易居：35个大中城市房价收入比偏离度排行榜《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%，与基本持平，但是区域分化日趋明显。其中，深圳房价收入比偏离合理值的幅度达111%，位居全国之首；沈阳房价收入比偏离合理值-14%，市场连续多年探底，致使房价进入了“跌无可跌”的底部状态。深圳房价偏离度首超一倍，沈阳房价接近“跌无可跌”什么是合理房价，国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：
需要提示的是，自国家统计局不再公布城镇人均住房面积，为了避免人为推算数据的主观性，综合考虑现阶段新建商品住宅套均面积以及城镇户均住房面积，我们将城镇家庭户均面积设为100平方米。同时，由于中国仍处于城镇化快速发展阶段，流动迁移人口的数量始终处于较高水平，为了避免“人口流动”造成城镇家庭户均人口数据的异动，且综合我国户均人口数逐年递减的实际情况，我们按照统计局有关城镇家庭户均人口数2.9人的指标，统一进行计算。
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行认为，合理的房价收入比应该为3-6倍。由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，直接比较只能从宏观角度了解全国房价收入比的合理程度，而对于各个城市，由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，尚难用统一的标准去衡量房价收入比的合理水平，本文重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。
一全国房价收入比偏离度
根据国家统计局口径的数据，，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长8.2%，比名义增幅收窄了0.8个百分点，扣除价格因素，实际增长6.6%；新建商品住宅价格增长为9.1%（包含有可售型保障房和棚改房）,增幅比扩大7.7个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。根据房价收入比计算公式，得出全国商品住宅房价收入比为7.2。1998年至,全国房价收入比走势稳定维持在6.6-6.9区间,后一路快升，飙升至的8.0,随后受经济环境影响跌至的6.9，至今由8.1的高位逐步回落。从走势来看,的低谷及以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值,我们暂将合理范围的上限确定为7,目前偏离合理值的幅度为3%。
图1 1998-全国商品住宅房价收入比走势
数据
二全国35个大中城市房价收入比偏离度
根据各地方统计局每年公布的上一年度商品住宅销售均价、城镇居民可支配收入两项指标数据，按照城镇家庭户均面积设为100平方米,通过测算可分别获得全国35个大中城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出35个大中城市房价收入比历年均值及其走势。
图22001-全国35个大中城市商品住宅房价收入比情况
数据
35个大中城市房价收入比均值测算数据显示，2001年至，35城房价收入比维持在一个较为低位的水平；自开始大幅度攀升，在飙升至最高点9.2；随后由于房地产市场调控作用的显现，35城房价收入比有所回落，但依旧处于一个较高的水平，且依旧高于全国总体房价收入比。
从历年35城房价收入比走势来看,我们暂将合理范围的上限确定为7.8。，35城房价收入比均值为8.7，与持平，目前偏离合理值的幅度为12%。
三全国35个大中城市房价收入比偏离度排名
