【苏菲楼盘点评】海珠琶洲——保利天悦#广州买房##买房#
[中国赞]苏菲点评：
对照琶洲控规图，我们能清晰看到琶洲商业用地居多（红色图例），而黄色用地稀少（住宅性质）。两者一比较，加上琶洲引入的企业多数是互联网行业巨头，聚集在此的皆是高薪电商、互联网技术人员，这类人群有着强硬的购买力，因此在琶洲住宅地更显稀缺珍贵。
[左上]作为琶洲的标杆盘，保利天悦一开始的定位就非常清晰，主打低密度大园林的轻奢豪宅盘，有不少是两梯三户甚至三梯一户，是真正的低密度小区。步入小区内部，就能感受到散发着一股低调而奢华的贵族气息，更符合琶洲新贵的审美。
[左上]对口学校琶洲执信中学九年一贯制，孩子能有个较为稳定的学习环境，但生源方面比较尴尬，富二代与拆二代均可入读，注重学位的家长需谨慎选择。
[左上]选择保利天悦更多是一种身份和圈层象征，待各大电商企业大佬入驻琶洲后，琶洲保利天悦也将成为他们的首选。
[左上]适合人群：高端型人群，琶洲、金融城、珠江新城附近通勤的人群
[左上]交通：双地铁万胜围站上盖（4号线和8号线）
[左上]基础数据：保利天悦于建成，一共34栋，其中22栋住宅，12栋公寓，住宅与公寓实行分区管理。人车分流，属于江景豪宅产品。
[左上]学位：
【幼儿园】天悦拓慧幼儿园，琶洲天悦幼儿园
【小学、初中】广州市琶洲执信学校（九年一贯制）
今日楼盘分析：
3、莲花湾汽车城（领秀海）
推荐人群:在番禺万博、南村、大学城工作，在海珠琶洲万胜围工作的刚需朋友
推荐理由：
1、实力央企保利开发、保利物业，所以房子的品质及后续小区的运营和物业还是蛮有保障的
2、小区户型是这个区域内实用率最高的（高达90%），也是最好用的
3、小区附近配套有2所公立幼儿园、一所已开学的公立小学，一所公立广东仲元中学（小学+中学）拥有省级教育，培养出一个优秀的孩子的事情上如虎添翼，孩子培养好了，家庭命运青云直上
4、整个小区拥有1.5公里的狮子洋海岸线，2个大型滨海公园，这样的环境难能可贵
肯定又有人会说怎么越推荐越偏了，讲实话，你要是160-250万预算，在上述离这边近的地方上班的刚需，又对环境有要求和还考虑将来小孩有好的教育的，除了这里肯定没有更合适的了，你要是300-400万预算的刚需，谁会给你推荐这里呀，对吧！买房子合适自己符合预算才是好的啊！
每个楼盘都有优缺点上述只讲了优点，有兴趣的朋友可以私我了解更多详细情况（本人在广州番禺卖房5年，[刚需改善只卖新房，别墅就有二手房资源】全番禺都有在卖，不只是一个只会约你看房逼你买房的中介，更重要的是给你分析每个楼盘的优缺点帮你找到更合适的房子，让你少踩坑多避雷）
捡漏？？
竞价40轮，超1.1万次围观
折合单价约14.4万/平，依旧低于市场二手成交价！
它就是位于琶洲的保利天悦，坐拥一线江景、正对金融城，视野更好。
这套房源，建筑面积约198平，吸引了5位买家报名，在经过40轮竞价后，最终以2859万成交，比起拍总价高了544万，折合成单价约14.4万/平！
而且就目前二手房市场来看，江景大平层，挂牌价基本都在18万/平以上，
保利天悦距离8号线万胜围地铁站约600米，而且还有在建的12号线，11号外环线以及过江隧道等等。
教育方面，目前保利天悦小学和初中的学区都是广州市执信中学琶洲实验学校，距离小区约200米，步行几分钟就能到。
从户型来看，保利天悦这套面积198平，四房两厅三卫设计，两房朝南、两房朝北，南北双阳台，整体的格局都是方正，通透性也很强。
对于保利天悦此次的成交价，你有什么看法？#法拍房##保利天悦##新盘#
天河的新楼盘基本个个是豪宅，但汇景台的推销是最不遗余力的，按道理这个楼盘傍着汇景新城，有老业主撑场足以，想不到还需要不断往其他客户群推，只能说明这个楼盘是“真的贵”。
昨天，汇景台销售群发微信，终于可以认筹了，万众瞩目的豪宅项目居然诚意金才80W，估计认购后只够交税费。
首开的是1/2/3/14栋，只有106套，面积从172-238平米，学位毫无意外是汇景小学+直升汇景中学（九年一贯制）
备案价格14-15W一方，但也有吹风10万以内都可以。项目已获得预售证，开盘可以立即认购。
整个楼盘虽然挂着汇景新城新一期的名号，但地段可能是汇景新城各组团里面最次的，北望高速，东靠科韵路，南面完全被龙熹山组团挡住。
汇景新城之所以能成为天河的标杠楼盘，最大优点是旺中带静，环境清幽。
汇景新城主体围绕着高尔夫俱乐部和山顶公园而建，在天河的闹市自成一个园林小区。有龙熹山组团的遮挡，汇景台基本上无法看到山顶公园的景观，缺乏了汇景新城最倚重的自然景观，单靠汇景台一个小区内部的小区绿化，整个项目显得平庸很多。而且汇景台的主要出入口大概会位于科韵路，汇景新城的各项配套和汇景实验学校大多位于汇景新城西边，要享受到汇景新城的配套差不多得跨过整个汇景新城各组团了。
