咨询好是否能进亦庄实验吧。如果能确保，那就买南海家园的，至少是有预期，也能赌一把过两年二手房放开学位。而瀛海这边的预期值小，不如河西的受追捧。
但如果不能进入实验，那买了也意义不大，利用不上学区溢价，派回瀛海还更折腾，空担着溢价的风险也犯不上。那就还不如在本地解决居住改善的问题呢，毕竟房子是用来住的。总之先咨询好学位问题，然后考虑房子。
仅供参考。
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天津楼市，接下来的机会点在哪里？需要关注哪里，需要注意什么？
天津楼市，现在很多区域的价格已经都回到几年前了，甚至可以说很多区域的价格已经达到了一个没有下降空间的情况，随着天津接下来二套降首付的落地，对市场肯定也会产生一定的刺激和变化，在当下这种情况，我想和大家理性的分析一下，如果各位有在天津安家置业的打算，或者说有想折腾一下房子改善住房的想法，那今天这篇内容我觉得对大家还是有帮助的，当然如果您非得认为以后房子都会是白菜价，和中央大方向您都要背道而驰的话，那就直接划过本文就行，写这个还是希望做一些客观公正的分析
1.学区的热度还会在，需要注意变化
只要中考和高考还存在，家长们对重点学校的热情就存在，那重点小学对应的房子，以及片区内优质初中多的片区，这种区域的房子的热度就依旧会存在
远的可以看看和平这些年一路上升的价格，近的可以看看过去一年多河西一片的价格如何升上来的，再到眼前，随着今年小升初摇号河西三片优势的确立，三片最近的成交量和价格都有上升的趋势
所以关于孩子上学的房子，这种房子的热度会一直在
但是需要注意的是，这个热度不会一直持续地集中在一个区域，热度是会转移区域的，同时要注意价格和成交量这两个重要指标的变化情况，还有就是学校也会有变化，这些东西都是动态变化的，咱们也得时刻保持对市场对学校的变化的关注，才能做到很好的选择。
举个例子，当下大热的河西一片，闽侯路小学今年一年级差不多得有30个班了，上海道小学得有26-28个班了，以后都得1个学校4个校区了，上个六年的小学得折腾三趟换校区，同样的一片的房价当下也到了一个比较高的位置了，但是河西一片的热度依旧很高，你还要继续高价追这个热度嘛？这就是需要及时转换思路，要跟上这个变化做出改变，大家也要注意一下，我这里说的跟上节奏变化而改变，那之前买河西一片的人怎么办？你这总要变化，那以前买的人不就闪在里面了吗？事实不是这样的，河西一片我建议入手的时候，房价还没那么高，学生还没那么多，那会儿你要是买了，现在或自己用，或以后出手，都已经有足够利润空间了。就好像我今年年初就已经建议大家关注河西三片一样，上半年跟我入手的粉丝，现在房子也都看到利润空间了，以后三片价格涨上来，依旧是稳稳的并不会亏。
2.一个神奇的指标参考~成交量
很多人觉得，成交量越大越好，成交量越大，买的人越多，房子价格就能往上走，这里我想说的是，房子价格和一般商品的量价规律还真的不太一样，房子价格会被太多因素所影响，所以很多时候不能简单按传统市场量价规律来判断
接下来的天津楼市，必须要关注的还是成交量聚集放大的区域和楼盘，除去个别新房楼盘以外，大部分成交量还都是会聚集在二手房上面，能不能在二手房找到合适的机会，这是一个非常值得研究的话题和内容
第一，针对孩子上学或者转学的房子，这种类型的房子其实是最好判断，以及最没有悬念的。因为孩子上学或者转学这种事儿，属于刚需中的刚需，最硬的需求，所以如果成交量一旦持续稳定的增长，那价格就要密切关注了，肯定是往上走的。