，35个大中城市房价收入比偏离度有以下四个特点：其一，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市房价偏离合理区间程度进一步领先于其他地区；其二，一线城市中有三个城市偏离度差距较为明显，深圳、北京、上海位列35个大中城市第一、三、五位，而广州急速下跌至第十一位；其三，东部二线城市厦门仍旧保持第二名，天津也从去年第十三位蹿升至第七位；其四，35个城市中有28个城市房价收入比高于合理值，比减少2个城市，可见房地产市场的区域分化程度正在扩大，目前西安、哈尔滨、成都、西宁、长沙、银川和沈阳7个城市商品住宅均价低于合理值。
表1 全国35个大中城市房价收入比偏离度排名
通过与的数据对比，总体看，35城房价偏离度的中位数是12%，相比的18%，下降了6个百分点，35城房价收入比偏离度有所收窄，说明的房地产市场回暖具有明显的区域差异，并非全国市场范围内的统一高度反弹。
从城市来看，深圳、上海和石家庄三地房价收入比偏离度大幅度提升，分别增长了27个百分点、21个百分点和19个百分点，房价涨幅远远超过城镇居民人均可支配收入的涨幅，反映出在中国经济下行压力的背景下，随着房地产去库存等逐项利好政策的推动下，大量资金蜂拥而至的进入了经济趋势富含创新驱动或者较为稳定的地区，寻求居民自住、财产增值和避险。
再看房价收入比偏离度大幅降低的城市，原因也各有不同：西宁、兰州和大连，偏离度分别下降23个百分点、14个百分点和10个百分点，房地产市场急剧下滑，高企的库存和面对经济转型的压力使得购房者观望情绪的加重，这些区域房地产市场依旧处于相对寒冷的状态。而作为东部一线城市的广州，房价收入比偏离度出现了16个百分点下跌，这是由于广州相对其他一线城市而言，产业能级相对滞后，制造业和加工业从业人口较多，因此商品房购买力受到一定程度的局限，同时住宅供应量较大，房价相对平稳。
关于35个大中城市房价收入比的偏离度，我们有如下三点理解和判断：
一是，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。
值得提醒的是，房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。
所以，房价收入比存在偏离度，比如深圳偏离了111%，并不意味着深圳房价“腰斩”才是合理，但是偏离度越大，则有可能面临的回调风险越大。
二是，房价收入比向合理水平回归，有两种方式,或者说两种可能性
一种是短时间（比如一年至三年）内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理，比如温州和鄂尔多斯；
另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但房价涨幅持续接近或低于居民收入增幅，这样将需要经历一个较长过程（比如五年至十年）。
我们认为：未来几年我国调整方式属于第二种。
实际上，自就已开始渐渐向合理区间回归，在和持续下降的基础上，伴随各项房地产新政的持续发酵，住房需求再次获得释放契机，房地产市场触底回暖，且东部一些地区出现暴涨，顺势带动了中部和部分西部地区的“蠢蠢欲动”，因此预计的全国35个大中城市房价收入比有望与持平或略有增长，一线城市和部分二线城市如杭州、郑州、合肥等地有望进一步拉升。
三是，走过了全国市场整体的萧条回落，深圳、上海为首的一线城市率领东部地区反弹，但西部地区依旧保持了“遥望上涨”的冷静，35个大中城市房价收入比偏离度发生着区域分化的加剧形态。
首先，房价收入比偏离度处于负值的城市，如银川、沈阳、哈尔滨，基本可以判定没有房价泡沫。但并不意味着这些城市的房地产市场，在日后拥有更多的反弹空间，因为高企的库存和低迷的市场环境，很难在短时间内得到根本性的扭转。
其次，与之相反的，房价收入比偏离度较大的城市，例如深圳、上海、厦门基于坚挺的住房消费需求和投资投机性需求，房价收入比的偏离度可能再次扩大或者持平，但换角度而言，短时间内飙升的房价亦透支着未来上涨的动能，同样存在盘整的风险。
因此，在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。
执笔人：易居房地产研究院 研究员 曹倪娜
深圳居首压力大
长沙垫底买房相对稍容易