总之就是没景观，配套远，最后还价格贵！
汇景新城各组团的二手价格普遍在8-10W之间，即使龙熹山组团也有10万以下放盘的。龙熹山和汇景台位置相近，针对的客户群重叠，一线山景景观，价格更便宜。新楼盘最容易吸引人的就2点，一是户型二是圈层。汇景台的户型没有多大创新，圈层方面也压不到龙熹山。本身龙熹山楼龄不算长，一开盘就是豪宅定位，整个楼盘的圈层和楼盘没有脱节。这个不像琶洲一些楼盘，原来只是很刚需的，现在“”“突然富贵”，原有的圈层落后于楼盘现在的定位。
开发商也是很明白这个道理了，既然位置，户型这个大硬件难以超越，就在软包装方面提升。所以汇景台包装了“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净、恒智”的智能家居系统，具体大家可以售楼部问问。虽然说对于居住提升很大，但身边有多少人用过呢？大家心里有数。一个缺乏广泛使用的家居系统，只怕吸引力不大。即使再仰慕这种系统，也就是多花几十万重新布置而已。另外一个卖点是楼高12层的低密度洋房设计，这个楼盘本身都被多面包围着，还低密度洋房设计，这个更加差评。
低密度洋房设计，如果是一线山景/海景/河景才是豪宅，没有景色那就只是低矮洋房设计。
结语
这个楼盘一开盘其实客户群定位很清晰，就是盘算着就400套货，汇景新城那帮老住户就能吃下，例如三房换四房啊，孩子要结婚买一套这种，但看到备案价14万，估计老住户都觉得"冤大头"。
虽然有吹风可能实际价格10W，但我觉得不大可能，低于备案价一个百分比需要重新调整备案价才能出售，可能开盘价就是14万上下。这个总价买大平层，跃一下不如直接珠江新城或琶洲保利天悦，俯一下可以冲赤沙项目或汇景/牛奶厂的二手了。
#二娃爆料# 不要怀疑广州人的购买力！今天早上，琶洲新盘招商保利海珠天珺开盘，8.4-9.6万/㎡（15楼以下8.4-8.8万/㎡，15楼以上9.2-9.6万/㎡），套均1000-2000万，直接秒光！
有粉丝说，一进去就没了，根本没买到！二娃不得不感慨一句，广州有钱人真多！
然而这个项目吧，虽然是二线江景，虽然南北向均被其他楼栋夹击和遮挡，虽然周边配套没啥东西，虽然距离地铁口挺远，但并不妨碍它卖9万/㎡啊！
因为，它属于琶洲……[捂脸]
广州市海珠区琶洲，保利世界贸易中心C座与D座之间的马路地面上，已临时搭建起了隔离设施，附近为琶洲方舱医院，为临时征用原广交会展馆而建。由于距离方舱医院及该临时隔离设施较近，保利世界贸易中心写字楼里的单位，大部分继续暂停上班。
琶洲为广州著名的数字智能经济与电子商务产业中心，近年发展势头强劲，未来有望与珠江新城总部经济中心分庭抗礼，加上天河金融城，构成广州核心产业“金三角”。
#头条# #广州# #广州头条# #珠三角资讯#
#二娃爆料# 琶洲招商保利海珠天珺，9.9万/㎡开卖，然后还要收100万的茶水费？项目发文回复：是假的！
对此，你怎么看？
琶洲保利天幕
【算联东西，网载万业丨相约广州，共开数智新局！】#中国移动全球合作伙伴大会#11月3-5日，广州琶洲保利世贸博览馆，中兴通讯展位位于6号馆A03，十年如约，不见不散！中兴通讯携手@中国移动 与“十”俱进！
中海和保利是白云新城的双子星，也是两个标杆盘
从开盘到现在快十年了，风采依然不减当年，业主说当初车位都要摇号，可见那时多么热门
对于不了解的人来说，觉得中海好，其实保利云禧更胜一筹，不管是小区物业，还是户型结构
保利云禧是保利在白云最标杆的项目，所以非常用心的打造，基本是和琶洲保利天悦同时期的产品
在豪宅越来越多的白云新城，保利和中海占据的地段好，容积率低，小区花园大，很难被后期的高容积率小区超越
至于你说十年了才翻一倍，从的4万到的9万多，十年前同样价格的中海花城湾已经20万了，白云当然没法跟天河比，没法跟珠江新城比
我接到过几个白云的老板们来咨询，他们在白云做日化，生意非常大，出口很多国家，资产也比较多，他们并不想去珠城投资，他们非得买龙湖天奕这种CEO盘
对他们来说，也许房产增值跑不赢他们的生意吧
#拿铁房产观##白云新城#
千万级起步豪宅！开盘秒光？
#广州头条# #琶洲# #招商海珠保利天郡#
贫穷限制想象力呀，今天早上，琶洲新盘招商保利海珠天珺开盘，138方～262方大面积是一线望江，均价9万套均1000多万-2000万，直接秒光！[我想静静]
有粉丝感慨到，我虽然一次性付款，但很难拿到房，不得不说，一线城市的购买力让人难以想象[大笑]
而且物业管理费9.8元一平方，相当于买在这里每个月物业管理费最低每月要交1352元，最高2567元，价格都对标深圳部分高价新房了[捂脸]
看来现在豪宅开盘，比拼的不仅是资金，还有手速了[流泪]
#遇见美好##不可辜负的美食#