现在需要密切关注的地方，例如河西三片师大二附小的房子，以及南开北重小三强(中营，五马路，中心)的房子，这两块儿区域的房子成交量还是很稳定的
第二，新房成交量≠二手成交量
这种类型的判断就开始有一点难度了，拿河西新梅江举例，作为当下河西拥有大量土地供应的区域，新房小区的逐步交付，城市建面也一点点好起来了，有地铁，商业也在建，一切也都是那么美好，新房成交量也确实如此，新梅江区域新房成交量确实还是很高的
但是新梅江的二手房成交量，这个确实和新房就不在一个量级上了，为什么会出现这个原因？二手房的成交量和价格是最能考验出一个片区房子的物业，人气儿，周边配套，发展兑现度这些指标，当初的新房规划到完善，新房都会变为二手房，甚至可以说，二手房最终的成交量能反馈出大家对片区的认可度
研究新房还是比较容易的，毫无经验的人，我可以说经过我三个月培训，我能让他精通天津绝大部分新房
讲的也能头头是道，但是二手房这块儿，可能一个河西我都没把握三个月能让人精通，更何况是更多的区域了，二手房需要长期活跃在一线交易市场，还需要多方面综合考量的
第三，能不能提前发掘优质区域和项目？
所谓上医治未病，真正优秀的医生是在疾病刚刚有一点小苗头时，就把疾病及时掐灭，这是真正厉害高明的医生，但是这样的医生也注定不会太出名
房子其实也是一样，等这个片区真正热度起来了，放心，你那会儿入手，价格一定也不是最合适的了，就是这么简单，在成交量还没有完全放大，就发掘到它的潜力和价值，这个是最难的，关于这个话题，后续有机会我也会给大家写一写相关分析。
今天先写到这里，更多精彩内容，我们下期再见
【实地看房，谁才是国展西最靓的盘？】最近国展西板块成为天津楼盘的热点，上午去现场踩了下盘，发现还真有不少看点。
国展西板块目前就三个楼盘，分别是美的云熙府、中国铁建花语天著、大华国展公园世家3个项目。发现天虽然冷，但现场看房的还挺多。逐一说下三个楼盘各自的卖点。
位置上，三个项目挨着洪泥河东侧、天津大道北侧排列，再北边离海河大概一公里多。面积也是美的最小，中铁建次之，大华最大。
交通上，项目北侧就是国展大道，双向五车道，直接连通北展中心和外环南路，开车到环内最快5分钟，国展大道上设有地铁一号线站点，其中美的离外环南路最近，离最近的地铁1号线洪泥河东站300多米，中铁建和大华离地铁站略远。
配套上，项目东侧规划有大型生态公园北侧有大型商业区，有休闲娱乐的，有消费购物的，完全有保障。最吸引眼球的是从幼儿园到高中，号称一贯制教育。幼儿园是河西一幼，小学是师大二附小，中学有南开中学，耀华中学。离得最近的有海河医院，距外环南路内的胸科和环湖医院也不到十分钟车程。
房子的品质方面，这次主要看的9层或11层到顶的洋房，而且都是三室两厅两卫及以上。而且都是一楼两户的洋房，出房率都在80%以上，所以总面积不大，但房屋使用率挺高。
首先第一家看的中铁建，三室有108、118平米两种户型，印象最深的是宽达6米的客厅，可以增加书桌摆放，显得高大上。另外就是主承重墙比一般的厚，这样的好处就是结实隔音。中铁建目前正在售，可选的房型不少。值得一提的是，据说中铁建目前的售楼处会作为未来河西一幼的园址。让销售算了下，每套大概220万元。
第二家是美的，看的105平米的三室。这是国展西最早开盘的项目，目前余房不多。美的给人最大的亮点是，带精装修，智能化程度高，因为本身是做电器的，所以内部设有室内离家及回家电控模式，室内看监控模式，室内叫电梯模式。但美的是最早开盘的，现场看到大部分已经售罄，余房已经不多了。105平户型大约240万。