上海易居房地产研究院日前发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，与相比下降0.4个点。不过全国房价收入比区域分化日渐加剧，一线大城市的数值升高，其中深圳高达27.7，领先其他城市。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。报告指出，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。根据我国的实际情况，报告认为全国房价收入比保持在6～7左右属合理区间。
深圳买房“压力”较大
报告指出，整体上看，35个大中城市的房价收入比呈现三个态势：第一，东、中、西地区呈现梯度递减的态势，且相差幅度较大。第二，一线城市明显整体高于二线城市，深圳、上海和北京领先，厦门、福州等东部二线城市则在逐渐赶超一线城市。第三，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大。因此，购房需求大、投资投机需求也大，购买力强劲，房价水平也较高。
如果以房价收入比来代表购房者的压力的话，那么深圳的购房者压力较大。剔除可售型保障性住房后，深圳的这一比值高达27.7，而上年这一数值为21.7。如此迅速上升，主要是因为去年以来深圳房价经历了大涨。
根据国家统计局的数据显示，2月份深圳新建商品住宅价格指数同比上涨57.8%，领先其他城市。在深圳市区的一些地段，过去一年来，房价基本都实现了翻番。
来自江西的张小姐在一家深圳一家地产公司工作。去年初看到房价上涨，赶紧入手了一套新房，当时单价为2.8万每平方米左右，如今已经接近了六万。“现在关外很多区域的二手房都要去到五万了。现在新进入的外来大学生仅凭自己努力的话，要在深圳买房可能性已经很小了。”
这也正是人们担心的“挤出效应”，即深圳房价过高、上涨过快，不仅加大了居民通过市场解决住房问题的难度，也对深圳人才吸引力和产业转型发展形成挤压。今年深圳“两会”上，深圳市人大代表、在科技领域工作近的李继朝说，如果年轻人的居住问题得不到解决，深圳对优秀人才的吸引力就会下降，从而导致深圳高科技企业的竞争力下降。
实际上，有同样的担忧的不止深圳，同为首批经济特区的厦门，虽然经济总量仅位列全国第51，收入水平也跟北上广深有较大差距，但房价却高居全国第四，房价收入比仅次于深上北，位居全国第四，为16.6。
厦门当地一家外贸企业工作人员谢小姐说，厦门外贸出口占据福建半壁江山，外贸出口企业众多，但很多大学生在外贸企业里工资工作几年也才五六千元，工资水平和广深有很大的差距。但厦门的房价已经超过广州，目前厦门岛内的新盘基本都在四五万以上了。
厦门大学经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》分析，目前厦门的房价已经过高，远远超越了其城市的产业发展和收入水平，过高的房价反过来会影响到城市的产业结构，不利于人才的流入和实体产业的发展。
实际上，包括深圳、上海、北京、厦门等城市在内，这些城市的房价在某种程度上与本地的工资水平的关联度已经很低，而与这个城市对周围的辐射能力及汇集财富的能力联系更为紧密。
合富房地产经济研究院院长龙斌说，在快速城市化过程中，大城市的房价是由中等偏上、偏上的人群决定的。大城市的发展空间、新供用地已经很少，但富裕人群还是不断集中，所以房价也就比较高。
以厦门为例，易居房地产研究院的报告显示，去年厦门市商品住宅的购房人群中，本地客群购房面积为117.17万平方米，占了33.45%。而厦门以外的外地客群，总共购买了20501套商品住宅，面积233.14万平方米，占了66.45%。也就是说，去年厦门近七成的房子是被外地人买走。
在当地业内人士看来，厦门的房价与厦门本土工资水平的关联度不是很高，因为厦门接近七成的房子被外地人买走，福建尤其是泉州等地的经商群体十分庞大，他们中的大多数都会选择到厦门置业。因此厦门的房价与福建经商群体的关联度更高。
哪些城市买房压力小?
与深上北厦的“宝宝们心里苦”，一些城市的买房压力要小很多。比如，同为一线城市，广州房价收入比虽然达到了11.1，但比深上北要低太多，甚至远不如厦门、福州等二线城市，仅位列全国第十。