第三个就是大华。这次看的是119平户型，神奇的是119平米做成了4室两厅两卫，面积用到了极致。其中四室中两个大面积，两个小面积，这也许是大华最大的卖点。大华一期余房也不多，据说二三期只会比现在价高不会低，目前优惠后大约250万。
综上，3个楼盘的三室或四室，250万以内均能买到。近国展，有商业，有学区，有医院，临海河，近地铁，几乎360度无死角。让人忍不住和海教园比较。
海教园洋房的单价和国展西相当，但海教园的配套可没国展西好啊。加之唯一具有吸引力的学区优势，近年经常传出要重归津南的消息，让人心里不踏实。而且海教园离市区比国展西也更远。所以我宁愿选择国展西也不选海教园。
那么，国展西的三个楼盘项目，你更喜欢哪个呢？#天津身边事# #房产#
三十年河东三十年河西！仅2年，转手Z百W
到K本出手！[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]
谁也没想到，以前信奉的神话，如学区房、房价等，都在这短短等2年时间里全部崩塌，只剩一地鸡毛。
就在前两天，中海云宸一套F拍房仅仅才拍出5.23w/平的价，让不少朋友背脊发凉。
位于国际滨核心区，购买力一直属于佼佼者，再怎么也不至于亏本，但这套房，实际估算让原房东亏了上百w。
以前，杭州的绝大部分板块的次新房与板块x价，都有非常高的价差。
所以，那个时候，买房管你有没有售楼部、样板间，只要你敢卖，我就敢盲摇，尤其是滨江、未科、三墩北、宁围、市北、运河新城等网红板块。
如今，不但没有赚头，反而有亏的态势，还敢上车吗？[吃瓜群众][吃瓜群众][吃瓜群众][吃瓜群众][吃瓜群众]
#杭州头条# #我要上 头条# #我要上微头条# #杭州身边事# #房产#
我给您推荐一个河西一片重点小学闽侯路小学学区房 也是顶楼，但是有阁楼，没有一点漏水，84平米。
乐观的一起看海吧
为了进市区买了老破大 今天晚上去谈价，要买一个顶楼的100平方米的房子，老公想住的大点，肉眼可见的漏雨很严重很严重，必须重新装修，没办法，钱不到位，还想进市区，怎么办 感觉买了房好像也不开心，甚至闹心#天津头条# #天津#
最近，南京多个板块二手房，高价成交！且成交周期都很短！
●就在最近，河西豪宅拉德芳斯建面约135.19㎡的房源成交单价破“8”了，成交总价高达1135万！
据了解，这套房源虽然建筑面积为135.19㎡，但是却是复式结构，实际可用面积扩大了不少，性价比不错，另一个吸引人的点就是学区：南师附中新城小学南校区和南师附中新城初级中学。
●位于城南软件谷的世茂城品最近成交了一套118.17㎡的3室2厅，总价660万，折合单价高达55852元/㎡！
由于成交价包括30万车位，加上2.5%的税费，这套房的实际成交单价为54646元/㎡。
在这个户型面积，入手的买房人都是奔着自住去的，世茂诚品是世茂在城南打造的最高端的楼盘，装修标准很高。
很多成交的房源是特殊户型，比如有超高使用面积、有较大可改善空间、或者带院子、地下室等附属资源，也给房源带来了溢价。
为了均分提高18分，多花50万，搬到河西中，值不值得。
昨晚就孩子初中的学区问题跟老婆发生了激烈的争论，最后不欢而散。事情是这样的。校长王老斯可以算是比较幸运的南京人吧，住在城东仙林带花园的叠墅；另外去年走运，河西中的新盘又摇中了，180平方，明年8月拿房。儿子目前读四年级，成绩是普通小学班级前五的水平。
9月小孩要读初中了，目前学区是在仙林的南师附中仙林，处于南京是第18-19的水平，中考均分550。明年就要收房的河西中，目前学区是新城黄山路代招，南京是第10的水平，均分568。于是老婆这段时间就跟我说了，要明年收房立刻装修，然后学区换到河西。
我跟她说了三点，
第一：河西的房子虽然是精装修，但是要入住至少还得花30-40万（180平）家具灯具和电器软装等。这就和我们的初衷买入就是投资不一样。
第二：河西的房子离中学2.5公里，上学步行35分钟，或者家长送。仙林的中学离家700米，步行10分钟不需要家长送。三年的时间，孩子每天能多睡半小时，我们每天不用早起受罪送孩子不香吗？
第三：仙林的别墅住的很舒服，有车库可以停两辆车。到了河西，虽然我们买了一个车位，另一个车子就没法固定停了，很麻烦。而且到了河西，仙林的房子需要出租，虽然目前300平能租到一年20万，但是三年下来就算租金60万，但是我们房子内部的装修损耗，家电损耗，花园的保养一抵扣，其实基本不赚钱。相反河西明年拿房以后出租，新房精装修，自己什么都不添置，一年10万很轻松，三年30多万。（三年之内不能卖）
第四：综合一下，搬到了河西换学区，三年的成本增加了50万。如果这个学区是树人或是29中，也就算了，但是像新城这样排第10的也就比我儿子现在学区高了10多分，我觉得不值得。孩子本身有少数民族加分，用省下来的几十万有针对性的报课不香吗？
人人都为孩子愁，我这种情况也愁。可怜天下父母心[祈祷]#我要上微头条# #南京#
新鲜出炉，天津最新二手房挂牌价格公布，学区房依然领跑整个榜单！
坐标：天津市
一份最新的天津市二手房挂牌价格表公布，
共有三百套单价两万元以上二手房入围，
排名靠前的大部分为市区老旧学区房，
其二手房年龄比我们一般的小伙伴年龄还大，
基本都保有三十年以上的房龄，
可见天津的学区房价格还是托起了房价半边天！
排名前十的榜单中和平区学区房小区中，
单价均超过六万元其中和平区六个小区入围，
而河西、河东和南开区则也有入围！
1、和平区学区房在榜单中一枝独秀无可匹敌：
[微风][微风]单价最高的是和平区金德园小区，
以76523元/平米的单价位居第一名，
当然这个小区对于的小学是和平中心小学，
这个学区房距离小学仅100米巴适得很！
[微风][微风]排名第二的是和平区新汇华庭，
其单价72777元/平米也算超高，
对应小学是万全第二小学，
轮教学水平比中心小学略差！
[微风][微风]排名第三的则是大都会的天汇雅苑，
单价为67206元/平米，
对应小学是万全道第一小学！
2、河东区居然有俩入围TOP10让人意外：
[微风][微风]河东区卓越浅水湾排名榜单第五，
位于大王庄金融圈单价为63692元/平米，
对应的是河东区第一中心小学，
属于建设不到十年房龄的新房！
[微风][微风]海河金茂府月辉雅苑排名榜单第七，
单价为61995元！
3、南开区仅一个小区入围：
[微风][微风]仁恒海河广场小区排名榜单第七，
位于鼓楼单价为62927元/平米！
4、河西区仅有一个小区入围：
[微风][微风]万科博轩园排名榜单第九，
位于下瓦房商业圈单价为60464元/平米，
属于的新楼盘！
5、滨海新区排名比较靠后：
[微风][微风]万科柏翠园以单价37619位滨海第一，
排在榜单的第80名！
@神农架野人王 整个榜单来看，
和平区和河西区用学区房刷屏，
前一百名中占了80%以上，
绝大部分为拥有30年房龄的老旧学区房，
啥时候学校和房子不再捆绑，
估计学区房就真的撑不住了！
#天津头条#