这是因为自以来，深圳、上海等城市房价大涨，而同样身为一线城市的广州却一直比较理性，不仅涨幅远逊于深上北，甚至比起厦门、南京、苏州等二线城市，广州的涨幅也逊色不少。目前广州的房价仅为其他三个一线城市的一半左右，甚至也不如厦门等二线城市。
房价的背后其实是城市的实力的此消彼长。比如，在金融业增加值方面，上海、北京和深圳遥遥领先，深圳和北京的高科技实力均非常雄厚，而广州在这两方面均表现平平。
产业发展水平是一方面，供应量是另一个方面。在土地面积上，深圳面积是1996.85平方公里，而广州则为7434平方公里。广州的人口是其1.2倍。但广州的土地面积，却是深圳的3.7倍。与深圳土地存量已接近枯竭相比，广州土地供应充足。目前广州的郊区盘如黄埔、番禺等地都有大量的一手房供应。
由于特殊的财政体制所限，尽管广州GDP排名全国第三，但广州的地方一般公共预算收入仅位列全国第七。正是因为要补充财政收入，所以多年来广州卖地比较积极。大量的土地供应之下，广州的楼市库存去化周期一直比较长，广州的房价也十分平稳。
在广州一家基金公司上班的程小姐说，身边很多外来大学生在工作五六年左右会考虑买房，他们的首付预算一般在40到80万之间，选择的余地还是挺大的。“如果是在深圳，想都别想了。”
在今年2月的广州“两会”上，广州市人大代表谢小能认为，对于年轻的创新人才而言，广州目前的房价水平对于吸引他们来穗有较大的好处，“控制好房价将有利于广州城市的长远发展。我对广州的发展很有信心。”
当然，买房压力比广州小的地方还多着去了，尤其是中西部省会城市，房价收入比值大多在10以下。这其中，近年来经济增速高速增长的“星城”长沙，这一数据仅为5.2，在35个城市中垫底，让北上深厦的“宝宝们”羡慕不已。
中国指数研究院发布的3月“百城价格指数”显示，长沙新建住宅均价为6336元/平米，这个数据甚至还不如福建浙江的很多县城的房价。就工资水平而言，长沙的工资水平不比厦门少多少，但房价只有厦门的1/4,基本上普通白领干一个月就可以买1平米。
市场分析认为，长沙的房价低，其中的主要原因在于，长沙是个消费型城市，与浙江福建等地人喜欢置业相比，长沙更倾向于消费，因此长沙的娱乐产业十分发达，能够支撑高房价的居民储蓄水平有限。此外，一直以来长沙的单位自建房特别多，土地供应量一直很大。
不过，低房价并不意味着长沙经济发展缓慢。数据显示，长沙GDP总量仅位列全国第28，但到，长沙GDP已跃居全国各大城市第14位，9年间上升了14位。这其中当地主打产业装备制造业、文化产业、医药、汽车等做出了相当大的贡献。以装备制造业为例，近年来长沙涌现出了三一重工、中联、山河智能等在国内响当当的装备制造企业。
易居智库研究中心总监严跃进认为，实体制造产业发展得很好，城市经济对房地产的依赖度也就降低，从而进入到一个良性循环。相反，房价过高一方面会带来地价的上涨，从而抬高制造业用地成本。另一方面，制造业需要大量的生产工人，过高的房价必然带来房租乃至整体生活成本的上升，这对制造业的发展十分不利。
全国35个大中城市 除去可售型保障房的房价收入比排名
数据
如图，房价排名基本与经济发展程度正相关，只有极少数旅游城市（厦门、三亚、珠海）例外。经济学者会告诉你，房价是一个城市的股价，房价越高，说明这座城市的经济越发达，有多高的房价就对应多高的居民收入。
事实真的是这样吗？让我们来看看主要城市的城镇居民（不含农村居民）人均可支配年收入：
（数据
居民可支配收入，一般是指工资收入扣除“五险一金”后剩余的可随意支配的收入，另外也包括经营性收入、财产性收入等其他收入，也就是“拿到手的收入”。
整体上看，的确是房价越高的地方，收入也越高，但问题是房价上涨与收入上涨的比例是完全不对等的，比如深圳的平均房价是广州的2.5倍、武汉的5倍，但是人均可支配收入比广州略少，是武汉1.22倍。
我们简单粗暴地把平均房价与人均可支配收入（月收入）做一个除法，得出一个房价收入排行榜：
（计算方法：平均房价/人均可支配月收入）
毫无悬念，房价飞涨的深圳，以一骑绝尘的态势荣列“房价收入排行榜”的榜首。换句话说，在深圳，平均一个居民需要13.5个月的“可支配收入”才能买得起一平米的房子。而在广州、武汉与长沙，分别只需要5.3、3.5、1.95个月。