姑妈上海退休回到天津，她说天津人生活爆棚幸福没有压力，特别是天津房地产楼市比上海房便宜，感觉在天津买房能节约60万的装修费！
姑妈说，天津楼市5月，有关部门新出的房产数据是新建商品住宅成交量138.7万㎡，同比上涨8.2%，环比上涨6.9%，创今年新高；成交金额239.9亿元，同比上涨16%，环比上涨8.7%；成交均价17299元/㎡，同比上涨7.3%，环比上涨1.7%。天津整体房地产楼市处于慢牛向上爬行上涨趋势！#天津头条#
姑妈上海退休带回天津买房现金780万。她说天津买房要参考上海买房投资经验，要有个天津买房投资计划，不能不看地段买房，不然买下房子涨价慢，没有投资价值。
姑妈继续说，我上海前跟上温州太太炒房团投资去买房，当时上海一平米房价3500元不限购在五角场，一家人银行贷款购买了5套房，过去房值钱了每平米价值78000元，每月收租金8000元，5套房每月收4万元房租！
姑妈说，我娘家天津人住房老破小，兄弟一家三口和爸妈挤住在市区动迁范围里和金宝公寓、贵都大厦、开封里、景阳里4个小区居住的天津人一样心里盼望早点改善居住环境，住上有电梯的大楼房子。
姑妈有钱780万，加上娘家人的动迁款350万，总共手里有钱1000多万，想买天津3套房，就是不知道买在天津16区哪里安家好。
姑妈在房地产中介的介绍下看了下面几个次新房和二手房↓↓#我要上微头条#
绿城在售楼盘天津诚园三期，房型包扣高层120平米，三室一厅，四室一厅每平米均价43000元卖的挺火，它附近有绿城自建师大二附小、河西中学增加买房投资地段的学区房思考空间！
中交投资兴建的楼盘，富力天禧小高层推出热门房型80平米，97平米，117平米每平米均价41000元，西洋式房99平米三室一厅，每平米均价45000元。
中海天空之镜房型多，居住面积小高层128平米，143平米，169平米，208平米户型，每平米均价43000—45000元
天津瑞府小高层128平米，169平米，高层140平米，这个小区给我的印象是房子很大价格亲民每平米均价38000-39000元。
姑妈和一家人为了改善居住环境， 离开市中心老破小棚户区，买房买在天津人那个区好呀，你是天津人如果有好的买房建议，给大家说一下？#我要上头条#
聊聊天津的学区房
天津市内六区，目前转学或者三年后上学，和平依然可以上车，推荐一片门槛房，现在120-140可买，都是统筹，当然性价比一片优先，也好出手。由于和平831之后透支了未来三年的需求，最近几个月成交量明显河西更胜一筹，上车房一片已经接近去年和平价格，三片奋起直追，但是河西存量房体量庞大，目前经济背景下持续性堪忧，除了部分刚需改善，整体涨幅应该可控，追涨一片没有必要。南开区，翔宇一家独大，北片中学范围过大，不好选择，反而南片华苑区域比较稳定，中片几个附中子弟居多，可以考虑。下三区好小学每个区都有，但是高质量的初中成绩普遍不同往日，选择余地不大，只适合刚需落户看看，当然不考虑学区，改善还是很合适的。个人建议，能落和平即使统筹也不考虑其他区。就聊这么多吧，我是小F随记。[大笑][大笑][大笑]
笑死！河西学区房挂6年还没卖掉，这位业主你是玩儿的吗？拉德芳斯这套140平的房子10月就挂出来了，中间涨涨跌跌，到如今还是没卖掉。这不禁让我想到我一位邻居。
话说我们小区有一户，，当他家户型市价200万时，他挂的320万。对外解释：反正就这价，啥时候卖出去啥时候算！真的卖出去了，如今这个户型市价400万左右。
可能他们的心态就像炒股，达到一个止赢点就出，达不到就一直拿着。心态可谓是很棒了！#南京头条#