那么，谁是中国“房痛”指数最高的城市？欢迎到评论区讨论
一个小问题来了，有人会说这个“人均可支配收入”数据并不能完全反应一座城市的真实水平——对的，这个数据更多地反映的是体制内与大中企业的收入，不一定能反映中小企业的收入水平，或者说，不一定反映市场上的真实工资水平。
没问题，我找到智联招聘最新发布的一个主要城市工资数据，这个更能反映中产阶级的薪资数据：
如图，无论是哪个数据，上海与北京都稳居榜首，深圳位列第三，这一次总算挣回自己的面子了，但是然并卵，其收入水平领先广州、武汉等城市并不明显，大概只相当于广州的1.1倍与1.3倍——比起其气势如虹的房价，这点领先优势可以忽略不计。
再一次简单粗暴地做个除法，把平均房价除以工资水平试试看：
榜2与榜1，略有出入，但是冠军仍然是深圳、深圳、深圳，最后一位仍然是长沙、长沙、长沙，据此我们能不能说：
主要城市中，“房痛”指数最高的是深圳、最轻的是长沙？深圳的居民收入的确很高，但在其高耸如云的房价面前，收入简直是个笑话。如果你只是想追求一个稳定的生活，有太多城市比深圳更宜居。
做几点解读：
1、高房价城市几乎全部在南方
从上面榜单中，可以发现，房价超过1.5万的城市，几乎全部分布在南方，北方城市中只有北京与天津，尤其是帝都一柱擎天。而在南方，高房价城市又集中在长三角、珠三角。另外，如果论全省均价，浙江与福建领先广东。
另外，青岛、大连两个北方城市的房价可能被低估。作为两个著名旅游城市，其中心城区的房价还是非常高的，只不过这两座城市都属于大拼盘城市，广袤的郊县地区会拉低其均价水平。
2、南方城市“房痛指数”远高于北方
在一定程度上，高房价是一个城市经济活力的表现，但这并不值得骄傲，因为他们的收入未必很高。看房价收入比就能发现，南方城市的“房痛”指数远远高于北方城市。
当然，这可能也与南方城市土地供应较少，以及居民普遍热衷炒房的因素有关。
3、论可支配收入，长三角城市普遍高于珠三角
看人均可支配收入榜单，前10名基本上被长三角城市霸占，苏南与浙江城市表现出色，深圳与广州勉强入列，但是表现并不出色。
排在长三角与珠三角之后的是中部城市，其表现普遍好过西部、北部与东北城市。另外，本榜单只计算了城镇居民收入，没有包含农村居民，但重庆的人均可支配收入仍然垫底。
当然，这里面可能存在一些统计口径上的差异，有没有在统计部门工作的朋友做进一步解释？
4、旅游城市最不宜居
旅游城市往往有一个“通病”是：本土经济乏善可陈甚至略等于没有，但是房价奇高，尤其是三亚、珠海、厦门等城市，在房价上几乎可以比你北上深之外的任何一个大城市。
本土经济不强，导致本地居民的收入不高，但因为环境优美却成为外来资本追逐的热土，导致这些城市往往被外地土豪占领，对本地居民形成积压效应。这个规律几乎适用于大部分旅游城市，包括美国版的三亚——迈阿密。
不过，有一个旅游城市可能摆脱了这个规律，那就是杭州，既是著名旅游城市，又具备强大的本土经济。
所以，旅游城市虽然山好水好，但是普遍不“宜居”，只是“宜游”。
5、一线城市的真正价值是成就冒险主义者
无论是看人均可支配收入，还是看工资收入，一线城市对二线城市的“领先度”其实都不大，其“房痛指数”大幅度领先于二线城市。考虑到房价、拥堵、雾霾等生活成本，一线城市应该是这个星球上最不“宜居”的地带。
所以，如果你只是追求一个稳定的安逸的生活方式，二线城市要比一线城市（尤其是北上深）更值得选择。
不过，这并不掩盖一线城市的价值。一线城市真正的价值在于它是冒险家的乐园，如果你不甘于平庸的生活，如果你想拥有“朝为田舍郎、暮登天子堂”的巅峰体验，如果你想登上纳斯达克的敲钟台，那么一线城市给你的机会要远远远远大于二线城市。
要知道，到一线城市，你会敲点代码，就有机会到BAT改变世界，会码点汉字，就有机会到主流传媒上指点江山。再有出息一点，随便开个公司，都可能包装上市；随便拍部电影，就可能能卖个几十亿……即便什么都不干，在雪地里裹条围脖，自拍一张发朋友圈，那也是文艺青年的范儿。
这才是一线城市的真正价值，传说中的高收入不是简单挪个屁股就能获得的，它还需要你的冒险精神去成就。
